Что такое субстандартная ипотека: определение, экономический эффект

Определение: Субстандартная ипотека - это жилищный кредит, который предоставляется заемщикам с нарушенной кредитной историей. Часто у них нет кредитной истории. Их кредитные баллы не позволяют им получить обычную ипотеку.

По данным FDIC, эти заемщики были делинквентными, банкротами, имеют низкие кредитные баллы и / или низкий доход. В частности, они были просрочены по их оплате (два или более 30-дневных просрочки в прошлом году).

Кредитор должен был списать или списать кредит, или было вынесено судебное решение в отношении них за последние два года. Они являются субстандартными, если они обанкротились за последние пять лет. Субстандартные заемщики обычно имеют низкие кредитные баллы, такие как FICO 660 или ниже. Их годовой доход составляет менее половины общих годовых процентов + процентных платежей по кредиту.

Такие кредиты имеют более высокий риск дефолта, чем кредиты основным заемщикам. Поэтому банки взимают более высокие пошлины, чтобы компенсировать им дополнительный риск. Они могут обладать более высокими процентными ставками, большими затратами на закрытие или требовать больше авансового платежа.

Должен быть предоставлен отчет по дорогостоящему кредиту FDIC, если его APR на 3 процентных пункта больше, чем доходность по аналогичной казначейской облигации, или если затраты на закрытие составляют более 8 процентов от суммы кредита. (Источник: FDIC, ComE-In Background)

Типы субстандартных кредитов

Чтобы привлечь субстандартных заемщиков, банки предлагали все виды займов, которые были дешевы в начале, но позже прибыли.

Большинство из них имели низкие «тизерные» ставки в течение первого года или двух. Многие заемщики не понимали, что после этого курс резко вырос. Другие думали, что они могут продать дом или рефинансировать до этого. Эти так называемые экзотические ссуды не были откровенно обманчивыми, но попали в неинформированные или наивные заемщики.

Вот примеры самых популярных:

Процентный кредит легче купить, потому что он не требует, чтобы какой-либо из принципов был оплачен за первые несколько лет кредита. Большинство заемщиков полагают, что они либо рефинансируют, либо продают свой дом, прежде чем основной долг будет погашен. Это очень опасно, потому что когда ежемесячный платеж увеличивается. Обычно они не могут позволить себе более высокую оплату. Если стоимость дома падает, тогда они не могут претендовать на рефинансирование или продать дом. В этом случае они вынуждены дефолт, потому что они не могут сделать более высокий платеж.

Опционные кредиты ARM позволяют заемщикам выбирать, сколько платить каждый месяц. Однако небольшой платеж означал, что остальное было добавлено к вашему директору. Через пять лет этот вариант исчезает, и кредит был даже больше, чем в начале.

Отрицательные ссуды по амортизации были похожи на займы с процентами, но хуже.Это потому, что они никогда не выплачивали основную сумму. Фактически, процентные платежи были настолько низкими, что каждый месяц долг увеличивался, поскольку он был добавлен к принципу. Другими словами, принцип рос каждый месяц.

Долгосрочные займы с фиксированной процентной ставкой, которые продлились 40 или 50 лет, вместо обычной 30-летней ипотеки.

Кредиты на воздушном шаре допускали низкие ежемесячные платежи, но требовали большой оплаты через пять-семь лет, чтобы погасить остальную часть кредита.

Безденежные кредиты, которые позволили заемщику взять кредит для авансового платежа. (Источник: ФАКТЫ: Типы субстандартных кредитов, Рейтер, 14 мая 2007 г.)

Экономический эффект

Субстандартные ипотечные кредиты были одной из причин кризиса ипотечного кредитования. Хедж-фонды обнаружили, что они могут зарабатывать много денег, покупая и продавая ценные бумаги с ипотечным покрытием. Это производные, основанные на стоимости базовых ипотечных кредитов. Они стали популярными, когда трейдеры начали связывать субстандартные ипотечные кредиты высококачественными традиционными ипотечными кредитами.

Трейдеры хедж-фондов разделили эти пакеты на разные компоненты, называемые траншами. Они вкладывали все платежи с низкими процентами с первых трех лет ипотечных кредитов субстандартного кредитования с помощью низких процентных платежей по обычным кредитам.

Выплаты с высоким процентом были объединены в транши, которые оказались более рискованными, потому что они были высокими. В довершение всего, они продали страхование от любых дефолтов, называемых свопами кредитных дефолтов.

Популярность ценных бумаг, обеспеченных ипотекой, означала, что трейдерам хедж-фондов требовалось все больше и больше реальных ипотечных кредитов для удовлетворения спроса. Банки создали эти экзотические ипотечные кредиты только для того, чтобы получить больше бизнес-заказов, собрать ипотечные кредиты и продать их трейдерам хедж-фондов.

Все прошло хорошо, пока цены на жилье не начали снижаться в 2006 году. Это редко случалось в истории США. Тем не менее, это произошло примерно в то же время, когда многие заемщики обнаружили, что их процентные ставки пикали на третьем-пятом году экзотической ипотеки.

Поскольку их дом теперь стоил меньше, чем залог, они не могли рефинансировать или продавать дом. Когда они начали дефолт, владельцы ценных бумаг, обеспеченных ипотекой, реализовали свои деривативы, которые не стоили того, за что они платили. Когда они пытались собрать свою страховку, эмитент (AIG) почти обанкротился. Это привело к финансовому кризису 2008 года и Великой рецессии.