Топ-5 проблем с финансированием короткой продажи

Что делает финансирование короткой продажи уникальной? Много. Как если бы короткие продажи были недостаточными для покупки для большинства людей, тип финансирования, который использует покупатель, имеет огромное влияние по целому ряду причин.

Если вы попытаетесь получить не тот тип кредита, даже если ваша короткая продажа одобрена банком продавца, вы не сможете закрыть эту транзакцию из-за проблем с финансированием. К сожалению, не каждый вид имеющегося финансирования в Соединенных Штатах может быть использован для покупки короткой продажи.

Ожидание одобрения

Если короткая продажа, которую вы планируете купить, является короткой распродажей Wachovia или предварительно одобренной распродажей HAFA, вы можете в значительной степени рассчитывать на то, чтобы ждать короткого одобрения продажи. Получение одобренной короткой продажи может занять от 4 до 8 недель в среднем, до года или дольше.

В течение этого периода процентные ставки колеблются. Многие кредиторы не будут задерживать кредит более 30 дней без взимания платы за привилегию. Некоторые не дадут вам кредит, пока вы не получите короткое одобрение продажи. Если ваши процентные ставки отскакивают вверх, вы можете обнаружить, что больше не имеете права покупать этот дом.

Совет. Попробуйте купить ниже своих средств. Не растягивайте предоплаченную сумму кредита до макс. Оставьте себе некоторую гибкость.

Закрытие до истечения срока утверждения

Многие короткие торговые банки хотят закрыть в течение 30 дней с момента утверждения краткосрочной продажи. Если вы получаете кредит, требующий более длительного периода утверждения, такого как кредит раздела 184, возможно, вы не сможете закрыть его в указанное время, и ваше утверждение истечет.

Иногда даже при обычном кредите задержки с вашим краткосрочным финансированием сбыта неизбежны. Возможно, оценщики подкреплены и оценка не может быть завершена вовремя или андеррайтинг занимает больше времени, чем обычно. Если реквизиты займа не получили разбивку утвержденных сборов, и некоторые из платежей, которые продавец не разрешил платить, были переданы покупателю, пересмотр оценки добросовестной веры также может задержать процесс.

Некоторые банки не выдадут расширение для своих коротких официальных утверждений о продаже.

Совет. Спросите своего кредитора заранее, если компания может гарантировать 30-дневное закрытие. Более того, если вы услышите, что письмо с подтверждением подходит, начните свой кредит раньше.

Потенциальный ремонт, редко оплачиваемый банком

Многие кредиторы имеют условия кредитования. Рекомендации по ремонту FHA могут потребовать много ремонтов, таких как фиксация краскораспылительной краски с дома до 1978 года или установка поручней. Кредит VA, несомненно, потребует отчета о вредителях и четкого сертификата завершения вредителей. Даже если ваш кредит является обычным, оценщик может отметить потерю крыши и попросить замену, прежде чем согласиться финансировать эту короткую продажу.Банки редко платят за ремонт. Короткие продажи продаются в состоянии «как есть». Более того, банк не разрешит продавцу платить за ремонт, потому что, если у продавца есть дополнительные деньги, банк обычно хочет эти средства.

Совет. Попросите вашего агента предварительно осмотреть дом и обсудить возможные проблемы заранее.

Затраты закрытия могут не покрываться

Часто покупатели просят продавца оплатить свои расходы на закрытие. Если у покупателя нет достаточных средств для оплаты расходов на закрытие, и банк отказывается разрешить концессию, покупатель может не купить эту короткую продажу.

Иногда банки коротких продаж Wells Fargo FHA сокращают сумму, обычно выплачиваемую другими банками, потому что Wells Fargo заявляет, что ее руководящие принципы для FHA запрещают полный 3-процентный кредит при некоторых обстоятельствах. Я также обнаружил, что некоторые короткие банки продаж автоматически отклонят кредит для закрытия покупателя, если покупатель подает более 3,5%.

Совет. Попросите листингового агента, если банк будет платить концессию на закрытие расходов, когда вы пишете предложение или предлагаете больше, чем цену списка, чтобы компенсировать.

Работа с двумя кредиторами и получение одобрения

Если у вас есть 2 кредита на короткую продажу, вам потребуется согласие обоих кредиторов закрыть. Вы рискуете, если будете продвигаться с оценкой и / или домашней инспекцией, прежде чем получать одобрение от обоих кредиторов. Один кредитор может согласиться, в то время как другой может отклонить короткую продажу или объект для вклада продавца на HUD.

Совет. Попросите ознакомиться с предварительным заголовком или заголовком, чтобы определить, сколько кредитов обеспечено этим имуществом. Там может быть погашенный кредит, который никогда не возобновлялся.

_{На момент написания этой книги Элизабет Вайнтрауб, DRE # 00697006, является брокер-юристом в Лионской недвижимости в Сакраменто, штат Калифорния.}