Налоговые льготы для продажи на дому

Юлиан Блок, адвокат

Продавцы дома пользуются огромной налоговой выгодой при перепродаже. Раздел 121 «Внутренний налоговый кодекс» разрешает «исключение» - избегать налогов на прибыль - для получения прибыли от продажи жилья. Исключение составляет до 500 000 долларов для супружеских пар, которые подают совместные декларации, и 250 000 долларов США для одиноких владельцев и супружеских пар, которые подают отдельные доходы.

Как владельцы домов облагаются налогом на прибыль выше исключения IRS?

Что происходит, однако, когда выигрыш превышает лимит исключения $ 500 000 или $ 250 000?

Ответ: избыток облагается налогом как долгосрочный прирост капитала с максимальной ставкой в ​​15 процентов, плюс применимые государственные налоги.

Ключевое требование: Соблюдать и жить в собственности в качестве основного места проживания для периодов, составляющих как минимум два из пяти лет, заканчивающихся на дату продажи, и, по крайней мере, два года должны были пройти с момента последнего использования исключения.

Что насчет налоговых льгот для личной собственности?

Когда вы продаете, помните о специальных правилах для мебели. Перерыв на исключение не распространяется на какую-либо мебель или другую личную собственность, которую вы можете продать за прибыль. Подсчитайте любую прибыль по этим статьям как отчетный доход в год продажи. Хуже того, вы не можете вычесть потери при их продаже, поскольку вы изначально не покупали их, чтобы получать прибыль или получать доход. Вы также не можете уменьшить прибыль от продажи дома за счет потерь, связанных с продажей мебели; продажа мебели - отдельная сделка.

Если вы решите продать содержимое своего жилья, налог может неожиданно высок. Служба внутренних доходов измеряет прибыль или убыток отдельно для каждого проданного актива - не по общему результату продажи. Таким образом, даже если единовременная продажа приведет к чистым убыткам для вас, федералы могут создавать налогооблагаемую прибыль просто путем отказа от потерь, которые были получены по некоторым из задействованных активов.

Результат: налогооблагаемая прибыль может значительно превышать чистую прибыль в долларах от продажи.

Чтобы проиллюстрировать, содержание домохозяйства Риты Харрисон включает в себя некоторые предметы, стоимость которых сейчас стоит меньше первоначальной стоимости, в то время как другие по достоинству оценили, например, восточные ковры. Рита получает 50 000 долларов за домашнее содержимое, чья первоначальная стоимость может быть как минимум той или иной. Тем не менее, она несет ответственность за налог на прирост капитала по каждому предмету, проданному за более чем стоимость, без компенсации за потери по предметам, проданным за меньшую стоимость. Поэтому, если Рита получит прибыль в размере 25 000 долларов США и понесет убытки в размере 25 000 долларов США, она должна платить налоги за всю прибыль и игнорировать все потери.

Правила IRS описывают, как должна определять Рита, когда мебель и приборы считаются частью ее дома. Рита может добавить к своему дому то, что она тратит на мебель, бытовую технику и подобные предметы, которые считаются светильниками (постоянными частями имущества) и, следовательно, частью дома.Она не может добавить к своей основе стоимость предметов, которые считаются личной собственностью и, следовательно, не являются частью дома.

Закон штата, в котором находится ее дом, определяет, следует ли, например, классифицировать холодильник как означающий (что означает, что предмет должен быть продан вместе с домом) или как личное имущество (то есть у него нет быть проданным).

Как правило, закон рассматривает предмет, который легко переносится как личное имущество, а не приспособление.

Джулиан Блок, адвокат в Ларчмонте, штат Нью-Йорк, был назван средствами массовой информации как «ведущий специалист по налогообложению».

_{На момент написания статьи, Элизабет Вайнтрауб, DRE # 00697006, является посредником-посредником в Lyon Real Недвижимость в Сакраменто, штат Калифорния.}