Стандартная ипотека

Большинство политик коммерческой недвижимости содержат статью, которая защищает права владельцев ипотечных кредитов (кредиторов). Это положение применяется, когда застрахованное имущество используется для обеспечения ипотеки, и это имущество было повреждено по покрытой опасности. Статья гарантирует, что кредитор получит платеж в соответствии с политикой в ​​размере оставшейся задолженности.

Когда владелец бизнеса приобретает коммерческое здание с ипотекой, владелец ипотеки может потребовать от покупателя получения политики собственности, которая включает стандартную ипотечную статью .

Вот пример.

Пример

Энди владеет A-1 Appliances, компанией, которая продает бытовую технику. Компания Энди только что приобрела новый склад с ипотекой, полученной от Lucky Lending.

Кредит A-1, полученный от Lucky Lending, обеспечен складом. Поскольку склад служит залогом для займа, Lucky Lending имеет страховой интерес к нему. Чтобы защитить интересы Лаки, в кредитном соглашении требуется A-1, чтобы застраховать склад от ущерба от огня и других опасностей в рамках политики коммерческой недвижимости. В договоре говорится, что политика должна включать стандартную ипотечную оговорку.

Стандартное условие

В прошлые годы страховщики, которые написали страхование имущества, должны были использовать форму политики, названную Стандартной пожарной политикой Нью-Йорка 1943 года. Последнее содержало пункт, озаглавленный «Залогодержатель», в котором рассматривались права кредиторов. Этот пункт упоминался как стандартная закладка .

В настоящее время форма Нью-Йорка редко используется, и политика коммерческой собственности ISO считается отраслевым стандартом. Форма ISO обращается к залогодержателям в пункте, озаглавленном «Ипотека». Этот пункт теперь служит стандартной ипотечной оговоркой. Он представлен во многих правилах собственности, разработанных отдельными страховщиками.

Интересы

Ипотечная закладка ИСО применяется к держателю ипотеки, указанному в декларациях. Кредитор покрывается за потерю или повреждение здания или структуры, которая служит обеспечением для кредита.

Если в политике перечислены несколько кредиторов, они покрываются в порядке приоритета. Например, предположим, что страхователь приобрел здание с двумя ипотеками (первое и второе). Если здание сгорит, кредитор, указанный в первом залоге, будет оплачен. После того как первый кредитор получил компенсацию, кредитор по второму ипотечному кредиту получит платеж.

Ипотечная статья гласит, что кредиторы получат платеж «по мере того, как могут возникнуть их интересы». Это означает, что сумма, которую будет получать каждый кредитор, зависит от степени повреждения застрахованного здания и невыплаченного остатка (основной суммы и процентов) займа. Например, пожар уничтожает склад A-1 Appliances.Во время пожара, A-1 должен Lucky Lending $ 750 000 в основной сумме и начисленных процентах. Lucky Lending получает страховой взнос в размере 750 000 долларов США, его интерес к собственности.

Сумма, которую страховщик будет платить за потерю, зависит от политики. Например, если залог А-1 застрахован за 1 доллар. 5 миллионов, страховщик заплатит не более $ 1. 5 миллионов для всех закрытых сторон (A-1 Appliances и все кредиторы).

В некоторых штатах кредиторы обеспечивают свои кредиты через доверительные отношения, а не ипотечные кредиты. По этой причине термин держатель ипотеки в стандартной ипотечной оговорке включает попечителя.

Выкупа

Право кредитора на возмещение убытков в соответствии с политикой собственности заемщика не зависит от какого-либо действия взыскания, которое кредитор инициировал против собственника до потери. Например, предположим, что A-1 Appliances не производит несколько платежей по ипотечным кредитам, поэтому Lucky Lending выдает уведомление о невыполнении обязательств. Через месяц после того, как уведомление было выпущено, склад уничтожается огнем. Уведомление по умолчанию не повлияет на право Lucky получать платеж за потерю в рамках политики.

Акты страхователя

Залогодержатель имеет право взыскать убытки в соответствии с политикой, даже если страхователь нарушил условие договора страхования.

Например, предположим, что склад A-1 Appliances уничтожен огнем. A-1 подает иск со своим страховщиком на предмет повреждения здания и его содержимого. Тем не менее, A-1 отказывается предоставить корректировщику на имущество для проверки ущерба. Страховщик в конечном счете отрицает требование A-1, поскольку A-1 не выполнил условие политики.

Право Lucky Lending на восстановление по этой политике не будет влиять на действия A-1, если кредитор выполняет определенные условия. Кредитор должен:

• Оплатить любую непогашенную премию, если страхователь не заплатил
• Отправить доказательство утраты (если страхователь не сделал этого) в течение 60 дней после получения уведомления о том, что доказательство утраты
• Уведомлять страховщика, если кредитор осведомлен о любых изменениях в собственности или заселении здания или если риск существенно изменился

После того, как кредитор выполнил все эти шаги, он имеет право на получение платежа по Политика собственности A-1.

Передача прав

Положение ИСО по ипотечным кредитам содержит положение о суброгации. В нем говорится, что если страховщик выплачивает кредит кредитору, но отказывает в уплате страхователю, права кредитора на суброгацию передаются страховщику в размере суммы платежа. В предыдущем примере A-1 Appliances была лишена оплаты по политике, поскольку она не соответствовала условиям договора страхования. Предположим, что Lucky Lending получила страховой взнос в размере 700 000 долларов США за интерес к поврежденному складу. Огонь был вызван дефектом в электрической сушилке, хранящейся в здании. Если Lucky Lending не получил компенсацию за ущерб, кредитор мог бы подать в суд на производителя сушилки за материальный ущерб.

Страховщик имущества A-1 возместил Lucky Lending за потерю. Таким образом, право кредитора предъявить иск изготовителю за компенсацию передается страховщику. Теперь страховщик имеет право подать в суд на производителя, чтобы вернуть 700 000 долларов, которые он заплатил Lucky Lending.

Страховщик может выбрать выплату кредитору основной суммы по ипотеке плюс любые начисленные проценты. Если какой-либо долг остается, страхователь должен выплатить эту сумму страховщику.

Отмена и продление срока действия

В соответствии с положениями ипотеки страховщик должен письменно уведомить владельца ипотечного кредита, если страховщик отменяет политику или отказывается ее продлить. Если застрахованный не выплатил премию, страховщик должен уведомить кредитора за 10 дней до отмены политики. Если страховщик отменяет политику по какой-либо причине, кроме неуплаты премии, она должна предоставить заблаговременное уведомление 30 дней кредитору. Если страховщик решит не возобновлять политику, он должен предоставить кредитору уведомление за десять дней.

Эти условия аннулирования могут быть изменены законом штата. Например, некоторые государства требуют от страховщиков уведомить кредитора как минимум за 45 дней, если политика отменена по какой-либо причине, кроме неуплаты премии.