Аренда арендаторам с уголовными документами

Хотя в конечном итоге это решение арендодателя о том, какие арендаторы будут размещать в арендуемой собственности, все же есть определенные правила, которым необходимо следовать. В рамках процесса отбора арендодатель может получить доступ к судимостям арендатора. Арендодатель должен следовать определенным правилам при использовании этой судимости для принятия или отклонения потенциальных арендаторов. Узнайте, что искать в судимости и что включать в политику уголовной истории, чтобы не быть обвиненным в дискриминации.

9 Что следует учитывать при рассмотрении уголовного дела

1. Было ли осуждено лицо? : Существует большая разница между арестом за преступление и фактическим осуждением за преступление. Арест не делает вас виновным ни в чем, поэтому будьте осторожны, если вы попытаетесь отклонить предполагаемого арендатора, основываясь только на аресте.
2. Что такое преступление? : Какое преступление на самом деле совершил арендатор? Вы понимаете природу преступления? Если нет, проконсультируйтесь с адвокатом или сотрудником полиции.
3. Насколько серьезным является преступление? : Предполагалось, что потенциальный арендатор должен заплатить штраф или предоставить действительное время тюремного заключения за совершенное им преступление? Они украли рубашку из торгового центра или они кого-то стреляли?
4. Как последнее преступление? : Разве арендатор совершил преступление в прошлом году, или это произошло 20 лет назад?
5. Сколько там преступлений? : Есть ли у потенциального арендатора один преступный акт для рассмотрения или у них есть длинный листок правонарушений?

1. Проводится ли период правонарушений несколько лет или кластеризован в один период? : Если существует несколько преступлений, все ли они происходят примерно в одно и то же время или совершаются преступления в течение нескольких разных лет?
2. Не могли бы ли они подвергнуть других арендаторов риску? : Означает ли характер преступления, которое предполагаемый арендатор ставил под угрозу другим арендаторам? Некоторыми примерами могут быть наркобизнес, изнасилование, растление детей или нападение и батарея. Арендодатель несет ответственность за сохранение безопасной среды, в которой могут жить его жильцы.

1. Может ли способность арендатора влиять на арендатора на оплату аренды? : Будет ли криминальная история арендатора влиять на его способность оплачивать ежемесячную арендную плату? Если у арендатора нет прошлой или текущей работы, вы имеете право отказаться от аренды этого арендатора на основании их неспособности произвести арендную плату.
2. Может ли правонарушение поставить вашу арендную собственность под угрозу? : Арендодатель несет ответственность за сохранность их арендуемого имущества. Преступник лизингополучателя подвергает риску арендуемое имущество? Некоторые примеры этого могут быть поджогами или вандализмом.

Можете ли вы отказаться от жилья любому арендатору с криминальной историей?

Нет. Широкая политика отказа в предоставлении жилья любому потенциальному арендатору с любым типом криминальной истории будет считаться дискриминационной в соответствии с Федеральным законом о справедливом жилье.Арендодателям разрешается проводить политику, запрещающую жилье тем, у кого есть конкретные криминальные прошлое, которые могут поставить под угрозу безопасность других арендаторов или имущества. При рассмотрении криминальной истории арендатора арендодатель должен также учитывать тип правонарушения, тяжесть преступления и продолжительность времени с момента совершения преступления. произошло.

Является ли справедливое жилье защищать арендаторов с уголовными отчетами?

Федеральный закон о справедливом жилищном обеспечении конкретно не защищает лиц, имеющих судимость, от дискриминации в отношении деятельности, связанной с жильем.

Скорее, Управление Генерального Адвоката HUD разработало руководящие принципы, касающиеся того, как помещики и другие лица в отраслях, связанных с жильем, должны обращаться к лицам, имеющим судимость, с тем чтобы свести к минимуму вероятность быть обвиненным в дискриминации.

Конкретные группы, которые защищены в рамках Справедливого жилья, включают цвет, инвалидность, семейный статус, национальное происхождение, расу, религию и пол. HUD полагает, что отказ от аренды лицам, имеющим судимость, может привести к дискриминации в отношении меньшинств.

Афроамериканцы и латиноамериканцы арестованы, осуждены и заключены в тюрьму по гораздо более высоким ставкам, чем население в целом. В 2014 году, например, 36 процентов от общего числа заключенных в Соединенных Штатах составляли афроамериканец, но афроамериканцы составляли всего 12 процентов от общей численности населения, а выходцы из Латинской Америки составляли 22 процента от числа заключенных, но выходцы из Латинской Америки составляли всего 17 процентов от общей численности населения.

Благодаря этому факту HUD считает, что политика арендодателя, которая ограничивает арендаторов, основанных на криминальной истории, будет непропорционально влиять на эти группы меньшинств больше, чем на потенциальных арендаторов других рас, поэтому ее можно рассматривать как дискриминационную практику.

HUD нарушает эту дискриминацию на две категории, непреднамеренную дискриминацию и преднамеренную дискриминацию.

Непреднамеренная дискриминация в отношении арендаторов меньшинств с помощью криминальных записей

HUD использует трехступенчатый процесс , чтобы определить, является ли политика преступной истории арендодателя дискриминационной и нарушает закон о справедливом жилье.

1. Имеет ли криминальная история дискриминационный эффект? : Обвинитель должен предоставить доказательства, свидетельствующие о том, что политика отрицательно влияет на интересы определенной расы или национального происхождения больше, чем на другие группы людей. Для подтверждения этого следует использовать государственную или местную статистику, но если они недоступны, можно также использовать национальную статистику. Каждый случай уникален и поэтому должен использовать конкретные факты, такие как записи арендаторов, местную криминалистическую статистику и данные переписи, чтобы поддержать их требование.

2. Необходима ли политика для достижения законного недискриминационного интереса? : теперь хозяин должен предоставить доказательства, доказывающие, что их криминальная политика не является формой дискриминации, а скорее является необходимой политикой по другой законной причине. Многие помещики утверждают, что причиной такой политики является защита безопасности других арендаторов в их собственности.Поскольку одной из основных обязанностей арендодателя является защита безопасности их арендаторов и их имущества, это обычно считается законной причиной отказа от аренды арендатору с криминальной историей.

Однако арендодатель должен указать конкретную причину того, почему конкретная криминальная история арендатора угрожает безопасности имущества и арендаторов. Общее утверждение о том, что любой человек с криминальной историей более опасен, чем любой без криминальной истории, не будет задерживаться. Конкретным примером может быть отказ от аренды потенциальному арендатору, который является осужденным сексуальным преступником, поскольку он может поставить под угрозу других ваших арендаторов.

Арендодатели имеют право отказаться от аренды потенциальным арендаторам, имеющим историю уголовных приговоров, однако эта политика не может быть всеобъемлющей политикой, которая исключает любого человека, который когда-либо был признан виновным в совершении какого-либо преступления. Политика должна быть конкретной, если заявить, что арендодатель не будет арендовать тех, кто имеет уголовные судимости, которые могут поставить под угрозу безопасность арендаторов или имущества. Например, человек с историей дорожных билетов вряд ли будет представлять повышенную угрозу для других арендаторов, но лицо, которое является осужденным торговцем наркотиками, может.

Кроме того, арендодатели не могут отказаться от аренды потенциальным арендаторам, которые были арестованы, но не осуждены, поскольку арест не означает, что лицо виновно в совершении какого-либо преступления. Таким образом, арендодатель не может доказать, что это лицо создает повышенный риск для других арендаторов в собственности.

Наконец, арендодатель должен принять во внимание, как недавно произошло преступление. Это будет труднее оправдать отказ арендовать потенциальному арендатору, если преступление произошло 20 лет назад.

3. Существует ли менее дискриминационная альтернатива? : Если арендодатель может доказать, что у них есть законная причина для того, чтобы иметь свою политику в отношении уголовных документов, то теперь обвинитель должен доказать, что существует еще один, менее дискриминационный способ, чтобы арендодатель смог достичь эта цель. Это может включать рассмотрение других факторов в дополнение к рассмотрению криминальной истории арендатора, например, истории аренды арендатора, возраста в момент совершения уголовных преступлений или усилий арендатора по реабилитации после совершения преступлений.

Преднамеренная дискриминация в отношении арендаторов меньшинств с помощью уголовных документов

Арендодателю может быть предъявлено обвинение и осуждено за дискриминацию, если он или она относится к арендаторам с аналогичными уголовными данными по-разному. Если у двух потенциальных арендаторов есть аналогичные криминальные прошлое, но это разные расы, а арендодатель делает исключения для одного арендатора, а не другого, это может быть нарушением справедливого жилья.

Например, если все остальные факторы схожи, аренда азиатскому человеку, который был признан виновным в краже автомобиля, но отказавшись арендовать испаноязычному человеку, который был признан виновным в краже автомобиля, может привести вас к обвинению и потенциально осужденного за дискриминацию жилья. Другим примером преднамеренной дискриминации в процессе отбора арендаторов было бы рассказать кому-то, кто звучал афроамериканцем по телефону, что их судимость дисквалифицирует их от сдачи в аренду вашей собственности, но позволяет кому-то, кто казался кавказским по телефону, рассмотреть эту собственность, несмотря на то, судимости.

Предполагается, что потенциальный арендатор предоставит доказательства, подтверждающие, что арендодатель дискриминировал его или ее, потому что он или она является членом определенной группы и относился к другим потенциальным арендаторам с подобными криминальными историями по-разному, потому что они принадлежат к другому расы или группы. Хозяин должен будет предоставить доказательства, подтверждающие, что есть еще один фактор, помимо расы, который заставил его или ее арендовать одного арендатора, а не другого. Хозяин может по-прежнему использовать другие квалификационные стандарты, которые не считаются дискриминационными, чтобы выбрать арендатора, например, способность арендатора своевременно оплачивать арендную плату.

Отказ потенциальному арендатору за преступления, связанные с наркотиками

Арендодатель не может быть осужден за непреднамеренную дискриминацию за отказ от аренды арендатору, который был осужден за «незаконное изготовление или распространение контролируемого вещества». «Это не включает арендаторов, которые были арестованы, но не были осуждены за такие преступления, или арендаторов, которые были осуждены или арестованы за хранение наркотиков.

В то время как арендодатель имеет законное право отказывать в жилье лицу, которое было осуждено за незаконное производство или распространение наркотиков, если арендодатель использует это осуждение только для отказа в предоставлении жилья членам определенной расы, национального происхождения или другой группы, арендодатель все еще может быть обвинен и осужден за преднамеренную дискриминацию в отношении жилья. Это связано с тем, что арендодатель использует обвинительный приговор в качестве прикрытия для расовой дискриминации.