Видео: Брать ли ипотеку на покупку квартиры? Что выгоднее ипотека или аренда жилья? // 16+ 2024
Непросто быть первым покупателем жилья - особенно если вы живете в месте, где инвентарь домов для начинающих низок, требования к авансовому платежу высоки, а цены на недвижимость выше среднего. Это включает в себя дорогие локали, такие как Нью-Йорк, Силиконовая долина и Майами, но даже средние и малые города, такие как Стэмфорд, Коннектикут, Провиденс, РИ и Лансинг, МИ могут быть трудными для покупателей.
Но это не встряхнет желание положить корни.
Таким образом, некоторые обитатели этих дорогостоящих районов занимают удивительный путь к домовладениям: покупают свои «второстепенные дома», продолжая арендовать свое основное место жительства. Покупка может быть местом для побега на выходные, местом, где вы проводите отпуск, или местом, которое вы считаете арендой для других в качестве денежного производителя. Но это также соответствует широко распространенному мнению о том, что владение недвижимостью является надежной инвестицией.
«Когда вы смотрите на это, каждое поколение пытается накопить богатство через собственность», - говорит Митчелл Рошелле, партнер PwC и один из основателей своей консалтинговой практики в сфере недвижимости. «Самое главное в отношении домовладения - если вы владеете им достаточно долго, чтобы расплатиться, вы накопили богатство. «Это» принудительные сбережения, - говорит она, - это актив, который вы можете использовать для выхода на пенсию, более позднюю жизнь или другие цели.
Но это не значит, что покупка дома для отдыха, пока вы все еще сдаете в аренду, обязательно является правильным шагом для вас.
Вот некоторые вещи, которые вам нужно учитывать.
Обоснование недвижимости
Существует аргумент в пользу инвестиций в недвижимость, говорит Марк Занди, главный экономист Moody's Analytics. «После перерыва никто не трогал бы дома одной семьи, кроме стервятников», - говорит он. «Но в последние год-два все больше и больше людей интересуются жилой недвижимостью как способ заработать немного денег … Недвижимость чувствует, что возвращается. - соглашается Национальная экономическая ассоциация риэлторов Лоуренс Юн.
«Владение собственностью в течение длительного времени обеспечило накопление богатства, поскольку стоимость имущества со временем выросла», - говорит он. «Это повышение цен может обеспечить справедливость для торговых покупок. «
Оценка стоимости Потенциал
Вся недвижимость, конечно же, местная. Также есть большая разница в покупке фиксатора-верхней части - и втягивание некоторого пота в выходные дни - по сравнению с покупкой нетронутого места и потливость по тому, где разместить свой шезлонг на палубе.
Но он также платит, чтобы посмотреть, какие цены, вероятно, будут делать в областях, ориентированных на отпуск. Trulia использует данные переписи, чтобы сравнить повышение цен в почтовых кодах отпуска от нерегулярных. В 2012 и 2013 годах рост цен за год по сравнению с предыдущим годом был примерно в три раза выше, чем в отпускных (6.6 процентов для районов без отпуска в последнем квартале 2013 года, по сравнению с 1,9 процента для этих районов отдыха). Другими словами, дом, купленный в городе или пригороде, скорее всего, будет ценить ценность быстрее, чем место в выходные, которое вы можете купить в пляжном городе или сельской местности.
Но за последние несколько лет разрыв значительно сузился, и места для отдыха иногда двигались вперед. В декабре прошлого года цены в каникулах выросли на 5,2% по сравнению с предыдущим годом, по сравнению с 5% в не-отпусках.
Забегая вперед, Trulia прогнозирует довольно ровное игровое поле.
Стоимость владения
Также важно понимать, что покупка второго дома может стоить вам немного больше, чем покупать в первую очередь. По словам Юна, требование о первичном платеже будет немного выше, равно как и процентная ставка по ипотеке - на сумму от 50 до 100 базисных пунктов. «С точки зрения кредитора, это считается более рискованным», объясняет он. Это потому, что, если дом не является вашей основной резиденцией, и вы попадаете в трудные времена, вам легче уйти, потому что вам все равно будет жить где-то.
Вы можете себе это позволить?
Это большой вопрос, и это легко ошибиться. Самая большая ошибка, с которой впервые покупатели жилья покупают, - это не понимание стоимости владения, - говорит Рошелле. «Они смотрят на ежемесячный платеж и придумывают какое-то количество утилит, которые они заплатили бы, если бы они снимали.
Они забывают, что котел около 1987 года, и у них должно быть 1 процент стоимости дома, вырвавшегося из дома, потому что что-то сломается. «
Его рекомендация: если эскалация арендной платы за место, где вы живете изо дня в день, плюс расходы на второй дом, толкают 50 процентов вашего дохода, это не имеет смысла. Один из способов сохранить стоимость вашего места для отдыха - это купить в месте с ассоциацией домовладельцев, которая заботится о предсказуемом обслуживании: уход за газоном, удаление снега и т. П.
Будет ли это манимеймером?
Airbnb и сайты, такие как HomeAway, облегчают использование вашего дома для отдыха, когда вы хотите, и получать прибыль от него, когда вы этого не сделаете. «Это похоже на американскую мечту о стероидах», - говорит Рошелле. «Я не просто владею им, я собираюсь превратить его в бизнес. «Будьте осторожны. Если вы арендуете свой дом на срок менее 14 дней в году, вам не нужно платить налоги на эти деньги. Тем не менее, и вы вступаете в сложный мир налогообложения, который требует четкого и тщательного учета. Вы также стали арендодателем, который (как минимум) - хлопот и (максимум) вторая работа.
Возможно, будущий пенсионер хочет вас купить?
Вы хотите купить в месте, где какой-то пенсионер может в конце концов захотеть положить корни? «Я думаю, что перспективы жилищных ценностей неплохие, особенно в тех областях, где в ближайшие несколько десятилетий вы увидите много пенсионеров», - говорит Занди. Если это соображение, подумайте о том, что может понадобиться пожилым людям в доме, как вы смотрите: широкие залы и дверные проемы, спальня на первом этаже, вход без лестниц.Возможно, вы не сможете захватить все эти вещи (в очень небольшом проценте от жилищного фонда в США есть все), но чем больше, тем лучше.
Если вы купите бывшую арендную плату?
Покупка дома, который был арендным домом, может быть отличной сделкой или денежной ямой. Как безопасно купить дом для аренды в качестве вашего первого дома.
Если вы купите первый и продаете второй?
Причины купить дом перед продажей; стратегии покупки и продажи на рынке продавца, когда цена и местоположение слишком хороши, чтобы ждать.
5-Звездочный паевые фонды - если вы их купите?
Если вы смотрите только на 5-звездочные паевые инвестиционные фонды, вы можете упустить лучшие средства. Узнайте здесь, почему рейтинг звезд не является тем, что может показаться.