Если вы купите бывшую арендную плату?

Мудрые инвесторы покупают аренду, надеясь, что дома впоследствии будут обращаться к покупателям, впервые покупающим жилье при перепродаже. Многие из этих домов оценены в нижней части рынка и расположены в хороших кварталах. Чтобы максимизировать прибыль при продаже, большинство домовладельцев планируют продать свои дома для сдачи в аренду домовладельцам, а не другому домовладельцу, поскольку покупатели, впервые покупающие жилье, могут платить более высокие цены.

Однако, если вы покупаете дом, который ранее был арендован, вы должны проявлять осторожность.

Дом, который был занят арендаторами, может быть отличной сделкой, или это может быть отсроченный кошмар.

Посмотрите на окрестности перед покупкой арендного дома

Во-первых, убедитесь, что другие дома на улице не сдаются. Поговорите с соседями и узнайте. Если все остальные дома являются резиденциями, занимаемыми владельцами, это будет предлагать некоторую защиту от возможных колебаний рыночной стоимости.

Если этот дом аренды является худшим домом на улице, вы можете договориться о сделке на всю жизнь. Растет ли газон, а трава умирает? Вызывает ли это крик для пресечения апелляции? Это простые недостатки, которые вы можете исправить самостоятельно, но могут оказать огромное влияние на цену, которую вы заплатите.

Прогулка по арендованному дому без присутствующих арендаторов

Лучше, если дом вакантен, но некоторые арендодатели оставляют арендаторов в собственности, пока они находятся на рынке. Я не знаю ни одного арендатора, который с нетерпением ожидает, что его свернут.

• Будьте готовы предоставить арендаторам 24-часовое уведомление перед предварительным просмотром дома, так как многие из них требуют предварительных встреч и не разрешают блокировку на дому.
• Арендаторы могут попытаться саботировать продажу, преувеличивая мелкие проблемы или создавая проблемы с домом, поэтому они не будут вынуждены покидать свои дома.
• Арендаторы не всегда держат дом в безукоризненном состоянии, поэтому старайтесь игнорировать их вещи.
• Арендаторы могут препятствовать вам открывать шкафы или смотреть в шкафах, что вы можете сделать, если они отсутствуют.
• Ищите очевидные признаки повреждения внутренних отверстий в стенах, разорванных или грязных ковровых покрытий, а также протекающих кранов или неоперабельных приборов.

Переговоры о покупке арендного дома От продавца

Аренда домов обычно продается за дома, где не заняты владельцы, особенно если продавец мотивирован. Вот причины, по которым продавец может мотивироваться:

• Арендаторы не всегда оплачивают свою арендную плату вовремя, но платежи по ипотечным кредитам подлежат независимому. Многие мелкие помещики не могут позволить себе оплатить ипотеку, если они не получают арендную плату.
• Арендодатели иногда сжигаются, владея арендуемой недвижимостью, и покрывают ночные телефонные звонки и требования арендатора.
• Если продавец арендовал дом в течение многих лет, продавец может не иметь амортизации, оставленной для налогового вычета, и будет стремиться совершить обмен 1031 в другое имущество.
• Арендодатель с жильцом, занятым арендатором, который решает продать на падающем рынке, готов принять удар по продажной цене; в противном случае продавец будет ждать, пока рынок развернется.
• Дом может потребовать ремонта, который продавец не может себе позволить.

Раскрытие потенциальных дефектов в арендованном доме

Всегда покупайте домашний осмотр перед покупкой любого дома, но особенно перед покупкой дома, который был арендован.

Дома, занятые владельцами, как правило, получают лучшее обслуживание, потому что владельцы находятся в помещении и могут позаботиться о небольших проблемах, прежде чем они перерастут в основные проблемы.

• Обратитесь к вашему агенту по недвижимости за списком рефералов к домашним инспекторам и опросите их перед совершением.
• Попросите просмотреть образец отчета о домашнем осмотре. Плохие домашние инспекторы могут создавать отчеты на 3 или 4 страницы. Отчет о вашем домашнем осмотре должен состоять из 30 или более страниц.
• Спросите домашних инспекторов об их прежних занятиях и наймите тех, кто работал в аналогичной области.
• Приходите на домашний осмотр, который длится от двух до четырех часов. Задавать вопросы.
• Если вы обнаружили серьезный дефект, попросите продавца исправить его или зачислить деньги на ваши расходы на закрытие через Запрос на ремонт. Не отправляйте список безналичных запросов. Ограничьте его и сосредоточьтесь на действительно дорогостоящем ремонте.

_{На момент написания этой книги Элизабет Вайнтрауб, DRE # 00697006, является брокер-юристом в Лионской недвижимости в Сакраменто, штат Калифорния.}