Исключение из дома с налога на прирост капитала

Вы публикуете свой дом для продажи и надеетесь на лучшее. Тогда счастье улыбается вам, и вы продаете его за аккуратную прибыль. Трудно повернуть направо и дать здоровый процент этой прибыли Службе внутренних доходов, но IRS не бессердечен. Вы можете удержать большинство - если не всех - этих денег. Вы можете исключить его из своего налогооблагаемого дохода, используя исключение для продажи на дому. Вот как это работает.

$ 250 000 Исключение при продаже основного дома

Не состоящие в браке лица могут исключить до 250 000 долларов прибыли от продажи своего основного дома, и вы можете исключить 500 000 долларов США, если ты женат. Поэтому, если вы одиноки, и вы осознаете прибыль в размере 200 000 долларов США, вам не нужно сообщать об этом в виде налогооблагаемого дохода, потому что это меньше суммы исключения в размере 250 000 долларов, которую вы имеете право. Если вы поймете прибыль или прибыль в размере 255 000 долларов США, вы должны сообщить об этом в размере 5 000 долларов США в качестве дохода.

Конечно, исключение не является автоматическим. IRS накладывает несколько правил.

Правило 2-из-5 лет

Вы, должно быть, жили в доме минимум два года из последних пяти лет, непосредственно предшествующих дате продажи, что обычно означает, что вы можете " t использовать исключение при продаже аренды или коммерческой недвижимости. Однако два года не должны быть последовательными. Вы можете жить в доме в течение года, сдавать его в аренду на три года, а затем вернуться в течение 12 месяцев незадолго до его продажи.

IRS показывает, что если вы провели это много времени под этой крышей, дом квалифицируется как ваше основное место жительства.

Вы можете использовать это правило 2-из-5 лет, чтобы исключать свою прибыль каждый раз, когда вы продаете свой основной дом. Конечно, это обычно означает, что вы можете требовать исключения только один раз в два года, потому что вы много тратите как минимум столько времени на проживание, но некоторые исключения действительно применяются.

Если вы живете в своем доме менее 24 месяцев, вы можете исключить хотя бы часть выигрыша.

Изменение места вашего задания

Если вы проживали в своем доме менее двух лет, вы можете исключить часть своей прибыли, если ваше рабочее место изменилось. Это исключение будет применяться, если вы запустили новое задание или если ваш текущий работодатель требует, чтобы вы переехали в новое место.

Опасности для здоровья

Если вы продаете свой дом по медицинским показаниям или по состоянию здоровья, опишите эти причины письмом от своего врача. Это также позволяет вам жить в доме менее двух лет. Вам не нужно подавать письмо с налоговой декларацией, но держите его с вашими личными записями, если IRS хочет получить дополнительную информацию.

Непредвиденные обстоятельства

Вы также захотите задокументировать любые непредвиденные обстоятельства, которые могут заставить вас продать свой дом, прежде чем вы прожили там необходимый период времени.Согласно IRS, непредвиденным обстоятельством является «появление события, которое вы не могли разумно предвидеть, прежде чем покупать и занимать свой главный дом». Эти события могут включать в себя стихийные бедствия, акты войны, террористические акты, изменения в вашей занятости или безработице, которые не позволяют вам справиться с основными жизненными расходами, смертью, разводом или разделением или множественными рождениями от одной и той же беременности.

Частичное исключение

Вы можете рассчитать свое частичное исключение в зависимости от того, сколько времени вы фактически проживали в своем доме. Подсчитайте эти месяцы, затем разделите число на 24. Умножьте это соотношение на 250 000 долларов или на 500 000 долларов США, если вы женаты. Результатом является сумма выигрыша, которую вы можете исключить из своего налогооблагаемого дохода.

Например: вы, возможно, жили в своем доме в течение 12 месяцев, тогда вам пришлось продать его, потому что ваш работодатель попросил вас переехать в другой офис в другом штате. Вы не женаты. Двенадцать месяцев, разделенных на 24 месяца, выходят. 50. Умножьте это на максимальное исключение в размере 250 000 долларов США. Результат: вы можете исключить до 125 000 долларов или 50 процентов своей прибыли.

Если ваш выигрыш составляет более 125 000 долларов США, вы должны включить только сумму свыше 125 000 долларов США в качестве налогооблагаемого дохода по возвращении. Если вы поймете прибыль в размере 150 000 долларов, вы сообщите и заплатите налоги в размере 25 000 долларов США.

Если ваша прибыль равна или меньше 125 000 долларов США, вы можете исключить всю сумму из своего налогооблагаемого дохода.

Отчетность о прибыли

Прибыль от продажи вашего дома сообщается в Приложении D как прирост капитала. Если вы владели своим домом в течение одного года или меньше, прибыль выражается как краткосрочный прирост капитала. Если вы владели своим домом на протяжении более одного года, он сообщается как долгосрочный прирост капитала. Краткосрочные прибыли облагаются налогом по той же ставке, что и ваш обычный доход, в то время как ставки на долгосрочную прибыль более благоприятны: ноль, 15 или 20 процентов, в зависимости от вашего налогового бремени.

Расчет стоимости и прирост капитала

Формула для расчета вашей прибыли включает в себя вычитание вашей стоимости из вашей продажной цены. Начните с того, что вы заплатили за дом, затем добавьте затраты, понесенные вами при покупке, такие как зачетные и депозитные сборы и комиссии агента по недвижимости. Теперь добавьте затраты на любые сделанные вами улучшения, такие как замена крыши или печи. Добавить в стоимость продажи: больше прав на титул и депозитный счет и комиссий агента по недвижимости. Вычтите любую накопленную амортизацию, которую вы могли взять за эти годы, например, если вы когда-либо занимали офис в домашнем вычете. Итоговое число - это ваша стоимость.

Ваш прирост капитала будет продажной ценой вашего дома за вычетом вашей стоимости. Если это отрицательное число, у вас была потеря. К сожалению, вы не можете вычесть потери от продажи вашего основного дома.

Если полученное число положительное, вы получили прибыль. Вычтите сумму своего исключения, а баланс - это налогооблагаемая прибыль.