Отель REITs может быть доступным способом купить отели

Представьте, что вы хотите приобрести коллекцию отелей. (Возможно, вы играли много Монополии в детстве и наслаждались идеей получения потока наличных денег от кого-то, кто заходил в одну из ваших комнат на ночь). Если вы богаты, вы можете заключить франшизу с концепцией отеля прямо из одной из крупные гостиничные компании. К сожалению, многие отели бизнес-класса стоят где-то между 2 и 15 миллионами долларов. Роскошные и высококлассные отели могут легко потребовать от 30 до 60 миллионов долларов или более.

Хотя большая часть этого традиционно финансируется за счет долга, требуемый досрочный платеж по досрочному погашению по-прежнему находится далеко за пределами возможностей практически для всех инвесторов.

Хорошие новости? В эти дни есть еще один способ инвестировать в отели. Вы можете приобрести отель REIT на своем брокерском счете таким же образом, как вы покупаете акции, облигации или паевые инвестиционные фонды.

Во-первых, давайте вернемся и поговорим о REIT на мгновение. Если вы забыли или никогда не изучали их, инвестиционный траст недвижимости или REIT - это особый тип корпорации, ориентированной на приобретение и управление недвижимостью и недвижимостью. Одна из особенностей, которая отличает REIT от обычных корпораций, заключается в том, что Конгресс запретил им освобождать от корпоративных налогов при условии соблюдения нескольких строгих условий, наиболее важным из которых является распределение по меньшей мере 90% всей прибыли в виде дивидендов по денежным средствам для акционеров.

Это делает REIT очень чувствительными к изменениям процентных ставок, но также означает, что они, как правило, предлагают гораздо более доходную дивидендную доходность, чем их сопоставимые акции с голубыми фишками. Обратная сторона? Резервы REIT не являются «квалифицированными дивидендами» в соответствии с налоговым кодексом, то есть вы будете облагаться налогом, как если бы они были обычным доходом, а не более низкими и более привлекательными ставками дивидендных налогов.

Как только вы начнете создавать значительный портфель, это может иногда вызвать у вас проблемы, если вы купите слишком много через Roth IRA, SEP-IRA, 401 (k) или другое налоговое убежище, поскольку вы можете спровоцировать несвязанный бизнес-доход Налог или UBIT. Это другое обсуждение на другой день.

Отель REIT очень отличается от квартиры REIT или REIT Специализируется на Leasing Mall Space

Так же, как запасы в разных отраслях и секторах имеют разные характеристики риска, REIT значительно варьируются в зависимости от типа проекта недвижимости, в котором они специализироваться. Это не новость для инвесторов в недвижимость, привыкших к приобретению недвижимости напрямую - как они знают из первых рук, жилой дом ведет себя совсем по-другому от офисного здания или складов, основанных на основной экономике, традициях, законы и силы на работе, но иногда это становится неожиданностью для новых инвесторов, приобретающих недвижимость через публично торгуемые ценные бумаги.Они не понимают, что ваш коммерческий офис REIT может испытывать циклические ставки аренды, поскольку он следует за циклами бум и убытков, тогда как ваш промышленный склад REIT может быть гораздо более устойчивым, поскольку избыточные мощности могут быть отключены с минимальными затратами на техническое обслуживание намного быстрее, чем это возможно с что-то вроде многоквартирного дома.

Это характер класса активов.

Одной из интереснейших суб-специальностей в сфере инвестиций в недвижимость является отель REIT. Как вы, вероятно, можете догадаться от названия, отель REIT фокусируется на разработке, управлении, приобретении или финансировании отелей и гостиничных услуг. Они могут варьироваться от бюджетных гостиниц, расположенных на стороне забытых автомагистралей и государственных дорог до пяти-алмазных престижных курортов в некоторых развлекательных, азартных играх и столицах населения мира. Они могут включать в себя разработку и владение имуществом, выплату сторонней управленческой команде для управления фактическим управлением отелем в обмен на часть дохода. Они могут сосредоточиться в основном на управлении чужими отелями с целью сокращения выручки. Они могут привлекать финансирование гостиничных проектов, действуя скорее как инвестиции с квази-фиксированным доходом.

Вы абсолютно должны понимать, что это такое, или вы рискуете своими с трудом заработанные сбережения.

Отель REITs, как известно, неустойчив, потому что проживание в отеле коррелирует с общими экономическими условиями, что делает их очень чувствительными к расширению и сокращению. Когда рецессия поражает, компании сокращают расходы на поездки, выбирают видеоконференции или телефонные звонки. Семьи и организации откладывают отпуск, находясь ближе к дому. Для отеля REIT это часто означает, что наличные потоки высыхают, в то же время доходность растет, поэтому вы получаете резкое снижение стоимости единиц или акций. И наоборот, когда дело обертывается, поток наличности иногда взрывается через крышу, поэтому вы получаете эти стремительные выплат и рыночные ценности. Они очень отличаются от приверженцев мира, которые просто откачивают деньги, например, часы, поколения за поколением; таких как Colgate-Palmolive или Nestle.

Давайте посмотрим на реальную иллюстрацию, чтобы продемонстрировать, как работает настоящий REIT.

Исследование того, как реальный отель REIT вел себя во время экономического спада в 2008-2009 годах

Hospitality Properties Trust - это отель REIT, который владеет 291 гостиниц, в том числе 43, 976 номеров или апартаментов, а также 185 принадлежащих или арендованных туристических центров. Согласно заявкам SEC, эти объекты находятся в 44 штатах в Соединенных Штатах, Канаде и Пуэрто-Рико. Отель REIT управляет своим гостиничным портфелем в рамках разнообразной коллекции франчайзинговых соглашений, в том числе Courtyard by Marriott, Candlewood Suites, Residence Inn by Marriott, Royal Sonesta, Sonesta, Staybridge Suites, Hyatt Place, Crowne Plaza Hotels & Resorts, Wyndham Grand, Wyndham Hotels & Resorts, Sonesta ES Suites, InterContinental Hotels & Resorts, Marriott Hotels and Resorts, Clift Hotel, Radisson Hotels & Resorts, TownePlace Suites by Marriott, Hawthorn Suites, Country Inns & Suites by Carlson, Holiday Inn Hotels & Resorts, SpringHill Suites by Marriott, и Park Plaza Hotels & Resorts.

В бум за годы, предшествующие развалу недвижимости, танкнул экономику в худшем спаде со времен Великой депрессии, этот отель REIT сгенерировал распределение жира для владельцев. В 2004 году они получили 2 доллара. 88 денежных средств на акцию, в 2005 году - 2 доллара США. 89 денежных средств на акцию, в 2006 году - 2 доллара США. 94 денежных средства на акцию, в 2007 году - 3 доллара США. 03 на одну акцию, в 2008 году - 3 доллара США. 08 наличных денег за акцию. Когда финансовый мир развалился, гостиничные заказы упали с обрыва. Деловые конференции были отменены, а раздача денежных средств была опустошена, снизившись до $ 0. 77 на акцию, ошеломляющее снижение на 75%. Если вы полагались на эти деньги, чтобы оплатить свои счета, вы вдруг обнаружили, что он испарился в тот самый момент, когда вам это нужно больше всего. Глупо продавая свои доли (опять же, если у вас есть отель REIT, вы должны знать, что это неотъемлемая часть собственности), акции рухнули с максимума в 51 доллар. 50 в 2006 году до 6 долларов США. 90 в 2009 году. Это 86. 6% -ное падение цены акций было добавлено оскорблением травмы серьезного сокращения вашего пассивного дохода.

Что случилось с искушенными инвесторами, которые поняли характер собственности отеля REIT? Они сидели на своих пресловутых позади, наблюдая, как раздача наличных денег поднимается до 1 доллара. 96 на акцию при цене акций в 32 доллара США. 46. ​​Несомненно, это далеко не все хорошие годы, но в течение довольно ужасающего периода измерения вы слегка избиваете инфляцию после уплаты налогов, сохраняя свою покупательную способность. Вы купили недвижимое имущество десять лет назад, заплатив от $ 26. 50 и 42 доллара США. 40 за акцию. За это время вы собрали 24 доллара. 83 или около того в распределении денежных средств. Если бы вы были умны и реинвестировали эти дивиденды во время кризиса, они стали тем, что один финансовый академик назвал «ускорителем возврата», сделав несколько сотен процентных пунктов прибыли на каждый чек или депозит, вспаханный в покупку дополнительных акций из-за частичного восстановление рыночной стоимости.

Сравните этот отель REIT с чем-то вроде промышленного REIT. Даже когда мир разваливается, предприятия не хотят освобождать свои склады, судоходные компании и фабрики. Кроме того, они часто (не всегда) могут оплачивать договоры аренды, которые они юридически обязаны, даже если сама фирма в конечном итоге обанкротится. Во время такого же кризиса промышленный REIT, такой как EastGroup Properties, не сократил дивиденды. Акции упали с 48 долларов. 54 до 24 долларов. 58, что составило лишь 49. 36%, что не сильно отличалось от индексов фондового рынка, таких как индекс Dow Jones Industrial Average и S & P 500! Учитывая сквозной характер ценных бумаг и то, как это влияет на рыночную стоимость, это невероятно впечатляет. Еще более впечатляет? Акции фактически составляют 59 долларов США. 32 сейчас, так что у вас есть 10 долларов. 78 нереализованная прибыль от прироста капитала, или 22% + от самого запаса сверх всех этих дивидендов, которыми вы пользовались.

Последствия для отеля REIT Investors Clear

Существует четыре основных способа стратегического подхода к приобретению гостиничных REIT, если вы хотите их владеть:

1. Только покупка блоков REITs во время сбоев на фондовом рынке , рассматривая его совсем иначе, чем ваши фондовые фонды или другие фонды, которые вы затем планируете удерживать навсегда.Чем ниже ваша стоимость, тем быстрее вы сможете извлечь свою покупную цену в денежные дивиденды, если планируете инвестировать эти деньги в другое место.
2. Среднее значение средней стоимости доллара в отеле REITs , зная, что иногда вы будете покупать в худший возможный момент, но доверие к максимумам и минимумам в сочетании с реинвестированными дивидендами усреднит все для вас за удовлетворительная общая отдача. Для большинства людей это, вероятно, лучший подход, поскольку усреднение долларовой стоимости резко снижает риск фондового рынка, особенно в сочетании с диверсификацией.
3. спекулировать . Когда гостиничная индустрия находится в обвале, покупайте отель REIT до тех пор, пока годы бума не вернутся, а затем сбросьте их, даже если они в конечном итоге будут намного выше. Шансы долгосрочного успеха здесь невелики, если вы не можете понять гостиничную индустрию неявно и относиться к приобретению REIT так же, как если бы вы тратили миллионы долларов на покупку недвижимости прямо, но есть меньшинство финансово искушенных людей, способных делать это на основе оценки, при условии, что они могут жить с покупкой слишком рано или продавать слишком рано, что должно произойти, если инвесторы в целом привыкли слишком оптимистично или пессимистично время от времени.
4. Бросьте полотенце и купите что-то вроде Индекса Vanguard REIT Index , который объединяет множество разных REIT вместе, включая гостиничные REIT, в рамках диверсифицированного портфеля. Он имеет гораздо более низкую дивидендную доходность, но если вы считаете, что уменьшенный риск стоит того компромисса, это может быть ваш самый мудрый способ действий.

В любом случае, отель REIT не является слабым сердцем. Если вы не знаете, что делаете, слегка пройдите.