Метод дохода по оценке и оценке недвижимости

Этот метод используется для свойств дохода

Если использование имущества предназначено для получения дохода от аренды или аренды, наиболее часто используется метод оценки дохода или оценки. Чистый доход, генерируемый имуществом, используется вместе с определенными факторами для расчета его стоимости на текущем рынке, если он продается.

Это не просто инвесторы в собственности, которые заинтересованы в чистом доходе, полученном в результате операций.

Они почти всегда будут искать финансирование, и кредиторы будут внимательно изучать детали доходов и расходов, чтобы быть как можно более уверенными, чтобы их инвестиции были защищены. Кредиторы хотят видеть нормальные арендные ставки, которые превышают расходы, достаточные для осуществления ипотечных платежей с прибылью, оставшейся для владельцев.

Использование коэффициента капитализации (предельная ставка) для оценки стоимости

При использовании коэффициента капитализации для оценки дохода собственности используется чистый операционный доход объекта, и существует обратная зависимость между запрашиваемая цена и максимальная ставка. Другими словами, чем выше ставка, тем ниже запрашиваемая цена.

Использование множителя валовой ренты для оценки стоимости

Множитель валовой ренты или GRM использует полную аренду имущества, а не чистый операционный доход, используемый с лимитом. Существует два способа сделать этот расчет, так как есть валовой потенциальный доход (GPI) и валовой операционный доход (GOI).

Как видно из расчетов каждого из них, оценка стоимости намного лучше с использованием валового операционного дохода, так как учитываются потери на занятость и неплатеж.

Далее следует учитывать состояние и будущие расходы

Более субъективное, но очень важное, учитывает условие собственности.

Поскольку ни один из методов оценки дохода не рассматривает состояние имущества и будущие вероятные большие затраты на ремонт, они должны учитываться при достижении окончательной оценки стоимости.

При покупке существующего имущества он мог бы работать очень эффективно, или могут быть операционные проблемы, которые удручают чистый доход. Когда инвесторы оценивают проект квартиры как пример, арендная плата может быть не арендной платой, а расходы могут быть выше или ниже, чем они должны быть.

Предположим, что арендодатель предоставляет арендные льготы некоторым арендаторам в обмен на услуги или просто потому, что у них были проблемы, и арендодатель не хочет их выселять. Или расходы на ремонт и техническое обслуживание были ниже нормы для аналогичных свойств. Возможно, арендодатель утомлял управленческие обязанности или просто не беспокоился о проблемах, которые были связаны с плохим обслуживанием.

Инвесторы, которые изучают все аспекты операции, могут увидеть возможность, потому что номера арендной платы не являются реальными.Они видят, что получение арендаторов в эти подразделения при полной арендной плате будет иметь существенную разницу в чистой прибыльности, поэтому они хотят ее купить. Они могут видеть, что расходы на имущество не такие, какими они должны быть, и имущество переходит в негодность, поэтому они могут перейти на покупку.

Острые инвесторы и определенно кредиторы будут тщательно отделять финансовые показатели проекта, чтобы быть уверенными, что реальные цифры - это то, с чем они работают. Удивительно, сколько мелких коммерческих объектов плохо управляется. Либо арендные ставки слишком низкие, слишком высокие расходы, либо их комбинация. Инвесторы, которые останавливаются на основных расчетах оценки, не копаясь в аренде и расходах, часто переходят на самые лучшие сделки или переплачивают за недвижимость.

Знайте метод дохода, так как он используется в лоте

Если вы планируете работать с клиентами-инвесторами, потратите значительное время, если необходимо, чтобы изучить метод оценки дохода. Вы не хотите, чтобы ваши клиенты-инвесторы или клиенты-продавцы использовали терминологию, которую вы не признаете или не запрашиваете для расчетов, которые вы не можете выполнить.

Работа с инвесторами может быть весьма полезной, так как этот рынок недвижимости ниши довольно активен.

Вы также создадите большой повторный бизнес, а также рефералы от довольных клиентов-инвесторов.

** Обновление: Я обновляю эту статью после краха рынка недвижимости и во время того, что, похоже, является началом восстановления. Оценщики стали крайне консервативными после проблем рынка и обвинялись в замедлении восстановления за счет недооценки свойств и использования выкупа для сопоставимых данных. Тем не менее, похоже, теперь они снова вернутся на ровный киль.