Сравнение продаж Подход к оценке недвижимости

Подход сравнения продаж сравнивает недавно проданные локальные аналогичные свойства с объектом. Корректировка цен производится для различий в сопоставимом и подлежащем имуществе.

Подход к продажам - это основа для CMA по недвижимости, сравнительный анализ рынка. Это процесс, используемый для определения текущей рыночной стоимости недвижимости, основанной на недавних продажах сопоставимых свойств в этом районе.

Результаты расчета используются, чтобы помочь клиенту, продавствушему листинг продавца, выбрать цену, по которой они перечисляют свое имущество.

Специалисты по недвижимости также используют процесс CMA, чтобы помочь покупателям определить, является ли цена дома справедливой и соответствует текущей рыночной активности. Агент, если быть тщательным, будет делать два из них, один из которых использует недавно проданные свойства, а другой - с использованием перечисленных в настоящее время свойств и использования их списков. Это потому, что рынки постоянно меняются, и они хотят видеть сопоставимые в настоящее время сопоставимые свойства, которые являются конкурентами. Основываясь на текущих запасах и спросе, может быть причина для снижения или повышения цены листинга, определенной в проданных свойствах CMA.

Процесс CMA

В CMA существует структурированный процесс, и есть некоторые важные основные требования:

• Отобранные свойства сравнения должны быть как можно ближе к свойствам объекта:
  • количество спален
  • количество ванн
  • площадь квадратных футов
  • размер лота
• Сопоставимые свойства должны быть как можно ближе, в том же районе или подразделении лучше всего.
• Их дата продажи должна быть как можно более последней. Если продажи comps '(comparables') были слишком далекими в прошлом, они уже слишком стары, чтобы быть точными для текущего рынка. Если для comps недостаточно близких свойств, необходимо немного двигаться дальше на расстоянии.

Итак, имея в виду это, давайте рассмотрим пример простого CMA.

1. У нас есть наше свойство предмета, 3 BR, 2 BA дома размером 1900 квадратных футов с гаражом с двумя автомобилями.
2. Дом находится на стандартной части подразделения, очень похожей по размеру на все остальные.
3. Три аналогичных дома были найдены в том же подразделении.
4. Два дома были очень близко, с теми же спальнями, ваннами и гаражами.
5. В одном доме была дополнительная спальня и полупансион. Продажная цена этого дома была уменьшена за счет новой стоимости строительства спальни и половины ванны, чтобы сделать ее похожей на нашу предметную собственность.
6. Квадратные футы домов были близкими, но не точными. Таким образом, цены на три компаса были разделены на их квадратный размер, чтобы получить проданную цену за кв. Футов.Они были усреднены по одному числу.
7. Это число было умножено на 1 900 кв. Футов объекта недвижимости для определения его приблизительной стоимости на текущем рынке.

Теперь, для продавца и профессионала в сфере недвижимости, это, как правило, доходит до них. Однако я бы предложил другой анализ рынка, чтобы увидеть текущую конкуренцию, как я бы делал для покупателя. Другой CMA выполняется практически так же. Однако теперь мы находим три комп, которые продаются и используют их цены на листинг.

Этот пример рынка был довольно занят, и за последние несколько недель было больше продаж, чем новых листингов. Текущая инвентаризация домов для продажи ниже, а цены на листинг наших трех компаний показывают, что оценка цены листинга из регулярного CMA может быть увеличена. Мы остаемся на низком уровне цен на конкурентоспособные дома за коммерческое преимущество и выходим на рынок.

Итак, что отличает эти процессы и оценка? Оценщик также использует comps, возможно, те же самые comps. Однако оценщик обычно работает на кредитора, поэтому их работа отличается. Профессионал недвижимости хочет получить самую высокую цену для своего продавца. Оценщик хочет ценность, которая покрывает инвестиции кредитора, но не завышена.