Подсказок о том, как выбрать агент для листинга

Две из самых больших ошибок, которые продают продавцы дома при выборе агента по листингу, выбирают агента исключительно на основе следующих двух вещей:

1. Самая высокая цена для вашего дома
2. Самая низкая комиссия > На первый взгляд продавец мог бы сказать: «Что? Вы с ума сошли?» Потому что продавцы хотят получить максимально возможную цену и платить наименьшую сумму комиссии. Но эти два критерия имеют очень мало общего с наймом компетентного агента и, во многих случаях, совершенно неактуальны.

Давайте посмотрим, почему.

Наивысший предлагаемый список Цена

Агенты не могут сказать вам, сколько будет продаваться ваш дом. Это ошибка. Агент по листингу может показать вам сопоставимые продажи, ожидающие продажи и активные продажи. Но ВЫ выбираете цену продажи, и покупатель скажет вам, правильно ли цена. Агент может предложить цену списка, которая привлечет покупателя.

Чтобы получить листинг, некоторые агенты искажают правду.

• Поскольку агенты не могут гарантировать вашу продажную цену, листинговый агент, предлагающий самую высокую цену, может быть очень неправдоподобным. Попросите агента показать номера, поддерживающие эту рекомендуемую цену. Если у агента нет статистики или продажи дома расположены в другом районе, это может быть красный флаг.

  Ищите агента по листингу, который дает вам диапазон.

• Всегда есть ценовой диапазон. Это может быть от $ 10 000 на низком уровне против максимума, или распространение может быть больше. Многие факторы определяют диапазон, среди которых местоположение, температура рынка и улучшения.
  Ценообразование - это искусство.
• Лучшее время для предложения - в течение первых 30 дней на рынке. Если дом по праву, вы получите предложение. Если цена слишком высока, вы можете вообще не показывать никаких показов; покупатели будут избегать вашего дома, и вы в конечном итоге в конечном итоге снижаете цену, оставляя покупателей задаваться вопросом, что не так с вашим домом.

  Если вы выбираете агента на основании комиссии?

Агенты по недвижимости не равны; каждый из них уникален. Помните, что около 10% агентов занимают примерно 90% бизнеса. У каждого есть свои маркетинговые методы и рекламный бюджет. Выбрав агента с большим рекламным бюджетом и долларами компании, чтобы соответствовать ему, вы можете получить больше воздействия на наибольшее количество покупателей, что идеально. Достижение большего числа покупателей равно лучшим шансам на хорошее предложение.

Почему агент охотно работает меньше, чем конкуренты?

• Всегда существует причина, по которой брокер или агент по операциям с недвижимостью будут снимать плату за недвижимость. Иногда это единственный способ, с которым агент чувствует, что можно конкурировать в высококонкурентном бизнесе, потому что агент не может иначе отделиться от конкуренции на службе, знаниях или навыках ведения переговоров.

  Если единственная выгода, которую агент приносит на стол, - это дешевая плата, спросите себя, почему. Является ли агент отчаянным для бизнеса или неквалифицированным? Вы хотите работать с отчаянным агентом?

  Иногда агенты полного обслуживания будут вести переговоры с нижней комиссией при особых обстоятельствах, таких как:

Вы покупаете дом и продаете дом в одно и то же время, предоставляя обе транзакции одному агенту. Я этого не делаю, но некоторые агенты будут.

• Вы готовы выполнять всю работу, рекламу, маркетинг и оплачивать расходы, связанные с продажей.
• Вы обещаете передать больше агента агенту, что приведет к нескольким транзакциям.
• Ты продаешь больше одного дома.
• У вас недостаточно средств для оплаты полной комиссии.
• Агент принимает вас в качестве бесплатного случая.
• Агент потеряет листинг, если не будет соответствовать гонорару конкурента.
• Агент хочет, чтобы вывесок (воздействие трафика) перегружал полную комиссию.
• Если вы проводите собеседование с агентами, которые предлагают аналогичные услуги, и не могут решить между ними, попросите просмотреть послужной список исходной цены и фактических номеров продаж каждого агента. Коэффициенты - самый низкий агент, который будет показывать больше снижения цен и дольше DOM. Разница между агентом, который берет 5% и 6%, составляет 1%. Спросите себя, как вы продвигаетесь вперед, если ваша цена заканчивается снижением на 2%, потому что вы выбрали агента с более низкой ставкой, который не мог позволить себе активно продавать свой дом.

Совет. Если ваш дом находится в труднодоступном районе, подумайте об агенте, у которого есть опыт продажи труднодоступных домов.

Важность маркетинга агента

Помимо дорогой машины или причудливой одежды, хороший листинговый агент живет и умирает благодаря маркетингу. Потому что маркетинг продает дома. Попросите просмотреть полную копию маркетингового плана агента. Точно, что агент собирается сделать, чтобы продать ваш дом? Вот минимальный минимум, который вы должны ожидать:

Профессиональные вывески, включая номер мобильного телефона агента.

• Lockbox.
• Ежедневный электронный мониторинг доступа в стойку.
• Последующие отчеты о показаниях покупателя / обратной связи с продавцом.
• Предварительный просмотр брокера.
• Стимулы для брокерских / офисных превью.
• Консультирование.
• Реклама в местных газетах, только если это оправдано. Газеты проходят.
• Экспозиция MLS с более чем 36 профессиональными фотографиями.
• Виртуальный тур.
• Распространение на основные веб-сайты.
• Четырехцветные флаеры, если это оправдано. Большинство распечаток также являются passé.
• Финансирование флаеров для покупателей.
• Минимум 2 открытых дома, обеспечивающих его местоположение кандидатом.
• Прямая почтовая рассылка соседним соседям, покупателям / брокерам вне зоны.
• Экспонирование на собраниях Риэлторов.
• Обратная связь с продавцами по звонкам покупателя и показам покупателей.
• Обновлены CMA через 30 дней.
• Е-mail-каналы новых списков, которые конкурируют.
• Обновления по фактам, тенденциям и последним продажам.
• Помните, что ни одна тактика не продает дома. Это комбинация всех тех методов, которые продают дома.

Характеристики хорошего агента-листинга

Вы будете в отношениях с вашим агентом по листингу в течение месяца или двух или дольше.Выберите агента, который вам нравится, и к нему можно относиться. Вот некоторые характеристики продавцов говорят, что они хотят в агенте:

Опыт. Пусть новые агенты узнают бизнес на чужом копейке.

• Образование. Спросите о степенях и сертификатах.
• Честность. Доверяйте своей интуиции. Ваш агент должен говорить от души.
• Сеть. Это дело людей. Некоторые дома продаются, потому что агенты связались с другими агентами.
• Переговорные навыки. Вам нужен агрессивный переговорщик, а не кто-то, кто сделает быструю продажу за ваш счет.
• Хороший коммуникатор. Продавцы говорят, что общение и доступность являются ключевыми.
• Наконец, попросите личную гарантию. Если агент не гарантирует исполнение и освобождает вас от листинга по запросу, не нанимайте этого агента.

На момент написания статьи, Элизабет Вайнтрауб, CalBRE # 00697006, является брокер-юристом в Lyon Real Estate в Сакраменто, штат Калифорния.