Как рассчитать коэффициент капитализации для недвижимости

Те, кто инвестирует в недвижимость через доходные объекты недвижимости, должны иметь метод определения стоимости имущества, с учетом покупки других активов и сопоставимых свойств последних проданных цен. Ставка капитализации определяется и затем применяется к рассматриваемому объекту для определения текущей рыночной стоимости на основе дохода.

Это отличный способ делать сравнения аналогичных свойств, так как учитываются все затраты.

Когда два свойства кажутся похожими друг на друга, а один стоит дороже, это может быть связано с тем, что он генерирует больше доходов или имеет более низкие расходы.

Сложность: Простой

Требуемое время: 5 минут Вот как:

Получите последнюю проданную цену доходной недвижимости, такой как жилой комплекс.

Пример: Шестиквартирный жилой проект продается за 300 000 долларов.

Для того же проекта квартиры, определить чистый операционный доход или чистую аренду, реализуемую владельцами. Все операционные расходы вычитаются, но не залог. Таким образом, этот расчет оценивает свойство так, как если бы вы заплатили за него деньги.
Пример: Доход от аренды после расходов (нетто) составляет 24 000 долларов США
Разделить чистый операционный доход по цене продажи, чтобы получить максимальную ставку.
Пример: $ 24 000 / $ 300 000 =. 08 или 8% (скорость капитализации)

Что вам нужно:

Калькулятор

Сопоставимые свойства проданных цен и чистых доходов.
Существует два способа, с помощью которых капитализация используется инвесторами. Один из них заключается в том, чтобы оценить имущество, которое они хотят продать, исходя из текущих ставок закрытия рынка для недавно проданных сопоставимых свойств.

Другой должен определить, является ли запрашиваемая цена недвижимости разумной при покупке.

Продажа - нужно знать, как цена

У вас есть небольшой проект квартиры и вы хотите его продать. Вы собираете недавно проданные объекты недвижимости в районе, который похож на ваш. У них может быть больше или меньше единиц, но вы пытаетесь найти свойства как можно более похожим на тот, который вы хотите продать.

Вы найдете три свойства, которые были проданы за предыдущие три или четыре месяца. Трудная часть заключается в том, чтобы найти их NOI, чистый операционный доход. Иногда он публикуется в листинге, а в других случаях это не так. Но вы можете получить информацию такого типа от коммерческого агента по недвижимости, особенно когда вы будете перечислять его на продажу.

Вы получаете три ставки за доступ к собственности, и они составляют в среднем 9,2%. NOI вашей собственности, чистый операционный доход, составляет $ 31 000. Теперь все, что вы делаете, делит NOI на ограничение:

$ 31, 000 /. 092 = $ 336, 957 Стоимость вашей недвижимости.

Теперь вы можете принять решение относительно цены, которую вы хотите попросить о недвижимости и разместить ее на рынке.

Рассмотрение вопроса о покупке свойства или сравнении свойств для покупки

При сравнении свойств для решения о покупке вы работаете со перечисленными свойствами, чтобы вы могли получить NOI и рассчитать максимальную ставку для каждого. Затем вы можете сравнить их, чтобы узнать, какая из них сделает лучшую покупку. Тем не менее, проверка их расходов и арендной платы умна, так как можно подняться на вершину, если вы видите возможности для сокращения расходов или увеличения арендной платы.

По этой теме некоторые менеджеры действительно небрежны или ленивы, хотя и не часто. Однако, если вы проверяете свойство с сопоставимой ставкой, вы можете обнаружить, что расходы являются ненормально высокими для типа и размера собственности.

Или, вы можете обнаружить, что арендная плата ниже рыночных ставок для сопоставимых свойств. Любая из этих ситуаций, если исправить, увеличит пропускную способность, сделав ее лучшей собственностью.

Покупка - нужно знать, какое свойство стоит

Сейчас мы находимся на другой стороне транзакции. Мы обращаем внимание на конкретный небольшой проект квартиры, и он указан для продажи за 495 000 долларов. Вопрос в том, стоит ли на текущем рынке или это слишком дорого?

Мы снова получаем сопоставимые свойства и среднюю цену. Давайте снова воспользуемся нашими 9, 2%. Если NOI этого имущества составляет $ 39, 500, стоит ли цена?

НЕТ, как и наши расчеты деления этого дохода на предельный процент, мы получаем $ 429, 348 за ценность. Таким образом, $ 495 000 немного отстает.

Какой NOI нам понадобится, чтобы получить эту цену по цене? Мы просто переключаем нашу формулу и умножаем запрашиваемую цену на максимальную ставку.

$ 495, 000 X. 092 = 45, 540 требуется чистый операционный доход. Давайте проверим, что:

$ 45, 540 /. 092 = $ 495, 000.

Не думайте, что это установлено на камне. Могут быть веские причины для имущества, оправдывающего лучшую скорость. Возможно, это место, или, возможно, это особенности и качество зданий и окрестностей. Все должно оцениваться для принятия решений, но ограничение скорости помогает.