Ипотечный калькулятор: коэффициент покрытия долга (DSCR)

Коммерческие кредиторы очень осторожны в своем андеррайтинге. Поскольку личные кредитные истории покупателей редко важны для коммерческого кредитования, они используют другие критерии для принятия решений о кредитовании. Коммерческая недвижимость покупается для получения дохода, поэтому одним из наиболее популярных критериев является просмотр дохода, чтобы узнать, достаточно ли для адекватной оплаты ипотеки и оставить прибыль для заемщиков.

Когда кредитор смотрит на квартиру или многоквартирную недвижимость, будет ли предоставлен ипотечный кредит и на сколько можно определить, используя коэффициент DSCR или коэффициент покрытия долга. Это простой расчет, но очень важный. Кредитор на самом деле не очень заботится о индивидуальных кредитных рейтингах или историях владельцев. Целью инвестиций является рентабельность инвестиций, рентабельность инвестиций и движение денежных средств, поэтому денежный поток является основным фактором.

Собственно, инвесторы должны оценивать заботу кредиторов о том, чтобы расчеты денежных потоков были правильными для проекта квартиры. Они захотят увидеть финансовые показатели, которые показывают доходы и расходы. Затем они определят, будут ли эти цифры выглядеть так, как они будут продолжаться в будущем, или, возможно, стать лучше или хуже. Когда цифры показывают, что денежный поток будет адекватно покрывать обслуживание долга, он подтверждает квалификацию инвестиционного отбора и оценки инвестора (ов).

Хотя есть много мест, где можно увидеть, как рассчитать DSCR с уже существующим проектом и суммой ипотеки, скорее всего, покупатель захочет узнать, сколько они могут заимствовать в проекте, «рассматривая покупку. Инвесторы делают свои собственные расчеты и смотрят на своего выбранного кредитора, чтобы проверить количество, с которым они столкнулись.

У инвесторов и кредиторов есть общая цель в этом отношении. Будет ли проект достаточно прибыльным, чтобы обслуживать долг с достаточной прибылью?

Мы рассмотрим это с двух сторон, получим текущий DSCR и оценим свойство с требуемым кредитором DSCR. Этот расчет учитывается в этой сумме, используя общий кредитор с минимальным приемлемым DSCR равным 1. 20. Затем мы сделаем это в другом направлении, получив DSCR.

Сложность: Среднее

Требуемое время: 20 минут

Вот как:

1. Определите денежный поток или валовой операционный доход после вычитания вакантных и кредитных потерь.

   Общая сумма аренды в размере 187 000 долл. США в год - 9% вакансий и потерь по кредитам (16 830 долл. США) = 170 долл. США, 170 долл. США

2. Затем перейдем на NOI или чистый операционный доход, вычитая все прочие расходы на эксплуатацию и управление, включая налогов и страхования.

   Валовой операционный доход - все расходы = NOI или чистый операционный доход

   $ 170, 170 - 72, 470 (расходы) = $ 97, 700 NOI

   $ 97, 700/12 месяцев = $ 8142 / месяц NOI > Если кредитор использует минимально приемлемый DSCR 1.20, то, что $ 8142 / месяц должен был бы в 1. 2 раза ежемесячный платеж по ипотеке. Чтобы получить максимальный платеж, необходимо разделить $ 8142 на 1. 2.

3. $ 8142 ежемесячный чистый доход / 1. 20 минимальный DSCR = $ 6785 / месяц максимальный платеж по ипотеке.

   Теперь нужно только определить, сколько будет заимствовано по текущим ставкам. Если этот покупатель может рассчитывать на процентную ставку в размере 6,875% при 30-летнем кредите, ипотечный калькулятор скажет нам, что кредитор может согласиться на кредит

4. $ 1, 032, 836 по этому свойству , так как этот кредит и процентная ставка приведут к выплате основной суммы и процентов в размере 6785 долл. США в месяц и минимальному 1. 20 DSCR. Большинство ипотечных калькуляторов позволят вам ввести платеж, процентную ставку и время для расчета суммы кредита.

   Когда мы начали, мы знали, что мы поддерживаем сумму ипотечного кредита с использованием заявленного DSCR, так как мы покупатели, которые хотят оценить, сколько можно было бы заимствовать для ипотеки недвижимости, которую мы оцениваем для покупки. Но давайте просто проведем расчет DSCR, где мы знаем расходы текущего проекта и оплату ипотеки.

5. $ 223, 000 NOI / $ 172 000 Ежегодные платежи по ипотечным кредитам = 1. 30 DSCR

   1. 3 лучше, чем 1. 2 в этом случае, поэтому, вероятно, приемлемый DSCR. Однако, если новый запрос запрашивается по операционному проекту, текущий NOI будет использоваться, как мы сначала увидели, что может быть доступно в качестве суммы ипотечного кредита.

   Когда числа работают, инвесторы и кредиторы могут чувствовать себя хорошо в отношении финансирования проекта и будущей прибыльности.

Что вам нужно:

Сведения о доходах и расходах на недвижимость.

• Калькулятор ипотеки.