, Как земельный контракт работает на покупку домов

Земельные контракты на покупку домов были очень популярны в конце 1970-х и начале 1980-х годов. Тогда контракты на продажу в рассрочку, иногда называемые контрактами на совершение сделки, предлагали более привлекательные условия финансирования по более высоким ставкам и жестким квалификационным стандартам институциональных кредиторов.

Земельные контракты начали исчезать, когда требования к кредитам смягчились, а ставки снизились ниже 8%. Но они совсем не исчезли и, фактически, на цыпочках вернулись на рынок во время ипотечного кризиса.

Предыдущие домовладельцы, которые потеряли свои дома для выкупа или продажи через короткую продажу, начали опираться на земельные контракты в качестве альтернативы финансирования, когда крупные банки отвергли их.

Что такое земельный договор на продажу участка?

Договор купли-продажи - это любой тип контракта, который требует периодических платежей, но в сфере недвижимости он обычно называется земельным договором, договором о сделке или договором купли-продажи.

В договоре купли-продажи продается цена продажи, сумма первоначального взноса, процентная ставка, сумма ежемесячных (или периодических) платежей и обязанности каждой из сторон. Он охватывает такие обязанности, как тот, кто будет поддерживать дом, платить за страхование и налоги на имущество, что обычно является покупателем. Контракт будет включать в себя обращение за продавцом в случае, если покупатель прекратит платежи в рассрочку.

Особенности:

• Земельные контракты или контракты на сделку являются соглашением о безопасности между продавцом, называемым Продавцом, и покупателем, называемым Вендеей.
• Продавец соглашается продать имущество, финансируя покупку для Vendee.
• Поставщик сохраняет юридическое название, а Vendee получает справедливое название.
• Финансирование, финансируемое владельцем, может включать в себя существующий ипотечный баланс (см. Ниже), или имущество может быть бесплатным и чистым (лучший вариант).
• После полной оплаты Поставщик передает Vendee акт в собственность.

Всеохватывающие (Wrap-around) земельные контракты

• Контракты на обертку содержат существующую ипотеку.
• Vendee делает один платеж Продавцу.
• После получения платежа Продавец оплачивает платеж основного кредитора и сохраняет остальное.
• Если существующий ипотечный кредит имеет более низкую процентную ставку, чем ставка по контракту, Продавец получает дополнительный процент на деньги, которые не принадлежат Продавцу.

Вот как это работает.

1. Скажите, что цена продажи составляет 100 000 долларов США.
2. Vendee откладывает 10 000 долларов США.
3. Vendee соглашается произвести платежи на сумму 90 000 долларов США с процентной ставкой 6,5%, выплачиваемой в размере 567 долларов США.
4. Существующий базовый кредит составляет 50 000 долларов США, выплачиваемый с 5% долей в размере 268 долларов США.
5. Продавец получает 6. 5% -ную долю в размере 40 000 долларов США, ПЛЮС 1. 5% -ная процентная ставка по существующей ипотеке 50 000 долларов США и карманам 299 долларов США в месяц.
6. Vendee также платит налоги, страховку и все другие расходы на владение.

Прямые контракты

В прямом контракте нет переоценки интереса. Vendee может согласиться оплатить существующего кредитора напрямую и внести другой платеж Продавцу, или Vendee может отправить один платеж Продавцу, а Поставщик выплатит платеж базовому кредитору. Давайте посмотрим на предыдущий пример по прямому контракту:

1. Цена продажи $ 100 000.
2. Vendee откладывает 10 000 долларов США.
3. Vendee делает один платеж в размере 268 долларов США по существующему балансу займа в размере 50 000 долларов США, процентная ставка составляет 5%.
4. Vendee делает второй платеж Продавцу на 40 000 долларов США, финансируемое владельцем, с процентами в размере 6,5% и выплачивается в размере 253 долл. США в месяц.
5. Сумма обоих платежей составляет $ 521, что экономит Vendee $ 46 в месяц за обертку.

Сила распродажи

• Некоторые титульные компании разрабатывают проекты и гарантируют земельные контракты, в которых есть Поставщик, Венде и Доверенное лицо. Вам нужно будет позвонить, чтобы найти такую ​​титульную компанию.
• Как доверенное лицо по доверенности, Поставщик и Vendee присваивают право, право собственности и интересы доверительному управляющему в целях обеспечения обязательств Поставщика и Венде.
• В случае, если Vendee прекращает делать платежи, Доверительный управляющий имеет право выкупать под силу продажи.
• Процесс подачи уведомления о дефолте варьируется от штата к штату.

Условные условия ускорения в базовых займах

Все кредиты сегодня содержат положения об ускорении и отчуждении. Кредиторы имели долгую задолженность по срочным кредитам, подлежащим погашению, если покупатели взяли титул «подлежит» существующим кредитам. Это связано с тем, что кредиторы хотели, чтобы покупатели имели право на получение вознаграждения, выплату кредитных баллов и более высокие процентные ставки.

Сью Химбихнер, специалист по условному депонированию в Chicago Title в Сакраменто, работает с 1976 года и следит за популярностью земельных контрактов. Один из крупнейших судебных процессов с этого периода произошел от покупателей, имеющих право собственности на существующие ипотечные кредиты, удерживаемые федеральными сберегательными и кредитными ассоциациями. Конгресс принял Закон о депозитарных учреждениях 1982 года, эффективно уничтожив способность брать на себя существующие займы.

Химбихнер говорит, что кредиторы сегодня имеют тенденцию смотреть в другую сторону. «Некоторые кредиторы рады, что сделали свои платежи», - сказала она. Но не пытайтесь взять на себя кредиты, поддерживаемые правительством. «Вы не хотите связываться с правительством, - предупреждает Химбимнер, - потому что вас позовут». Если ваш земельный контракт содержит существующую ипотеку, вам следует обратиться за советом к юристу по недвижимости.

Образцы кредитов, финансируемых правительством, - это Fannie Mae или Freddie Mac, а государственные займы - FHA или VA.

Пакет прав Vendee's

Для всех практических целей Vendee владеет собственностью и имеет право:

• Владение.
• Спокойное пользование и использование имущества.
• Исключение, заставляющее других покидать помещение.
• Вторичный рынок.

Преимущества для Vendee

• Нет квалификации, хотя Поставщик может запросить копию кредитного отчета покупателя.
• Гибкость авансового платежа. Сумма является предметом переговоров.
• Срок действия земельного контракта, процентная ставка и платежи подлежат обсуждению.
• Низкие затраты на закрытие. Плата за кредитор не взимается.
• Быстрое закрытие. Сделки могут закрыться через 7 дней или меньше.

Преимущества для поставщика

• Как правило, более высокая цена продажи и отсутствие оценки. Хотя покупателям рекомендуется получить оценку.
• Если облагается налогом, возможно, может претендовать на отсроченную прибыль.
• Ежемесячный доход.
• Часто лучше доходность, чем счета на денежном рынке.
• Если свойство не соответствует требованиям, это простой способ продать.
• Быстрое закрытие.

Советы для покупателя

• Получить оценку.
• Получить страхование титула.
• Привлечь услуги холдинговой компании, чтобы сохранить владение казненным документом и оригинальными документами.
• Поговорите с юристом по недвижимости.

Подсказки продавца

• Потяните кредитный отчет покупателя.
• Включить имена поставщиков и вендеров в существующий страховой полис.
• Приобретайте компанию по выплате платежей для оформления контракта.
• Поговорите с юристом по недвижимости.

Эта статья не должна быть неверно истолкована как предоставление юридических консультаций. Только юристы могут предлагать юридические консультации.