Почему банки требуют предваряющие письма? - Короткие продажи

Вопрос: Как банки REO и короткие продажи требуют предварительного одобрения от заемщиков?

Читатель спрашивает: «Как ответственные и серьезные покупатели на дому, мы с женой получили одобрение через Wells Fargo, чтобы купить дом. Мы нашли дом, который нам нравится, но это короткая распродажа. получить предварительное одобрение через короткий торговый банк, чтобы иметь право на покупку этого дома. Это безумие. Почему мы хотим разглашать нашу личную информацию в банке, с которым у нас нет отношений, и мы не хотим получить кредит? Почему мы хотим есть другой запрос на наш кредитный отчет, который может привести к падению в нашей оценке FICO? Как эти REO и короткие банки продаж уходят с требованием предварительного одобрения письма от заемщиков? Мы должны получить одобрение от них? »

Ответ: Я могу понять ваше нежелание получить предварительное одобрение неизвестным банком, когда у вас уже есть предварительное одобрение кредита. Это не имеет никакого смысла для вас. Но это потому, что вы не на другой стороне транзакции. Многие покупатели, чьи кредиторы утверждают, что они предварительно одобрены, на самом деле не были предварительно одобрены.

Вы можете подумать, как это может произойти? Как банк может выдавать предварительное письмо, которое является большой толстой ложью? Очень легко. Они исключают определенные фрагменты информации в самом письме и делают эти исключения непредвиденными. Более того, не все предварительные буквы являются фактическим предварительным одобрением. Существует различие между письмом предварительной квалификации, известным как преквал, и письмом с предварительным одобрением.

Различия между предквалификационным письмом и предварительным подтверждением

Преквал, который обычно является типом предварительно одобренных писем, которые может выдавать ипотечный брокер, содержит следующие типы документации:

Письмо с предварительной квалификацией:

• Заемщик подал заявку на получение кредита ,
• Проверен кредитный отчет.
• На основании предоставленной информации заемщик имеет право купить дом по заранее определенной максимальной цене.

Письмо с предварительным одобрением:

• Заемщик завершил заявку на получение кредита.
• Кредитные баллы вытягиваются и достаточны.
• Занятость проверена.
• Заемщики предоставили подтверждающую документацию, такую ​​как налоговые декларации и банковские выписки.
• Заемщик предварительно одобрен, чтобы купить дом по заранее определенной максимальной цене, в ожидании политики оценки и названия.

Вы можете видеть, что истинное письмо с предварительным одобрением несет гораздо больший вес. Но это тоже подлежит окончательному андеррайтингу и не является гарантией. Это субъективно и зависит от большей документации и контроля.

Почему Банк короткой продажи запросил предварительное одобрение

Банк короткой продажи, до одобрения короткой продажи, имеет длительный процесс, чтобы пройти.Банк будет нанимать агента BPO для оценки стоимости недвижимости. Он назначит переговорщика. Для принятия решения о короткой продаже может потребоваться несколько недель или месяцев.

Вот некоторые факты о коротких продажах, которые следует учитывать:

• Краткая продажа - это привилегия - это не право любой из сторон.
• У банка обычно мало стимулов для одобрения короткой продажи.

Не только продавец и собственность обычно должны претендовать на краткосрочную продажу, заемщик должен быть квалифицирован для покупки дома. Банк, который обрабатывает запрос на короткую продажу, хочет получить окончательное доказательство того, что покупатель способен и имеет право закрыться.

Истина заключается в том, что после короткой продажи в течение нескольких недель, может быть, месяцев, это огромное разочарование и трата времени, если банк обнаруживает в конце, что покупатели не могут закрыть.

Когда он переходит на провод и в андеррайтинг, иногда кредит покупателя взорвется. Некоторые из вещей, которые заставляют покупателя отвергаться, могли быть исправлены или замечены в начале, но не были.

Это потому, что не существует достаточного регулирования в отношении выпуска писем с предварительным одобрением, и не каждый кредитор использует стандартные процедуры. Например, оценка FICO 720 обычно требуется как минимум для обычного займа. Но крупные кредиторы, которые делают обычные кредиты, часто предпочитают более высокий минимум FICO 740, чтобы предоставить привлекательную процентную ставку для заемщика.

Если заемщик считает, что кредитор предложит свою лучшую ставку для FICO в размере 720, существует вероятность конфликта, который может привести к отмене транзакции или заемщику отказать. Банк короткой продажи просто хочет проверить информацию для себя и сделать собственное определение того, является ли покупатель полностью квалифицированным.

Это противоречит правилам RESPA для банка требовать от заемщика получить кредит от этого банка. Тем не менее, вполне приемлемо, чтобы банк потребовал предварительно одобрительное письмо от своего собственного банка, прежде чем одобрить заемщика для короткой продажи или позволить заемщику купить собственный дом, принадлежащий банку.

Иногда банк позволяет заемщику представить DU (настольный андеррайтинг) вместо -официального письма. Это стоит того, чтобы спросить.

_{На момент написания этой книги Элизабет Вайнтрауб, DRE # 00697006, является брокер-юристом в Лионской недвижимости в Сакраменто, штат Калифорния.}