Foreclosure Sales Affect Property Values ​​

По большей части дома выкупа различаются по внешнему виду. Некоторые продажи выкупа обрабатываются спокойно и быстро перепродаются кредитором. Однажды движущийся фургон подтягивается, загружает вещи жильца и уходит, за которым вскоре следует знак продажи брокера недвижимости. Через несколько недель появится рекламный знак и новые владельцы.

В других кварталах выкупленный дом может быть заколочен и оштукатурен большими знаками, рекламирующими его как принадлежащую банку собственность или собственность REO.

Некоторые закрытые дома остаются заброшенными годами. Сорняки растут достаточно высоко, чтобы покрывать тротуары, шутники бросают камни через окна второго этажа, и дом становится бельмом для окрестности.

Признаки выкупа могут оставить соседи поинтересоваться ценностью своих домов. Владельцы окружающих домов обеспокоены тем, что потеря права выкупа может повлиять на ценности собственности, и это правильно.

Оценки включают дома, подобные вашим, плюс выкупа

Существует три метода оценки собственности:

• Подход к стоимости. Этот метод учитывает стоимость строительства дома плюс стоимость земли.
• Подход к доходам - ​​используется для сравнения нескольких единиц по ставкам капитализации.
• Подход к рыночной стоимости. Этот тип оценки сравнивает свойство объекта с тремя сопоставимыми продажами по соседству.

Если две сопоставимые продажи - это регулярные транзакции, а одна - выкупа или короткая продажа, оценщик использует эту проблемную продажу как сопоставимую собственность?

Чтобы получить ответы, я поговорил с Дереком Юке, оценщиком в Yuke & Associates в Сакраменто.

Юке пытается найти транзакции с оружием при сборке оценки. Они считаются продажами по рыночной стоимости, предлагаемыми для продажи желающим продавцом и купленными потенциальным и желающим покупателем, причем ни одна из сторон не принуждена и не связана с ними.

Даже если это означает вытащить сопоставимые продажи из соседнего квартала и приспособиться к стоимости, большинство оценщиков, по его словам, могут найти транзакции с длиной руки для использования в оценке.

Юк работает в бизнесе с 1996 года и говорит: «Если я использую выкупа, я объясню, почему я его использовал. Я говорю, что это не хороший комп и не придает ему большого веса. «Он говорит, что выкупа не представляет рыночной стоимости, и он всегда может найти регулярные продажи для включения в свои оценки.« Если в области есть только выкупа, то это влияет на рынок, потому что это становится ценностью », - предупреждает Юке.

Потеря права выкупа Уязвимость ТСЖ

Юке продолжает: «Если нет регулярных транзакций, вы застряли. Кондовое развитие жесткое. «Что произойдет, если в ассоциации домовладельца есть только короткие продажи или выкупа? По словам Юке, это лучшие компромиссы для этой разработки, потому что они являются единственными доступными компиляторами.

Беспокойные продажи в ассоциации домовладельца также означают, что маловероятно, что владелец заплатил пропорциональную долю этой единицы в сборах HOA. Если фонд ассоциации домовладельцев работает на низком уровне, то другие домовладельцы в конечном итоге платят вкладку в форме высших сборов.

К сожалению, хотя многие ассоциации домовладельцев имеют право на выкупа, если взносы имеют задолженность, у немногих есть деньги или средства для этого, а те, кто часто отказывается от процесса, когда сумма ипотечного кредита превышает стоимость единицы ,

Выкупа ослабляет соседние цены

Хотя некоторые исследования показывают, что районы с высокими номерами выкупа видят падение на 1 процент по стоимости, падение стоимости не всегда связано с количеством выкупа. Часто падение цен происходит из-за восприятия покупателями площади в сочетании с крайним пренебрежением к собственному имуществу предыдущего владельца.

Некоторые продажи взыскания, по-видимому, сохраняются. Как только один домовладелец переходит в дефолт, другие, похоже, следуют за ним. Если владелец по умолчанию выдворен или покидает собственность, заброшенный дом попадает в негодность.

Дома, не имеющие ограничений, требующие значительного ремонта, не продаются по рыночной стоимости.

Частью недостатка в покупке выкупа является тот факт, что дома продаются «как есть», а покупатели не имеют никаких гарантий состояния. Некоторые домовладельцы, которые теряют все из-за потери права выкупа, могут ничего не думать о продаже встроенных приборов и вырывании медной сантехники для продажи на металлолом. Дома с недостающими функциями также снижают цены на номера.

На момент написания статьи, Элизабет Вайнтрауб, CalBRE # 00697006, является брокер-юристом в Lyon Real Estate в Сакраменто, штат Калифорния.