Покупка нового дома Строительство от строителей

Новые покупатели жилья не хотят использовать дом, когда будет только новый дом. Они не хотят унаследовать чужой носимый ковер, личный вкус в кухонных приборах или посмотреть на инициалы какого-то ребенка, нацарапанные в один раз влажный цемент, который они не положили туда. Дом должен быть бренд spankin 'новый, свежий и чистый, не так много, как отпечаток пальца на стенах.

Если это описывает вас, и вы всегда фантазировали о покупке нового дома своей мечты, вот несколько советов, которые помогут вам защитить себя - сделать процесс приятным.

Нанять собственного агента в начале вашей охоты

Многие строители не позволят вам нанять своего агента, если вы бродите в офис продаж новых домов без представительства. Возможно, вы не помните, что подписались на что-нибудь или дали им свое имя, но вы это сделаете. Если вы заходите на сайт строителя без агента, вы можете быть уволены, потому что позже строитель может отказаться заплатить вашему агенту.

Пусть ваш агент познакомит вас с строителем, и вы, как правило, охвачены.

• Торговые агенты строителя оплачиваются, чтобы представлять строителя, независимо от того, что они могут вам рассказать. Многие будут использовать тактику высокого давления, чтобы убедить вас подписать контракт. Из-за большого объема новых продаж дома, многие агенты строителя оплачиваются меньше, чем традиционная комиссия; некоторые зарабатывают зарплату плюс стимулы, поэтому оборот важен для их средств к существованию.
• Нанять агента покупателя, чтобы представлять вас. В большинстве случаев ваш агент оплачивается продавцом, но иногда ответственность за комиссию агента открыта для обсуждения. Даже если вам нужно напрямую оплатить свой агент, вы, вероятно, можете добавить эту плату к продажной цене, и это будет стоить того, потому что агент хорошего переговорного покупателя может сэкономить вам тысячи больше, чем комиссия.

• Ваш собственный агент будет представлять вас, быть вашим фидуциаром и обязан раскрывать положительные результаты, а также негативы относительно транзакции. Агенты Builder не обсуждают недостатки.
• Если ваш контракт содержит непредвиденные расходы, чтобы продать ваш существующий дом перед покупкой, снова нанять своего листингового агента, чтобы перечислить ваш дом. Имейте в виду, что покупка перед продажей не всегда в ваших интересах, потому что жесткие переговоры часто выходят из окна, когда вы эмоционально вышли из своего дома.

Не следует автоматически использовать кредитор строителя

• Строители часто предпочитают свой собственный кредитор, потому что строитель будет полностью информирован о вашем личном прогрессе; это универсальная покупка для строителя. Но кредитор строителя может не предложить вам лучшее предложение. Более того, строитель может владеть кредитной компанией.
• Рассмотрим альтернативные источники, чтобы найти кредитора. Ваш собственный банк или кредитный союз могут предложить вам очень привлекательные тарифы и условия, основанные на вашей истории банковских операций с этим учреждением. Ваш агент может направить вас в свой личный список оптовых кредиторов.
• Магазин и интервью с вашим кредитором. Найдите банкира или ипотечного брокера, которому вы можете доверять, и с которым вам удобно вести дела.
• Попросите просмотреть копию вашего кредитного отчета и оценки FICO. Вы можете заказать собственный бесплатный кредитный отчет перед покупкой нового дома.
• Настаивайте на том, чтобы ваш кредитор гарантировал свою оценку добросовестности. Если кредитор отказывается или делает оправдания, отправляйтесь в другое место, потому что уважаемые кредиторы будут соблюдать эту просьбу, даже если это не требуется законом.

Получить юридическую консультацию перед покупкой нового дома

• Прежде чем подписывать договор о покупке, поговорите с юристом по недвижимости. Стандартные соглашения о покупке предназначены для того, чтобы держать всех вне суда, но они не обязательно содержат язык, который защищает покупателя.
• Задайте вопросы об устранении непредвиденных обстоятельств и правах на аннулирование. Убедитесь, что вы понимаете свою ответственность и обязательства.
• Узнайте, содержат ли материалы, используемые строителем, химические вещества, которые опасны для вашего здоровья. Если ваш контракт содержит предупреждение о проблемах со здоровьем, это, вероятно, потому, что это действительная забота, и другие покупатели обратились в суд за ним.

Проверить опцию и цену обновления

• Определите, какие параметры и обновления вы хотите. Имейте в виду, что для многих строителей максимальная рентабельность при обновлении. Некоторые строители могут продать дом за почти голые затраты на строительство, потому что они делают основную часть своей прибыли в апгрейдах.
• Узнайте, будет ли ваш кредитор предоставлять все варианты / обновления, которые вы выбрали. Если ваш кредитор не будет финансировать 100% ваших выборов, вам придется платить за него наличными.
• Спросите об аннулировании и будете ли вы нести ответственность за предметы, которые строитель не может вернуть поставщику.
• Некоторые контракты дают строителю право выбирать ваши обновления, если вы не отправляете свой запрос в течение определенного периода времени.
• Чтобы сэкономить деньги, подумайте над тем, какие апгрейды вы можете приобрести и установить самостоятельно после закрытия escrow. Однако имейте в виду, что некоторые улучшения, такие как CAT-V, DSS или проводка безопасности внутри стен, проще сделать до .

Отзыв репутации строителя

• Если у покупателя плохой опыт работы с разработчиком, слово быстро распространяется по всему сообществу. Но вы не будете знать, является ли плохая репутация изолированным опытом или если строитель неоднократно приносит плохую рекламу себе, не проверяя и не проверяя публичные записи судебных процессов.
• Поговорите с соседями и тщательно изучите качество строительства окружающих домов. Является ли строитель последовательно строить одинаковые или более крупные дома в этом районе или отставание в строительстве и сокращение размеров домов?
• Узнайте, продает ли строитель инвесторам. Некоторые строители требуют, чтобы все их дома были владельцами. Другие охотно продают столько инвентаря инвесторам, сколько позволит рентабельность. Если рынок внезапно окунается, инвесторы, как правило, первый залогом, и, кроме того, часть причины, которую вы покупаете в новом подразделении, должны быть окружены другими покупателями, как и вы, а не арендаторами.

Аренда домашнего инспектора

• Всегда, всегда, всегда покупайте домашнее обследование при покупке. И нанять лицензированного и аккредитованного человека для проведения инспекции, а не вашего отца или вашего приятеля-подрядчика, получить настоящего инспектора. Будьте там для проверки и задавайте вопросы, потому что новый дом может содержать дефекты. Система HVAC может быть слишком маленькой, или водопровод можно установить назад. Строители совершают ошибки. (И давайте даже не будем говорить об обертываниях, покрытых горчицей McDonald's, набитых в полостях стены.)
• Если инспектор призывает к дальнейшей проверке другим профессиональным подрядчиком, выясните, говорит ли инспектор, быть серьезной проблемой или если инспектор не имеет лицензии для решения этой проблемы.

На момент написания статьи, Элизабет Вайнтрауб, CalBRE # 00697006, является брокер-юристом в Lyon Real Estate в Сакраменто, штат Калифорния.