Креативное финансирование недвижимости

Творческое финансирование в сфере недвижимости было очень горячей темой в 1970-х годах. Мне трудно поверить, что многие из легенд пионеров в творческом финансировании сейчас мертвы, но какая сумасшедшая поездка во время пика.

Когда процентные ставки подскочили до 18% в конце 1970-х годов, многие покупатели были вынуждены покинуть рынок недвижимости, и для удовлетворения этой потребности возникло творческое финансирование. Многие дома для продажи были рекламированы с инициалами OWC, то есть владелец будет нести (финансирование владельца).

В течение этого периода времени все было сделано под видом творческого финансирования. Темп был таким безумным, что многие агенты не переставали рассматривать вопрос о том, являются ли типы сделок, которые они собирают, юридически более менее этическими. Практически любой процесс, который можно было бы задумать, даже если это была не очень хорошая идея, часто использовалась.

Типы вариантов креативного финансирования

• Внешние зарубежные тресты. Некоторые люди по-прежнему работают в оффшорном зарубежном доверии сегодня, но если IRS найдет их, эти люди могут оказаться в тюрьме. IRS не смотрит любезно на оффшорные иностранные тресты, независимо от того, что говорит быстрорастущий продавец в дорогом итальянском костюме. Иностранное доверие в оффшорных странах - это способ тайно перевести деньги в другую страну. Налоговые ловкачи тогда позволяли доверительному владению в этой чужой стране покупать недвижимость.
• С учетом транзакций. Во многих кредитах не было положений об отчуждении, которые требовали ускорения, поэтому покупатели могли взять на себя платежи по существующему кредиту, оставить имя продавца по кредиту, и все в порядке. Вау. Банкам не нравилось, что они были заперты в более низкую процентную ставку и потеряли потенциального заемщика, когда покупатели покупали дома с финансированием по предметам. Субъектные транзакции являются рискованными сегодня, поскольку кредиторы могут и будут называть кредит, подлежащий продаже. Не говоря уже о том, что большинство продавцов не хотят ответственности, связанной с предметом сделки.

• Предполагаемые кредиты. Некоторые типы ипотечных кредитов открыто рекламируют, что новый покупатель может взять кредит существующего владельца. Если покупатель имеет право взять кредит, банк освободил продавца от ответственности. Предполагаемое ссуду сэкономило покупателю в те дни тысячи долларов в гонорарах кредитора, и многие продажи могли быстро закрыться под этими условиями. Сегодня доступных доступных кредитов практически нет.
• Земельные контракты. Проблема с земельным контрактом заключается в поиске страховой компании по титулу, желающей застраховать сделку. Не говоря уже о том, что земельный контракт, который обеспечивает справедливое право собственности на покупателя, обычно не содержит базового ипотечного кредита, поскольку большинство займов содержат предложение об отчуждении. Контракт на землю лучше всего использовать, когда дом является свободным и понятным продавцом.
• Понесенная продавцом закладная или доверенное дело. Если продавец владеет собственностью напрямую и хочет нести финансирование для заемщика, простой в использовании инструмент - это залог или доверенность. Каждое государство имеет свои законы о том, принято ли регистрировать ипотеку или договор о доверии. Например, в Калифорнии широко используются грантовые документы для передачи прав на титул и доверительные отношения для обеспечения долговых обязательств.

Додд-Фрэнк и Творческие условия финансирования для покупки дома

Закон Додда-Франка является сокращенным сроком для Закона о защите и защите потребителей Уолл-стрит, подписанного в июле 2010 года. Конгрессмен Барнетт Барни Фрэнк и тогдашний сенатор Кристофер Джон Додд, Додд-Фрэнк, привели к радикальным изменениям в финансовых правилах и внесли поправки в Закон о передаче правды. Эта всеобъемлющая трансформация создала новые агентства и изменила многие законы.

Вы не можете качать мертвую кошку в финансировании, не нажимая Додд-Фрэнка. Приносим извинения бедному коту за эту ссылку; это то, что фраза подходит так хорошо.

Часть Закона Додда-Франка относится к финансированию продавца. Он регулирует и запрещает определенные виды финансирования, которые легко разрешалось в прошлом. В отличие от свободных дней 1970-х годов, когда кто-либо мог договориться о займе и получать за него деньги, если у человека есть лицензия на недвижимое имущество, теперь лицо должно быть лицензировано как создатель ипотечного кредита. Продавцы освобождаются, если они не продлевают условия финансирования собственников более чем на 3 объекта недвижимости в год. Другие правила:

• Продавец может предложить владельцу финансирование до тех пор, пока продавец не построит дом. Это устраняет возможность строительства домовладельцев из-за предоставления владельцам финансирования.
• Нет платы за воздушный шар. Излюбленным способом предлагать творческое финансирование, как правило, является краткосрочный кредит, скажем, 3 или 5 лет, с воздушным шаром в конце, что означает, что весь баланс будет причитаться и выплачиваться. Кредиты, финансируемые владельцами, теперь должны быть амортизированы.
• Продавец не может предлагать владельцу финансирование только любому покупателю, который совершает сделку. Продавец несет ответственность за определение того, что покупатель имеет право купить дом и вернуть кредит. Это может означать, что продавцу необходимо будет выполнить кредитный отчет о покупателе, который, вероятно, устранит всех покупателей жилья с плохим кредитом.
• Кредит должен быть фиксированным или регулируемым через 5 лет при условии разумного ежегодного увеличения и разумной продолжительности жизни.
• Кредит, финансируемый владельцем, должен соответствовать другим критериям, установленным Советом Федерального резерва. Тем не менее, это требование без баллона, которое остановит многие попытки творческого финансирования. Решение для некоторых продавцов и покупателей может быть продано в виде лизинга.

Прежде чем покупать дом через творческое финансирование, получите юридические консультации.

На момент написания статьи, Элизабет Вайнтрауб, BRE # 00697006, является брокер-юристом в Лионской недвижимости в Сакраменто, штат Калифорния.