Вычитание очков займа из ваших налогов

Юлианом Блоком, адвокат

Очки по кредиту иногда получают плохой рэп, даже если они могут облагаться налогом. Планируете купить новый дом в конце года? Постарайтесь завершить дело до 31 декабря. Награда за выполнение этого срока - это налоговый вычет за этот год, если вам нужно финансировать покупку с помощью ипотечного кредита, на который вы платите кредитные баллы.

Как работают пункты займа?

Что такое очки? Это дополнительные, авансовые платежи, а не более высокие процентные ставки.

Когда денег мало, кредиторы обычно взимают баллы, также известные по таким обозначениям, как «сборы за выдачу кредита», «премиальные сборы» или «скидка по кредитам», одна точка равна одному проценту суммы заемные.

Как получить баллы по кредиту в качестве налогового вычета?

Ключ к кредитным пунктам, который на 100% вычитается в год оплаты, вместе с другими процентами по ипотечным кредитам, заключается в том, что вы платите очки за получение конкретный вид займа. Это должен быть кредит на покупку, сборку или улучшение (как при добавлении или перестройке комнаты) вашего основного дома, то есть вашего круглогодичного дома, в отличие от, скажем, второго дома, вы используете в качестве отступления от отпуска или имущества, за которое вы снимаете арендную плату.

Что говорит IRS о кредитных точках?

Вот как IRS читает закон, когда вы рефинансировать существующую ипотеку. Как правило, пункты рефинансирования не подлежат вычету полностью в год, который вы платите им, за исключением случаев, когда они выплачиваются в связи с покупкой или улучшением дома.

Это верно, даже если новая закладная обеспечена вашим основным домом. Перевод: Рефинансиры должны писать очки в дрибах и драпировках в течение срока действия кредита - делить очки, выплачиваемые на количество ежемесячных платежей, которые должны быть сделаны в течение срока действия займа.

Чтобы проиллюстрировать, вы платите $ 4 000 в кредитных точках и будете делать 360 ежемесячных платежей по 30-летней ипотеке.

Ваш допустимый вычет составляет $ 11. 11 за платеж или в общей сложности 133 доллара США. 33 за 12 платежей.

Это требование распределения IRS было подкреплено решением налогового суда 1988 года, хотя Восьмой окружной апелляционный суд отклонил правило распределения, когда очки выплачиваются по долгосрочному ипотечному кредиту, который заменяет краткосрочный кредит на оплату воздушного шара ,

При повторной рефинансировании во второй раз, или если кредит окупится раньше, возьмите вычет в год выплаты за все оставшиеся пункты, которые еще не вычитаны.

Закон упрощает IRS проверять, правильно ли выдает домовладелец. Кредитор должен сообщить IRS сумму баллов, за исключением пунктов рефинансирования, выплаченных непосредственно заемщиком. Сумма должна быть указана в форме 1098. Как и 1099 форм от банков и брокерских фирм, которые сообщают информацию о дивидендах и процентах, 1098 форм отправляются в IRS для использования его компьютерами, которые сравнивают 1098 цифр с суммами, перечисленными в качестве вычетов для пунктов по расписанию A формы 1040.

Как о продавцах Оплаченные кредитные баллы?

Другие осложнения возникают, когда вы являетесь продавцом и оплачиваете баллы, чтобы побудить кредитора организовать финансирование для покупателя. Вы не можете считать точки интересами. Но в качестве расходов на продажу они уменьшают сумму любой прибыли, которую вы понимаете от продажи, и вычитаете ее покупателем, который затем должен сделать некоторые документы.

Он или она должен вычесть сумму, уплаченную из цены покупки, при вычислении основы дома - показатель, используемый для определения прибыли или убытка при продаже актива.

Предоплачиваются ли налоги на предоплату?

Помните о другой морщине, если вы предоплатите ипотеку на основной резиденции и получите здоровенный штраф (процент от неоплаченного остатка) за привилегию заплатить его заранее. Независимо от того, что кредитор называет это, эта надбавка полностью вычитается на проценты по ипотечным кредитам.

Джулиан Блок - адвокат, синдицированный обозреватель и бывший агент IRS (уголовный следователь). Эта статья была отрыта с разрешения брошюры: «Руководство продавца по сбережению налогов: простые способы для любого продавца снизить налоги до минимального минимума», который можно заказать, отправив 19 долларов США. 95 для постоплатной копии J. Block, 3 Washington Sq. , № 1-G, Larchmont, NY 10538.

На момент написания статьи

Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, является брокер-партнером в Lyon Real Estate в Сакраменто, штат Калифорния.