, Банк одобрит мою короткую распродажу?

Вопрос: Будет ли Банк одобрять мою короткую распродажу?

Читатель спрашивает: «Мы с мужем уже почти год пытаемся получить кредитную модификацию от Bank of America, и мы продолжаем бегать. Банк, наконец, сказал нам, что мы должны попытаться сделайте короткую продажу, но банк не скажет нам, одобрит ли она короткую продажу. Мой муж считает, что банк скажет «нет» на короткую продажу, точно так же, как они перепутали нас с изменением кредита. Как мы узнаем, банк одобрит нашу короткую продажу? »

Ответ: Многие подводные продавцы обеспокоены тем, что их банки откажутся от короткой продажи, когда есть правда, если продавец и собственность квалифицируются, большинство банков с готовностью одобрят короткую продажу. Как и в большинстве трюизмов, часто бывают исключения.

Как банки могут отказаться от одобрения короткой продажи

Иногда банки совершают необоснованные требования в короткой продаже. Они часто делают невероятные просьбы одобрить короткую продажу, основанную на требованиях инвесторов. Эти требования не всегда имеют смысл.

Было бы неплохо, если бы банк просто положил его на линию и сказал, что не хочет делать короткую продажу, но это произойдет, когда свиньи летят. Банки считают, что они никому не обязаны объяснять. Вот некоторые из способов, которыми банк или его инвесторы могут саботировать короткую продажу:

• Спросите более высокую цену продажи, чем когда-либо будет проведена оценка.
  Некоторые агенты ошибочно полагают, что банки глупы и / или агенты BPO некомпетентны. Но это потому, что агенты считают, что банки заботятся о BPO и что банки говорят правду. Банковский переговорщик мог бы сказать, что BPO пришёл в 200 000 долларов США, когда BPO предложила цену продажи в размере 180 000 долларов. Однако цена продажи в размере 180 000 долларов США может не покрыть потери инвестора тем же способом, что и выкупа.
• Банк или его инвесторы могут потребовать, чтобы продавец занимал собственность.
  В PSA может быть положение, в котором говорится, что для короткой продажи будут одобрены только свойства, занятые владельцем. Банковский переговорщик может потребовать, чтобы продавец вернулся в дом, даже если продавец переехал по всей стране, чтобы получить новую работу. Участник переговоров может подозревать, что продавец не будет двигаться назад, поэтому переговорщик не должен отказываться от короткой продажи - продавец сделает это, отказавшись от переезда.
• Банк может потребовать вклад продавца, который продавец не может заплатить.
  Для банка нередко спрашивать у продавца дополнительные деньги, выше и выше цены продажи. Часто банк не позволяет агентам по недвижимости или покупателю оплачивать этот взнос, что может быть непомерным. Во многих случаях банки хотят получить деньги только от продавца, как бы как-то карательные.Если у продавца нет его или он не может его заимствовать, банк не одобрит короткую продажу.

Почему банки утверждают короткие продажи

Банки занимаются зарабатыванием денег. Банки иногда могут зарабатывать больше денег от выкупа, чем короткие продажи. Но чаще всего банки хотят минимизировать убытки и будут рассматривать краткосрочную продажу при следующих условиях:

• Продавец предоставляет документированные трудности.
  Хотя банки иногда принимают стратегическую короткую продажу, большинство коротких продаж утверждается на основе финансовых трудностей продавцов и по обстоятельствам, не зависящим от продавцов. Не ожидайте, что вы уйдете с одобренной короткой продажей и не будете иметь никаких взносов, если у вас есть активы и располагаемый доход.
• Продавец принял предложение по разумной цене от квалифицированного покупателя.
  Цена продажи должна быть близка к сопоставимым продажам. Иногда банк будет противодействовать предложению покупателя только для того, чтобы увидеть, будет ли покупатель платить больше, но в конце концов, кредитор покупателя все еще должен оценивать дом по согласованной цене. Прежде чем одобрить короткую продажу, банк может захотеть увидеть доказательство денег покупателя и / или предварительное одобрение, если покупатель получает финансирование.

Прежде всего, сделка должна иметь смысл для банка короткой продажи. Просто потому, что стоимость дома снизилась, если не хватило причины, чтобы банк одобрил короткую продажу и позволил продавцам снять крючок.

_{На момент написания этой книги Элизабет Вайнтрауб, DRE # 00697006, является брокер-юристом в Лионской недвижимости в Сакраменто, штат Калифорния.}