Почему мне не нравятся частные REIT для среднего инвестора

Некоторые REIT публично торгуются, что означает, что акции торгуются на фондовой бирже. Вы можете покупать и продавать эти акции в любое время так же, как вы покупаете и продаете акции фонда или взаимного фонда. Общественные REIT должны соответствовать многочисленным типам требуемой финансовой отчетности.

Другие REITS являются частными (также называемыми не-обменными REIT), что означает, что вы покупаете акции непосредственно у предлагающего лица, заполняя документы.

Эти REIT обычно продаются по цене 10 долларов за штуку. У вас ограниченные возможности для продажи акций частного REIT, поскольку для них нет доступного публичного рынка, так что это инвестиции, которые вы можете получить в течение длительного времени. После первоначальной подачи документов у частных REITS мало текущих требований к финансовой отчетности. Отсутствие прозрачности затрудняет понимание фактической стоимости ваших инвестиций.

Для опытных инвесторов, которые понимают экономику типа собственности, частные REIT могут быть подходящими инвестициями. Однако для среднего инвестора есть три причины, по которым я не являюсь поклонником частных REIT.

1. Комиссионные

Частные REIT обычно продаются брокерами или финансовыми консультантами, которые получают комиссию за их продажу. Комиссионные могут варьироваться от 5-10% от вашей суммы инвестиций, поэтому, если вы вложите 100 000 долларов в частный REIT, ваш брокер может зарабатывать где угодно от $ 5 000 - $ 10 000.

Эти предварительные комиссии дают мощный стимул для кого-то говорить о преимуществах инвестиций, не предупреждая вас о рисках. Вам не может быть представлен объективный анализ.

2. Завышенные выгоды

Частные REIT часто продаются в качестве пенсионных инвестиций из-за дивидендных распределений, которые могут варьироваться от примерно 5 до 8%.

Брокеры предполагают, что суммы выплат согласуются, однако эти дивиденды не гарантируются, и в 2008-2012 годах многие частные REIT сократили или исключили свои дивиденды. Если вы полагались на эти дивиденды для своего пенсионного дохода, вам не повезло.

3. Проблемы, когда вы достигаете 70

С помощью частного REIT нелегко продать акции. Мне потребовалось семь лет, чтобы вывести одного клиента из частной позиции REIT. Каждый год мы писали в компанию и просили их выкупить акции. Каждый год компания позволяла инвестору продавать лишь небольшую часть своих акций.

Это отсутствие ликвидности может вызвать проблемы, если у вас есть частный REIT в IRA. Необходимые минимальные дистрибутивы начинаются в возрасте 70 лет, и по мере того, как вы стареете каждый год, вы старше, вы должны брать большую сумму вывода. В какой-то момент вам нужно будет вынуть больше, чем выплачиваемая сумма дивидендов. Если вы не можете продать акции, это проблема.

Если вы опытный инвестор, способный понять стратегию управления частным REIT, и это будет только одна часть диверсифицированного портфеля, то идите на это.

Для среднего Джо придерживайтесь других вариантов недвижимости, которые предлагают больше прозрачности и ликвидности.