Как продать свой дом по земельному контракту

Земельные контракты являются полезными инструментами для продавцов, которые продают дом и рассматривают вопрос о финансировании для покупателя. Это дает продавцам встроенный доход и, как правило, лучшую процентную ставку, чем ставки, предлагаемые на счетах денежного рынка или депозитных сертификатах. Тем не менее, осмотрительный продавец должен предпринять шаги для защиты справедливости и обеспечения того, чтобы покупатель мог выполнить условия земельного контракта.

Разница между земельным договором и ипотекой

Земельные контракты - это соглашения о безопасности между продавцом, известным как Поставщик, и покупателем, известным как Венде.

Поставщик несет финансирование для Vendee, которое может содержать или не содержать базовый кредит. Основное различие между земельным договором и ипотекой заключается в том, что покупатель не получает документ или явный право собственности на имущество до погашения земельного контракта.

В некоторых штатах есть законы, которые рассматривают земельный контракт, аналогичный договору о доверительном управлении, и эти земельные контракты предусматривают доверительный управляющий, предоставляя доверенность «власти продажи», чтобы инициировать судебное разбирательство взыскания в случае, если Vendee дефолты по контракту. Другие государства дают покупателям более длительный период выкупа, аналогичный тем, которые находятся под ипотекой. По этим причинам важно уменьшить вероятность дефолта, присвоив Vendee.

Защита продавца от продажи земельного участка под застройку

Если у вас есть базовый кредит, который предоставляется при выборе между прямым контрактом или контрактом на обертку, предлагайте заключенный контракт на землю. Это даст вам возможность переопределить существующую процентную ставку по первому ипотечному кредиту.

Проконсультируйтесь с юридической консультацией по поводу положения об отчуждении.

• Получить кредитный отчет о покупателе. Если покупатель подал заявление о банкротстве, совершил просроченные платежи другим кредиторам или, что еще хуже, никаких кредитов, эти уничижительные записи являются красным флагом.
• Спросите титульный полис страхования. Поиск по типу публичных записей также будет показывать залоги или судебные решения, поданные против покупателя. Заглавная компания, скорее всего, попросит об удовлетворении этих обременений, прежде чем она будет застраховать земельный контракт по политике в отношении титула. Попросите просмотреть копию предварительного отчета о титуле (или обязательства по страхованию титула), чтобы определить, показывает ли поиск что-либо о покупателе.
• Попросите Высокий авансовый платеж. Покупатели с меньшей вероятностью уйдут от земельного контракта или прекратят платить по договору купли-продажи, если покупатель совершил большой авансовый платеж. Чем больше денег вкладывается авансом, тем меньше вероятность того, что покупатель рискует потерять его.
• Долгосрочное финансирование. Вы можете амортизировать платежи в течение 30 лет, но попросите оплату воздушного шара через пять или десять лет. Это позволит покупателю рефинансировать или продать недвижимость, чтобы заплатить вам раньше.
• Проверьте занятость покупателя. Удостоверьтесь, что покупатель занят и работает как минимум два года, предпочтительно дольше.

• Попросите личную литературу. Ознакомьтесь с рекомендациями покупателя, включая прошлых арендодателей. Спросите о истории платежей на предыдущих арендных договорах, а не только о текущей аренде, потому что иногда арендодатели скажут что угодно, чтобы получить арендатора из собственности. Вернитесь к арендодателю до существующего арендодателя и спросите.
  

• Настаивайте, чтобы покупатель получил страховой полис домовладельца. Вы не хотите нести ответственность за дом после подписания и нотариального контракта на землю. Убедитесь, что покупатель назвал вас дополнительным застрахованным и получил копию страхового полиса домовладельца.
• Настройте учетную запись. Многие банки и финансовые учреждения предлагают услугу, которая будет собирать платежи от покупателя и отправлять их вам или заносить на ваш банковский счет. Это мешает покупателю узнать ваш домашний адрес, и эта услуга освобождает вас от поездки.
• Соберите налоги с Vendee. Попросите Vendee заплатить налоги вашей компании по выплате. Затем компания может сделать налоговые платежи для вашего оценщика недвижимости, и вы можете быть уверены, что налоги будут выплачены вовремя.
• Включите оплату в рассрочку по земельному договору. Если вы платите базовый платеж по кредиту, вы захотите своевременно получать свои платежи, чтобы избежать своих просроченных платежей. Поручите покупателю разумную плату за платежи, полученные поздно, чтобы побудить покупателя оплатить вовремя.
• Обеспечить постоянное обслуживание и уход. Подумайте о включении в контракт положения об ускорении, которое позволит вам рефинансировать Vendee свойство, если условие собственности становится риском для ваших финансовых вложений.
• Предотвратить назначение вендером контракта. После того, как вы сделали домашнее задание, чтобы одобрить этого покупателя, вы не хотите давать покупателю право назначить контракт неизвестному лицу.
• Поговорите с Юристом. Стоит потратить несколько сотен долларов, чтобы получить юридическую консультацию до заключения земельного контракта. Кроме того, адвокат, вероятно, подумает о том, что я пропустил в этом списке.

_{На момент написания статьи, Элизабет Вайнтрауб, DRE # 00697006, является брокер-юристом в Лионской недвижимости в Сакраменто, штат Калифорния.}