Налоговые последствия Когда вы теряете свой дом для выкупа

Что касается Службы внутренних доходов, то потеря права выкупа такая же, как продажа имущества. Суть в том, что он когда-то был вашим, а теперь это не так. Это означает, что событие может спровоцировать прирост или убыток капитала, и если какая-либо часть ипотечного долга будет прощена или аннулирована, подоходный налог может также начисляться на эту сумму.

Прибыль или потеря капитала при выкупе

Продажа недвижимости обычно проходит через процесс условного депонирования, и продавец получает заявления, показывающие, сколько дома было продано.

Однако при выкупе нет условного депонирования. Кредитный банк просто завладеет этим домом. Имущество изменило руки, поэтому IRS заявляет, что потеря права выкупа по-прежнему считается продажей или в более технических терминах «распоряжением» имущества.

Основная формула для расчета прироста капитала - это вычесть основу или стоимость имущества по цене продажи. Разница в том, сколько прибыли человек сделал или сколько денег было потеряно в транзакции. В ситуации потери права выкупа и без заявлений условного депонирования цена продажи, используемая для целей налогообложения, не сразу понятна. Нет взаимно согласованной цены продажи.

Но для целей налогообложения все еще существует «цена продажи». Это будет либо справедливая рыночная стоимость имущества, либо непогашенный остаток кредита непосредственно перед взысканием, в зависимости от типа кредита, который у вас был. Обе эти цифры будут сообщены вам и в IRS кредитным учреждением по форме 1099-A.

Кредиты по регрессу или без регресса

Ваша ипотека была либо регрессом, либо безрецептурным кредитом. Ипотека, используемая для приобретения жилья, как правило, не является кредитом, не связанным с регрессом, в то время как рефинансированные кредиты и займы на покупку собственного капитала, как правило, являются регрессорскими. Однако это отнюдь не абсолютное правило. Он также может зависеть от состояния, в котором вы проживаете.

Если у вас был кредит на регресс, вы несете личную ответственность за задолженность, и кредитор может преследовать вас для погашения даже после того, как имущество было возвращено. В этом случае показатель, используемый в качестве цены продажи при расчете вашего прироста или убытка от капитала, является меньшим из следующих двух величин:

• непогашенный остаток по ссуде непосредственно перед выкупом за вычетом любого долга, за который заемщик несет личную ответственность после выкупа
• Справедливая рыночная стоимость имущества, подлежащего выкупу

Вы, возможно, аннулировали долговой доход от выкупа с этим типом кредита.

Кредит без права регресса - это тот, где заемщик не несет личной ответственности за погашение кредита. Другими словами, кредит удовлетворен, и кредитор не может преследовать заемщика для дальнейшего погашения после того, как он возвращает имущество. Для кредитов, не связанных с регрессом, показатель, используемый в качестве цены продажи, представляет собой непогашенный остаток по ссуде непосредственно перед выкупом.IRS говорит, что вы фактически продаете дом обратно кредитору для полного рассмотрения непогашенной задолженности. У вас не будет никакого отмененного долгового дохода, потому что кредитор не может по закону преследовать вас для погашения.

Отчет об увеличении или убытке капитала

После того, как вы определили, какой у вас был кредит, вы можете определить цену продажи.

Если вы потеряли право собственности на свое первичное место жительства, сообщите о выкупе в Приложении D и Форме 8949. Вы можете претендовать на исключение до 500 000 долларов прибыли от подоходного налога с соблюдением определенных правил:

• Дом был вашим основным резиденция.
• Ты жил в нем как минимум две из последних пяти.

Индивидуальные налогоплательщики могут исключить 250 000 долларов США, а совместная регистрация налогоплательщиков в браке может удвоить эту сумму.

Применяются некоторые дополнительные правила. Если исключенное имущество было смешанным - использование - это ваше основное место жительства в одно время и вторичное место жительства в другое время - вы все же можете претендовать на исключение из налога на прирост капитала в соответствии с измененными правилами для расчета вашей прибыли или убытка.

По состоянию на 2017 год ставка налога на долгосрочную прирост капитала для имущества, принадлежащих году или более, составляет 15 процентов для налогоплательщиков, которые попадают в налоговые скобки от 25 до 35 процентов.

Ставка составляет 20% для тех, кто попадает в налоговую группу 39. 6. Домовладельцам, которые попадают в 10 или 15 процентов налогового кронштейна, возможно, не придется платить налог на прирост капитала вообще. Если вы владели своим домом меньше года, вы должны платить налог на прирост капитала по той же ставке, которая применяется к вашему регулярному доходу, другими словами, согласно вашему налоговому кронштейну.

Если заложенное имущество является арендным имуществом, сообщите о продаже на Форме 4797.

Закон об облегчении бремени ипотечного прощения

Выкупа может вызвать налогооблагаемый доход, кроме прироста капитала. Если кредитор прощает или отменяет ипотечный долг по кредитному займу, возможно, вам придется включить его в качестве дохода, но есть несколько исключений, которые могут исключить отмененные долги от налогового режима.

Наиболее важным из них является исключение для долга, обеспеченного вашим главным домом. Согласно Закону об облегчении бремени ипотечного прощения, аннулированные долги в размере до 2 млн. Долл. США могут быть исключены до тех пор, пока долг будет использоваться для покупки или строительства вашего основного места жительства. Это налоговое исключение технически истекло в конце 2016 года, но оно по-прежнему покрывает долги, которые были прощены в 2017 году, если письменное соглашение было заключено в 2016 году. И Конгресс вновь открыл этот вопрос в январе 2017 года, поэтому вполне возможно, что закон в конечном итоге будет расширен в будущие годы.

Форма налоговой отчетности 1099-A и форма 1099-C

Форма 1099-A выдается банком после того, как недвижимость была исключена. Он сообщает дату обращения взыскания, справедливую рыночную стоимость имущества и непогашенный остаток по ссуде непосредственно перед взысканием. Вам понадобится эта информация, когда вы сообщаете о доходах от прироста капитала, связанных с выкупом.

Форма 1099-C выдается банком после того, как банк отменил или простил любой долг по кредитному займу.Эта форма укажет, сколько долгов было отменено. Если кредитор выкупает дом и отменяет невыплаченную задолженность в том же году, вы можете получить только одну форму 1099-C, которая сообщает об утрате права выкупа и аннулировании долга вместо получения 1099-A и 1099- C.