Налоговые последствия для предприятий домашнего бизнеса

Вопрос:

В ближайшие несколько лет я планирую продать свой дом. Я использую одну из своих комнат только как домашний офис для своего бизнеса. Я требовал отчисления на домашний офис для пропорциональной доли амортизации и других расходов, связанных с использованием бизнеса в комнате, так же, как я списал все оборудование и мебель, набитые в офис. Как действуют налоговые правила, когда я продаю свой дом?

Ответ:

До 2002 года правила были более жесткими, если вы использовали часть своего места жительства в деловых целях, а затем продали свой дом. Да, закон допускает исключение - выход из налогов - прибыль от продажи основного места жительства. Сумма исключения составляет 250 000 долларов США для одиноких лиц и супружеских пар, которые подают отдельные доходы, и 500 000 долларов для супружеских пар, которые подают совместные декларации. Но эти правила санкционировали исключение только для части прибыли, относящейся к части места жительства, запрещающей любое исключение для получения прибыли на офисной части.

Резиденция против бизнес-лечения

Фактически, IRS рассматривала этот вид продажи, как если бы вы продали две вещи: одну резиденцию и другую бизнес-недвижимость. Следовательно, вам приходилось составлять отдельные расчеты для прибыли на жительство и бизнеса, деления отпускной цены, расходов на продажу и основы между резиденцией и бизнес-частями.

IRS переработал старые правила и заменил их новыми, которые устраняют распределение между местом жительства и бизнесом. Продажа представляет собой единую транзакцию, если домашний офис и жилая часть находятся как в одном жилом помещении, так и в «жилом помещении», как выразились в постановлениях агентства. Соответственно, кто-то вроде вас может исключить всю прибыль, несмотря на использование части дома для бизнеса.

Износ амортизации

Этот разрыв зависит от ограничения «повторной поимки», предназначенного для предотвращения двойного преимущества. Вы теряете любое исключение для части прибыли, равное любым амортизационным отчислениям, разрешенным или допустимым в домашнем офисе после мая 1997 года. Вместо этого вы платите налоги с этой части. Допустимое или допустимое означает то, что вы заявляли ранее, или, если вы утверждали, что меньше, чем вы могли потребовать, сумму, которую вы могли бы потребовать. В связи с этим новые правила не отличаются от старых правил, которые вы обязаны делать.

Что IRS выполняет, так это вернуть амортизационные списания, которые позволили вам снизить налоги в предпродажные годы. Агентство по-прежнему применяет правила повторной поимки, даже если вы перестанете использовать эту комнату для деловых целей, и весь дом является основным местом проживания не менее двух лет из пятилетнего периода, который заканчивается на дату продажи.

Рельеф от повторного захвата

Чтобы претендовать на освобождение от повторной поимки, вы должны показать «адекватные записи или другие доказательства» - обычно, прошлые доходы должны быть достаточными - «чтобы разрешенный вычет был меньше суммы допустимое.«Тогда сумма, которую вы не можете исключить, - это допустимая сумма. «

Чтобы проиллюстрировать, предположим, что ваш домашний офис квалифицировал вас, чтобы требовать обесценивания, но вы можете показать, что вы никогда не требовали.

Тогда нет сокращения суммы исключения и повторной поимки.

Налоговая ответственность, связанная с возвратной амортизацией

Отказованная амортизация облагается налогом по максимальной ставке в 25 процентов вместо максимальной ставки 15 процентов для долгосрочного прироста капитала плюс применимые налоги на доходы государства. Сообщать эту возвращенную сумму по графику D (Прибыль и убытки от прироста капитала), а не форму 4797 (продажа коммерческой недвижимости). С положительной стороны, вы не можете отказаться от других расходов, таких как налоги на недвижимость и проценты по ипотечным кредитам.

_{Джулиан Блок - адвокат, синдицированный обозреватель и бывший агент IRS (уголовный следователь). Эта статья была отрыта с разрешения брошюры: «Руководство продавца по сбережению налогов: простые способы для любого продавца снизить налоги до минимального минимума», который можно заказать, отправив 19 долларов США. 95 для постоплатной копии J. Block, 3 Washington Sq. , № 1-G, Larchmont, NY 10538.}

_{На момент написания статьи, Элизабет Вайнтрауб, DRE # 00697006, является брокер-юристом в Лионской недвижимости в Сакраменто, штат Калифорния.}