Стратегии и риски, которые следует учитывать при покупке земли

Существует множество способов инвестирования средств в недвижимость. Один инвестиционный подход фактически не включает собственность вообще, по крайней мере, не во время покупки. В этом типе инвестиций вы будете покупать землю, на которой будет находиться будущая недвижимость. Изучите пять рисков, с которыми вы можете столкнуться, когда инвестируете в землю.

Что может быть развито на суше?

Возможности того, что земля может быть использована, бесконечны.

В то время как требования зонирования ограничивают то, что может быть построено на конкретном участке земли, в общем, все может быть развито на необработанном участке земли. Например:

• Односемейный дом
• Многосемейный дом
• Офисное пространство
• Розничная площадь
• Смешанная розничная и жилая площадь
• Отель
• Курорт
• Strip Mall > Больница
• Молл
• Ферма
• Стоянка

Какова ваша цель в покупке земли?

Прежде чем покупать кусок земли, вы должны решить, какова ваша цель для инвестиций. Существует несколько различных стратегий для рассмотрения, и это не один размер подходит для любого подхода. У двух разных инвесторов могут быть два разных подхода к одному и тому же участку земли. Кроме того, у одного и того же инвестора могут быть два разных подхода для двух разных участков земли.

Вот семь стратегий, которые следует учитывать при покупке земли:

1. Покупка и продажа:

В этом подходе вы в основном листаете землю. Вы считаете, что приобрели землю ниже рыночной стоимости и надеетесь, что можете найти другого покупателя, который готов заплатить или больше рыночной.

Вы надеетесь на быструю продажу без каких-либо дополнительных работ на своей территории.

2. Купите и удерживайте:

При таком подходе вы покупаете землю и держитесь за нее в течение определенного периода времени. Вы считаете, что земля по достоинству оценят. Вам все равно придется платить налоги на землю, а также любые дополнительные расходы на содержание земли в это время.

Это общий подход в областях, которые повторно перенаправляются. Инвестор покупает землю в надежде, что они смогут продать ее разработчику в будущем, поскольку область становится более популярной.

3. Покупка, разработка и удержание:

В этом подходе вы покупаете необработанный участок земли с целью развития земли самостоятельно. Например, вы могли бы построить комплекс таунхаусов, который вы сдаете в аренду жилым жильцам. Вы также можете решить построить торговый центр, который вы могли бы арендовать для розничных арендаторов. Другим вариантом может быть разработка постельного и завтрака, которым вы будете управлять и управлять.

4. Купите, культивируйте и удерживайте:

В этом подходе вас больше интересует использование земли, чем строительство недвижимости на земле. Например, вы можете выращивать сельскохозяйственные культуры на земле, использовать ее для скота, создать еловую ферму или создать виноградник.Вы будете активно управлять землей и надеяться получить прибыль от того, что может произвести земля.

5. Купите, пройдете процесс получения и продажи:

В этом случае вы приобретете землю, а затем пройдете процесс зонирования объекта для конкретного использования. Например, может быть участок земли, который был зонирован для коммерческого использования, но теперь, когда область развилась, это будет отличным местом для нового многоэтажного жилого здания.

Если вы сможете вернуть землю для использования в жилых помещениях, это сделает землю более ценной для потенциальных разработчиков и более желательной, так как это один дополнительный шаг, который им не нужно делать самостоятельно.

6. Покупайте, развивайте и продавайте:

В этом случае вы покупаете землю с целью самостоятельно развить землю, а затем продаете ее конечному пользователю. Например, вы покупаете землю, строите новый дом для строительства, а затем продаете его покупателю, который хочет жить в нем. В качестве другого примера вы создали виноградник и продадите его покупателю, который будет управлять и управлять виноградником.

7. Покупка, разработка и аренда:

Наконец, вы можете развить землю, а затем арендовать землю кому-то еще. Например, вы можете купить землю и решить разместить на ней стоянку, потому что там не хватает парковки в этом районе. Владелец многосемейного имущества поблизости спрашивает, могут ли они арендовать лот от вас, потому что у них недостаточно парковки для своих арендаторов.

Риски, которые следует учитывать при покупке земли

Неразвитый участок земли, несомненно, имеет бесконечные возможности. Тем не менее, вы скоро обнаружите, что есть много ограничений и проблем, с которыми вы столкнетесь, когда пытаетесь развить или продать эту землю. Правительство может ограничить тип недвижимости, который может быть построен, или способ использования земли. Вы можете столкнуться с экологическими проблемами, такими как наводнения или загрязнители.

Вот пять рисков покупки земли, о которой нужно знать:

1.

Классификация зонирования Одна из основных проблем, с которыми вы можете столкнуться при покупке земли, - это проблемы с зонированием с использованием земли. В каждом городе есть план землепользования. Это в основном делит город на разные области, включая коммерческое, жилое, сельскохозяйственное, промышленное, историческое или даже смешанное использование.

Использование земли:

• Первым вопросом, с которым вам придется иметь дело, является способ использования земли. Если земля зонирована для жилого использования, и вы планируете строить жилую недвижимость на земле, то у вас нет проблем.

Однако, если вы хотите изменить способ зонирования зоны, у вас может быть битва на ваших руках. Например, земля зонирована для жилого использования, и вы хотели бы построить коммерческую недвижимость на участке. Некоторые из этих классификаций зонирования десятилетий назад, поэтому город может быть открыт для реклассификации земли, если новая функция имеет смысл с нынешним расположением города. В других случаях это не так просто.

Вам нужно будет подать в суд на город, чтобы получить землю, переклассифицированную. Многие города захотят, чтобы вы показали, что в окрестностях произошли существенные изменения, которые оправдывают изменение зонирования.Вам нужно будет представить предложение о том, что вы будете строить на сайте. Вам нужно будет показать, что ваша разработка совместима с существующим планом развития земли, который имеет город, и что он не будет иметь никаких негативных последствий, например, вызывать близлежащие районы для наводнения или увеличения трафика.

Вероятно, будут публичные слушания. Даже если вы можете получить городской совет на борту, у вас может быть отдельный бой на ваших руках с соседями, которые будут ходатайствовать, чтобы вы не смогли построить.

2. Ограничения на зонирование

Второй фактор, который следует учитывать при покупке земли, - это размер разработки, которую вы сможете построить.

Требования к резервному копированию:

• Обычно существует код, который потребует, чтобы ваше свойство было построено на определенном расстоянии от соседних строк свойств. Это включает в себя фронт, который, вероятно, является улицей, двумя сторонами и спиной. Постоянные сооружения, такие как дом, гараж или палуба, должны быть построены на определенном расстоянии от линии собственности.

В зависимости от размера лота, на который вы смотрите, это может сильно повлиять на размер структуры, которая может быть построена, что потенциально делает ее нецелесообразной.

Охват лота:

• Этот код предназначен для предотвращения проблем с наводнениями. Должен быть определенный процент участка, который не покрыт, где дождь имеет способность просачиваться в почву, чтобы он не затоплял соседние свойства.

Соотношение площади этажа:

• Площадь каждого этажа собственности (некоторые города включают подвалы, другие - нет) будут добавлены вместе, а затем разделены на размер участка. Общая площадь пола может составлять определенный процент от размера лота, который определит каждый город.

Высота:

• Вам нужно знать высоту структуры, которую вы можете построить. Если вы планируете построить трехсемейное здание, но город не позволит больше двух этажей в этом месте, инвестиции не будут иметь для вас денежного смысла.

Аксессуарные здания:

• Будут ограничения кода на размер и размещение структур, таких как гаражи и сараи. Может возникнуть требование относительно того, сколько парковочных мест вы должны иметь для собственности. Некоторые города могут даже потребовать покрытия этих пространств.

3. Экологические проблемы

Третий риск покупки сырьевой земли - вы не знаете, что лежит под землей. Вы можете столкнуться с высоким уровнем радона или асбеста. Почва может быть нестабильной и непригодной для строительства. Если вы строите на нестабильной почве, это может стать причиной взлома вашего имущества.

Земля может быть расположена в зоне наводнения. Это не конец света, если вы можете поднять свойство или изменить классификацию почвы, чтобы предотвратить наводнение. Страхование наводнений является очень дорогостоящим и может быть сделкой для потенциальных покупателей.

Есть исключения, однако. Большая часть города Хобокен, штат Нью-Джерси, находится в зоне затопления, но из-за своей близости к Нью-Йорку земля в этом районе считается очень ценной.

4. Доступ к утилитам

Насколько легко получить утилиты на месте?Это включает канализацию, водопровод, электричество, газ, телефон, кабель и интернет. У соседних объектов есть эти услуги, или ваш участок земли посередине нигде.

Если ваше имущество находится посередине нигде и не имеет доступа к канализационной линии, вы можете пройти тест на просачивание на почве, чтобы определить, можно ли установить септическую систему на этом объекте. Этот тест определяет, как быстро вода стекает через почву. Предполагая, что земля проходит испытание на просачивание, вам также придется выкопать колодец для питьевой воды, что будет легко стоить пять цифр.

Получение этих утилит на вашу собственность может стать значительным расходом. Если вы не можете получить доступ к необходимым коммунальным услугам, это катастрофа для любого потенциального развития, которое вы рассматривали.

5. Нет дохода, но расходы

Когда вы покупаете необработанную землю, на земле ничего нет, поэтому она не приносит дохода. Очень сложно получить кредит на свободных земельных участках, поэтому вам, вероятно, придется платить наличными за землю, оставляя много денег, связанных с инвестициями.

Нет доходов, но вы по-прежнему несете ответственность за расходы на землю. Основными расходами будут налоги. Вы также можете заплатить за поддержание земли, например, регулярно резать траву.