Дисконтированный продавец Carry-Back Mortgages

Иногда продавцы соглашаются сделать кредит, чтобы помочь домашнему покупателю купить дом. Продавцы, которые согласны финансировать все или часть покупной цены, получают документы, подтверждающие условия займа. Инструменты возврата продавца обычно регистрируются в публичных записях. Перевозчики продавцов могут быть в форме ипотеки, договора о доверии, земельного контракта или даже аренды. Большинство переводов обеспечены векселем.

Причины продажей ипотечных кредитов

Когда процентные ставки высоки или ужесточены кредитные рекомендации, покупатели просят продавцов действовать вместо банка и нести финансирование для них. Если дом свободен и чист без каких-либо существующих займов, продавец может нести все финансирование, или покупатель может получить обычный кредит с фиксированной процентной ставкой для части покупной цены и попросить продавца финансировать остаток.

Если есть уже обеспеченный заем кредит, продавцы могут позволить покупателям взять на себя существующие платежи по кредиту, хотя кредит останется у продавца. Разница между продажной ценой, минус первоначальный взнос и существующий кредит - это капитал, который будет продавать продавец в качестве кредита.

Продавцы соглашаются нести часть или все финансирование по целому ряду причин, некоторые из которых:

• Это мягкий рынок недвижимости. Финансирование, привлеченное владельцами, привлечет больше покупателей.
• Покупатели не могут претендовать на обычный кредит.
• Продавец сталкивается с приростом капитала при продаже имущества и может отложить эту часть, которая финансируется.
• Финансирование дает продавцу лучшую норму прибыли, чем счет денежного рынка.
• Продавцы иногда хотят ежемесячный доход.
• Имущество не соответствует требованиям, и кредитор не будет кредитовать его.
• Часто продавцы могут получить более высокую продажную цену в обмен на предложение для финансирования собственников.

Недостатки ссудозагрузочных операций с продавцом

• Покупатель может по умолчанию отказаться от платежей, в результате чего продавец инициирует процедуру выкупа.
• После лишения права выкупа, выплаты возвратного кредита существующему кредитору, если существует существующий кредит, уплачивающие расходы на закрытие и комиссии по недвижимости, у продавца может не остаться никакого капитала.
• Продавцы, которые вернули ипотечные кредиты, связали деньги, предоставив их собственности.

Конвертация сальдо продавца в наличные деньги

На рынке есть большой пул частных инвесторов, которые регулярно покупают инструменты для возврата продавца. Однако они не платят номинальную стоимость. Инвесторы смотрят на доход, который они получат в течение срока инвестиций, и этот доход может быть увеличен, если инвестор платит меньше, чем причитающийся остаток.

Скидки варьируются по всем направлениям, но продавцы могут потерять от 10 до 30 процентов неоплаченного баланса, в зависимости от следующего:

• Приправа . Это означает, как долго продавец получает платежи по возврату финансирования. Продавец, получивший своевременные платежи в течение 12-месячного периода, получит больше наличных денег, чем продавец, владеющий совершенно новой ипотекой.
• Процентная ставка . Чем выше процентная ставка, тем ниже скидка. Более низкая процентная ставка привлечет инвесторов, которые хотят получить более высокую скидку.
• Ипотечный термин . Долгосрочные ипотечные кредиты, такие как 30-летняя закладная, не так привлекательны для инвестора как краткосрочная закладная; поэтому долгосрочные ипотечные кредиты обычно продаются с более высокими скидками, чем краткосрочные.
• Предоплата и поздние сборы . Ипотечные ипотечные кредиты, которые содержат штраф за предоплату и просрочку платежа, также более привлекательны для инвесторов, что влияет на применяемую учетную ставку.
• Коэффициент заемного капитала . Более низкие коэффициенты заемных средств получают более выгодные скидки. Более высокие коэффициенты считаются большим риском, а скидки более крутыми.

Инвесторы также рассматривают тип безопасности, ее оценочную стоимость, местоположение, удобства, условия и кредитоспособность, если известно, покупателей.

Продажа комиссионных за ипотечный кредит

Инвестор может попросить продавца ссудной ипотеки взять все расходы, связанные с продажей банкноты и ипотеки. Вас могут попросить оплатить такие взносы, как:

• Титульная политика
• Плата за сделки
• Подготовка документа
• Оценка
• Заявление получателя
• Курьерские / проводные переводы
• Запись
• Комиссия, если есть

Поиск инвесторов для покупки ипотечных кредитов

Есть частные инвесторы и коммерческие инвесторы. Некоторые из них представлены ипотечными брокерами, некоторые из них не являются:

• Подпишитесь на информационные бюллетени по инвестициям.
• Поиск в Интернете.
• Посмотрите в объявлениях вашей местной газеты.
• Позвоните агентам по недвижимости, которые занимаются инвестиционной недвижимостью.
• Пусть ваши пальцы совершают прогулку по желтым страницам.
• Спросите друзей и членов семьи.

_{На момент написания этой книги Элизабет Вайнтрауб, DRE # 00697006, является брокер-юристом в Лионской недвижимости в Сакраменто, штат Калифорния.}