За и против займа ПАСЕ: финансирование для модернизации

Экономия воды и энергии благоприятна для окружающей среды, и вы также выигрываете в виде более низких затрат на коммунальные услуги. Но большие обновления, такие как засухоустойчивые озелененные солнечные панели, могут быть дорогостоящими. Если вы планируете делать «зеленые» улучшения, кредит в рамках ПАСЕ может быть вариантом для финансирования. Финансирование ПАСЕ позволяет легко претендовать на относительно доступные долгосрочные кредиты, но есть плюсы и минусы использования этих программ.

Что такое ПАСЕ?

Property Assessed Clean Energy (PACE) - это способ заимствовать деньги для проектов чистой энергии. Владельцы недвижимости, включая домовладельцев и предприятий, получают финансирование на модернизацию и погашение налогов на недвижимость. Утверждение финансирования в рамках ПАСЕ в основном основано на долевом капитале в обновляемом имуществе, которое будет использоваться в качестве обеспечения для обеспечения кредита, и вы обычно можете заимствовать до 15 процентов стоимости имущества.

Общее использование ПАСЕ включает солнечные установки, энергоэффективное отопление и охлаждение, водосберегающее озеленение и множество других проектов для жилой и коммерческой недвижимости.

ПАСЕ доступна только в тех местах, где государственные и местные законы допускают такой вид финансирования, и где разрабатываются местные программы. Эти программы проходят по нескольким именам, включая популярную программу «Обновление возобновляемой энергии» (HERO) и Ygrene.

Основные моменты займов ПАСЕ

Эти программы имеют несколько функций, которые делают их привлекательными для заемщиков.

Легко квалифицируется: Право на участие в ПАСЕ относительно легко. По сравнению с кредитами на покупку собственного капитала, которые являются популярными альтернативами для дорогостоящих домашних улучшений, критерии утверждения кажутся расслабленными. Ваш кредитный рейтинг FICO менее важен с ПАСЕ, но текущие или недавние проблемы в ваших кредитных отчетах могут вызвать проблемы.

Вы также должны быть в курсе всех налогов на недвижимость.

100-процентное финансирование: PACE позволяет вам финансировать всю стоимость проекта без необходимости первоначального взноса. В результате вы можете быстро начать работу, не затрачивая средства на проекты или не перемещая деньги. Конечно, крупные кредиты означают более высокие процентные расходы и более высокие платежи.

Может быть передан следующему владельцу: Если вы продаете недвижимость после внесения улучшений, вы не обязательно должны погасить кредит. Кредит прикрепляется к имуществу, поэтому он может быть передан и погашен следующим владельцем. Неважно, хорошо ли это, возможно, зависит от того, являетесь ли вы покупателем или нет.

Время погашения: Значительные улучшения могут быть дорогими. Кредиты ПАСЕ могут быть погашены в течение продолжительных периодов времени (например, 5-20 лет). В результате платежи могут быть относительно небольшими. Однако, как и в случае с любым кредитом, чем дольше вы будете платить, тем больше вы будете платить за жизнь этого займа.

Потенциальные налоговые льготы: Финансирование ПАСЕ может упростить квалификацию для экологических налоговых кредитов - проконсультируйтесь с вашим налоговым консультантом перед принятием любых решений. Когда время является проблемой, ПАСЕ позволяет завершить проект до истечения срока действия налоговых льгот, а получение крупного кредита позволяет вам установить все за один год (в отличие от наложения на несколько лет для управления денежным потоком).

Некоторые кредиты доступны только в течение года, когда установка фактически была завершена , поэтому вы захотите оплатить все эти расходы в течение того же года.

Проблемы с финансированием ПАСЕ

Прежде чем использовать финансирование для вашего проекта в рамках ПАСЕ, ознакомьтесь с некоторыми из подводных камней.

Конфликты интересов: Финансирование ПАСЕ часто осуществляется через подрядчиков, у которых может быть стимул поощрять дорогостоящие обновления. Это может быть удобной формой одноразового шоппинга, но контрагенты не знают о ваших финансах и о том, что вы можете себе позволить, - и вы можете позволить себе почти с кредитом PACE. Большинство поставщиков услуг честны, и в конечном итоге покупателям приходится принимать разумные решения, но небольшой процент подрядчиков может делать вводящие в заблуждение заявления только для получения высокооплачиваемых рабочих мест. В дополнение к оплате за работу, которую они будут выполнять, подрядчики могут получить дополнительные реферальные сборы от кредитора, если они организуют финансирование, поэтому вероятность конфликта интересов реальна. Штраф за выигрыш:

Даже если вы вернетесь в течение длительного периода времени, оплата может стать бременем. Большинство людей думают с точки зрения ежемесячных платежей, но оценки собственности часто выплачиваются только один или два раза в год. Вы можете столкнуться с неожиданными расходами, когда пришло время сделать эти завышенные платежи. В некоторых случаях (если ваш ипотечный обслуживающий агент оплачивает налоги на имущество через счет условного депонирования), платеж PACE будет добавлен к ежемесячной оплате по ипотечным кредитам в небольших кусках. Процентные расходы:

Финансирование ПАСЕ относительно легко квалифицироваться. Тем не менее, процентные ставки иногда выше, чем вы платите, если просто используете кредит на покупку собственного капитала или кредитную линию, особенно если у вас есть хороший кредит. Независимо от того, сможете ли вы получить лучшее дело, зависит от множества факторов, но кредиты ПАСЕ не обязательно дешевы. Затраты и выгоды:

Легко получить одобрение для программ ПАСЕ, но стоит ли это? Эти программы имеют наибольший смысл для людей, которые не могут позволить себе более дешевые кредиты (часто из-за проблем с кредитами или ограниченного дохода). Проекты, такие как замена ваших окон, могут добавить ценность вашего дома, поэтому вы должны получить часть этих денег, когда будете продавать. Тем не менее, вы не обязательно увидите существенные изменения в расходах на коммунальные услуги - и вы еще должны делать более высокие налоговые платежи. Риск обращения взыскания:

Кредиты ПАСЕ обеспечены вашим домом, поэтому вы можете потерять свой дом в случае потери права выкупа, если вы не совершаете платежи. Во многих случаях кредит ПАСЕ переходит в «первую позицию» (перед вашим ипотечным кредитором), что означает, что вы рискуете выкупа, даже если вы делаете регулярные платежи по ипотечным кредитам по договоренности.Другие виды займов (если они не являются также собственными кредитами на покупку собственного капитала) не должны помещать вас в эту должность. Взгляды могут обманывать

Риски выше не означают, что программы ПАСЕ плохи. Однако перед регистрацией стоит знать плюсы и минусы этих договоренностей. К сожалению, риски часто игнорируются, поскольку программы ПАСЕ воспринимаются как «безопасные». «

, связанные с правительством?

Местные органы власти предоставляют финансирование ПАСЕ, а программы ПАСЕ иногда путают с предлагаемыми правительством программами. В конечном счете, это просто кредиты, как любой другой кредит - их нужно погасить, и есть последствия для отказа от погашения. По уважительной причине?

Мне приятно делать хорошие вещи, и финансирование PACE помогает вам платить за зеленые проекты. Однако есть также несколько вовлеченных сторон, которые могут быть больше заинтересованы в получении прибыли, чем в разнице. Критики утверждают, что эти кредиты имеют сходство с субстандартными кредитами. Налог на прибыль?

Возможно, вы сможете вычесть процентные расходы, связанные с вашим проектом. Тем не менее, налоговое законодательство является сложным - вам нужно поговорить с местным налоговым составителем, чтобы проверить вашу способность принимать вычеты. К сожалению, некоторые владельцы недвижимости считают, что стоимость проекта всего вычитается из-за того, что платеж является частью векселя налога на имущество, и это обычно не так точно. Как использовать кредит PACE

В некоторых случаях имеет смысл использовать финансирование PACE для проекта. Вот несколько советов, которые помогут вам получить деньги.

Поговорите с кредитором напрямую:

После того, как вы узнаете о PACE у подрядчика, поговорите с фактическим кредитором или организацией финансирования PACE. Важно понять, что именно вы получаете. Изучите плюсы и минусы различных вариантов и посмотрите, сколько вы заплатите. Даже честные подрядчики могут забыть включить важные детали, и они не знают о вашей финансовой ситуации. Получите информацию прямо из источника и обсудите это, когда вашего контрагента нет (чтобы вы могли свободно говорить, не беспокоясь о причинении вреда чьим-либо чувствам). Сравните другие виды кредитов:

Опять же, кредиты ПАСЕ не всегда являются наименее дорогостоящим способом заимствования. Изучите все альтернативы ниже. Магазин среди онлайн-кредиторов, местных банков и кредитных союзов в вашем регионе

• Кредиты FHA 203K также могут быть использованы для финансирования домашних улучшений и требуют относительно небольшого авансового платежа
• Возможно, вы даже сможете финансировать свой проект с личным кредитом и избежать залога залога
• Узнайте, какой тариф вы можете реально ожидать, и узнайте, какие затраты на закрытие вам придется заплатить. Кроме того, выясните, закончится ли вы залогом на вашем доме (что произойдет, если вы используете финансирование PACE или традиционную вторую ипотеку). Вы все еще можете претендовать на налоговые льготы - и, возможно, даже вычесть процентные издержки - если вы используете другие займы.

Получить котировки от нескольких подрядчиков:

Когда вы не платите наличными, что-либо кажется доступным.Но есть еще возможность сэкономить деньги (и снизить ваши платежи), зайдя к самому конкурентоспособному подрядчику. Просто помните, что иногда вы получаете то, за что платите, поэтому выбор самой низкой цены может вернуться, чтобы преследовать вас. Бюджет и оплата наличными:

Это не самый простой способ сделать что-то, но вы всегда можете отложить свой проект, сэкономить деньги и заплатить наличные, чтобы сделать это в какой-то момент в будущем. Это позволит вам сэкономить деньги на процентных расходах, и у вас будут дополнительные возможности, когда дело доходит до выбора подрядчиков и точной работы, которую они выполняют. Продажа (или покупка) недвижимости с ПАСЕ

Кредиты ПАСЕ уникальны, потому что они остаются со своим имуществом - не оригинальным заемщиком.

Продажа недвижимости:

Если вы использовали PACE для финансирования улучшений, вы все равно можете приносить деньги, когда решите продать. В этом случае вы можете продать улучшенную недвижимость, и покупатель может нести ответственность за погашение (новый владелец недвижимости получит оценки). В некотором смысле это имеет смысл, потому что свойство на самом деле стоит больше. Однако некоторые покупатели могут неохотно брать на себя эти платежи, и им может даже нелегко получить финансирование, если имущество имеет дополнительные оценки. Если вы предпочитаете, вы всегда можете погасить задолженность PACE самостоятельно, что делает вашу собственность более привлекательной для покупателей. Все предметом переговоров в сфере недвижимости: вы можете взимать более высокую цену за окупаемые улучшения, или вы можете принять более низкую цену за имущество, которое связано с более высокими расходами (по крайней мере временно).

Покупка недвижимости:

Если вы рассматриваете недвижимость с существующим долгом PACE, найдите время, чтобы узнать, как этот долг повлияет на вашу транзакцию. Предположительно, вы выиграете от улучшений, поэтому, возможно, стоит взять на себя платежи (например, у вас будут более низкие электрические счета, если в доме будет надежная фотоэлектрическая система, и вам понравятся эти более низкие счета задолго до Оценки ПАСЕ заканчиваются). Прежде чем зайти слишком далеко, поговорите со своим кредитором, чтобы узнать, как они справляются с проблемами ПАСЕ. В некоторых случаях залоговое удержание ПАСЕ должно быть на первом месте, но некоторые программы ПАСЕ готовы занять второе место за кредитом на покупку жилья.