Поиск Краткосрочные продажи в MLS

Вопрос: Как найти короткие продажи?

Читатель спрашивает: «Как я могу найти короткие продажи в Интернете из списков MLS? Некоторые из списков говорят, что это короткая продажа, но некоторые из них пока не являются короткими продажами. Я знаю, что мой агент может выяснить, какие это короткие продажи. Эта информация недоступна для общественности? »

Ответ: Каждая система MLS отличается, поэтому короткие списки продаж не всегда очевидны. Кажется, есть движение к идентификации коротких списков продажи из-за комиссионных споров.

Когда агенты сражаются за деньги, системы часто немедленно вводятся в действие, чтобы споры не происходили. Агенты часто сражаются с другими агентами за деньги. Это обычная битва.

Что такое короткая распродажа?

Короткие продажи, как правило, происходят, когда стоимость имущества падает или завышенные оценки были получены для покупки, что делает стоимость имущества меньше, чем размер ее залога. Это означает, что когда продавец заключает договор купли-продажи на сумму, меньшую, чем текущий ипотечный остаток дома, если продавец не приносит деньги, чтобы закрыть, кредитор должен утвердить короткую продажу. Это связано с тем, что кредитор принимает убытки, чтобы получить выигрыш за вычетом суммы задолженности.

Краткая продажа также может произойти, если просто не хватает денег, чтобы оплатить все расходы на продажу и залог. Можно продать дом за больше , чем залог, и все же продажа будет коротка, потому что денег не хватает из средств, чтобы оплатить все расходы, которые должен продать продавец.

Как правило, короткие продажи не являются сделками для покупателя. Это не всегда означает, что покупатель покупает недвижимость под рынком, и может потребоваться много времени, чтобы закрыть, если она вообще закрывается, из множества других причин. Не все кредиторы одобряют каждую короткую продажу, и многие короткие продажные цены, которые рекламируются, не являются реальной ценой.

Они получают обоснованные догадки о том, что нужно, чтобы продать дом.

Чем больше опыта обладает агент для совершения коротких продаж, тем вероятнее, что цена разумна и приемлема для кредитора. Некоторые агенты просто зарабатывают цены, а затем разочарованы, когда их короткая продажа отрицается.

Споры о комиссионных с короткой распродажей

Проблема возникает, когда агент принимает листинг в доме, который еще не находится в дефолте, то есть продавец все еще производит платежи кредитору. В течение срока действия соглашения о листинге, если подано Уведомление о нарушении, это может изменить условия листинга. Теперь он становится кратким списком продаж, подлежащим согласованию с кредитором.

В MLS Sacramento наши правила гласят, что комментарии агента - те, которые публика не может видеть, - должны содержать формулировки, в которых конкретно указано, что продажа подлежит одобрению кредитора и как отклонение, если таковое имеется, в комиссии будет быть разделенными.Это связано с тем, что в листинге может указываться одна сумма, и кредитор может утвердить другую сумму.

Несколько кредиторов скидка комиссии, выплачивая меньше, чем продавец будет платить. Один листинг-агент не включал формулировки относительно уменьшенной комиссии. В то время как на депонировании агент покупателя настаивал на том, что его брокерская компания имеет право на комиссию, первоначально указанную в MLS.

Листинг-агент в конечном итоге дал большой кусок его комиссии агенту покупателя.

Поиск коротких рекламных объявлений

Самые короткие продажи указаны агентами по недвижимости. Эти списки вы найдете на местных сайтах и ​​в каналах MLS на разных сайтах. Некоторые кредиторы жаловались на рекламу, которая идентифицирует дом как короткую продажу, поскольку кредиторы считают, что это ставит их в невыгодное положение, когда дело доходит до цены на дом. Они правы. Покупатель обычно предлагает меньше, когда его рекламируют как короткую продажу.

Если у вас есть доступ к поисковым запросам, сначала посмотрите, где появится термин «короткая продажа». Это может быть под «модификатором статуса» или оно может содержаться в маркетинговых комментариях. Выберите это поле в качестве поискового запроса.

Прочтите внимательно. Вы можете посмотреть на условную короткую продажу, что означает, что дом не продается или что будет рассмотрено только резервное предложение.

Если вы видите слово «контингент», это будет вашей подсказкой. Кроме того, имейте в виду, что некоторые популярные веб-сайты могут содержать списки, обозначенные как preforeclosure. Это не короткие продажи, и они не продаются.

Агенты обычно проскальзывают словами, которые идентифицируют листинг как короткую продажу. Найдите следующие условия:

• При условии одобрения банка.
• Предварительное закрытие
• Уведомление об умолчанию
• Дайте банку время ответить.
• Предварительно утвержденный банком.
• Поставляется на аукцион

Прежде всего, нанять агента, который хорошо разбирается в краткосрочных продажах и может сообщить вам о процедурах, в том числе о местных обычаях в вашем районе. Если у вас есть юридические вопросы, обратитесь к адвокату за советом и руководством.

На момент написания статьи, Элизабет Вайнтрауб, CalBRE # 00697006, является брокер-юристом в Lyon Real Estate в Сакраменто, штат Калифорния.