Для продажи по собственному капиталу Краткосрочные продажи Возможно рискованное предприятие

Продажа для продажи коротким продавцом вряд ли случится в Калифорнии, но может произойти в другом месте. Во-первых, в некоторых штатах агенты по недвижимости не могут договориться о короткой продаже, и только адвокат может это сделать, но это не так в Калифорнии. В Калифорнии агенты по операциям с недвижимостью обрабатывают короткие продажи в рамках своей комиссии без каких-либо наличных расходов продавцу.

В Калифорнии банки, с которыми я работаю, обычно настаивают на том, чтобы домовладелец нанял агента по недвижимости.

Фактически, некоторые банки ссылаются на подводных домовладельцев агентам.

С другой стороны, продавцы в обращении взыскания обычно не решают продать как короткую продажу по собственной прихоти. Они сначала сравнивают, сколько они могут получить для своего дома, и сколько они должны. Если их ипотечный баланс превышает рыночную стоимость их дома, некоторые продавцы предпочитают продавать его в качестве короткой продажи. Обычно это предпочтительнее, чем уйти и позволить дому продолжать через выкупа.

Небольшое количество продавцов короткой продажи может также решить продать без представления. Продавцы с короткими распродажами без агента продают продавцов, и эта ситуация требует юридических консультаций, которые продавец короткой продажи не захочет продолжать. Вот как они могут попасть в горячую воду. Они не нанимают адвоката и не думают, что могут сами совершить сделку.

Кому нужен юрист по недвижимости для короткой продажи FSBO?

Если вы продаете дом в штате, в котором агенты не обрабатывают короткие продажи, то люди, которые нуждаются в адвокате, являются обеими сторонами.

Продавцы короткой продажи, особенно непредставленные, должны обращаться за юридическими и налоговыми консультациями. Но если они откажутся нанять агента, они, вероятно, также не будут нанимать адвоката. Однако это не означает, что вы должны игнорировать рекомендацию позвонить адвокату недвижимости.

Если вы рассматриваете возможность покупки короткой продажи непосредственно у продавца в случае потери права выкупа, найм юриста по недвижимости, вероятно, сэкономит вам деньги в долгосрочной перспективе.

В зависимости от ваших законов штата продавец может успешно подать в суд на вас после закрытия и вернуть контроль над имуществом. Тогда вы будете из-за кармана адвокатских сборов, судебных сборов, и вы можете потерять свой дом. Итак, если продавец недостаточно умен, чтобы искать юридическое представительство, не делайте ошибку, скользя в ту же качающуюся лодку.

Написание предложений о продаже короткой продажи на FSBO

Решите цену предложения. В той степени, в которой продавец может столкнуться с краткосрочными налоговыми последствиями продажи на сумму погашения задолженности или столкнуться с решением о недостатке, продавец, скорее всего, не будет иметь доли в сумме, которую вы предлагаете. Это будет звонок кредитора. Прежде всего, напишите непредвиденные обстоятельства в своем предложении, например:

• При условии принятия существующего кредитора и ваших переговоров непосредственно с кредитором.Попросите продавца дать вам письменное разрешение поговорить с кредитором.
• При условии проведения домашнего осмотра и других таких проверок, как свинцовая краска, раскрытие информации о естественных опасностях, отчеты о вредителях, сертификаты крыши, инспекции канализации / септики и раскрытие информации о продавце.
• При условии получения кредита.
• Подлежит оценке.
• При условии одобрения обязательства по титульной политике / предварительного отчета.

Не предоставляйте продавцу свой заемный депозит.

Сделать это уплаченной третьей стороне, такой как титульная компания или компания условного депонирования.

Переговоры с кредиторами о продаже по владельцам Короткие продажи

Если продавец еще не разговаривал с кредитором, посоветуйте продавцу написать письмо с трудностями и ФАКСУ его кредитору. Прежде чем кредитор рассмотрит ваше предложение, кредитор захочет получить уверенность в том, что у продавца нет активов для присоединения. Кроме того, в зависимости от кредитора, он может также потребовать такую ​​документацию, как:

• Письмо с предварительным одобрением от вашего кредитора.
• Оценочный заверенный отчет о закрытии.
• Сертифицированные инструкции по закрытию.
• Отчет о целевом политическом титуле / предварительном отчете.
• Доказательства вашего залогового депозита.
• Отчет о прибылях и убытках, если вы работаете на себя, и последние три месяца банковских выписок и / или 2 года налоговых деклараций.
• Список недавних сопоставимых продаж по соседству.

Ваша рыночная сила будет опираться на сопоставимые продажи и состояние рынка недвижимости. Кредиторы обычно используют автоматизированную службу оценки, которая может не отражать истинную рыночную стоимость по соседству. Будьте готовы указать, почему факторы, такие как занятые магистрали, близость железнодорожных путей или большое количество выкупа жилья, влияют на стоимость и используют эти причины для оправдания вашей запрашиваемой цены.

В конце концов вы можете обнаружить, что кредитор не будет работать напрямую с владельцем, чтобы сделать небольшую продажу, и вы потратили много драгоценного времени. Проверка в письменной форме того, что кредитор будет работать на короткой продаже без агента или адвоката, является вашим первым шагом, потому что шансы на это не будут. Однако вы можете обнаружить, что этот причудливый кредитор согласится.

На момент написания статьи, Элизабет Вайнтрауб, CalBRE # 00697006, является брокер-юристом в Lyon Real Estate в Сакраменто, штат Калифорния.