Сделал Fannie и Freddie Причина ипотечного кризиса

Были ли Фанни Мэй и Фредди Мак фактической причиной кризиса субстандартного ипотечного кредитования? Это так опасно. Это потому, что они были ярким примером более крупных экономических сил, вызвавших кризис банковского кредитования и спасение. Законодательные попытки быстро свернуть Фанни и Фредди не помешают еще одной рецессии. Что еще хуже, это может еще больше повредить рынку жилья.

Фанни и Фредди были государственными организациями (GSE).

Это означало, что они должны были быть конкурентоспособными, как частная компания, и поддерживать свою цену акций. С другой стороны, стоимость ипотечных кредитов, которые они продали на вторичном рынке, была неявно гарантирована правительством. Это заставило их удерживать меньше капитала для поддержки своих ипотечных кредитов в случае потери. В результате Fannie и Freddie были вынуждены рисковать, чтобы быть прибыльными, но знали, что они не пострадают от последствий, если все повернется на юг.

Правительство создало их таким образом, чтобы позволить им покупать квалифицированные ипотечные кредиты, страховать их и перепродавать их инвесторам, тем самым освобождая средства для банков для создания новых ипотечных кредитов. Таким образом, они традиционно занимались, по меньшей мере, половиной всех новых ипотечных кредитов, которые производились каждый год. К декабрю 2007 года, когда банки начали сжимать свое кредитование, Fannie и Freddie были единственными кредиторами, которые все еще работают, ответственными за 90% всех ипотечных кредитов.

Постановления правительства запретили Fannie и Freddie покупать ипотечные кредиты, которые не отвечали требованиям к оплате и кредитам.

Но по мере того, как рынок ипотечного кредитования изменился, так и их бизнес.

В период с 2005 по 2007 год немногие из заложенных им ипотечных кредитов были условными, с фиксированными процентами - с 20% вниз. Фактически, большинство ипотечных кредитов, которые они купили или гарантировали, были либо субстандартными, либо процентными, либо отрицательными. Это потому, что это были типы кредитов, которые были сделаны банками и нерегулируемыми ипотечными брокерами.

ItT было усугублено их использованием производных инструментов для хеджирования процентного риска их портфелей. Но как компании частного сектора с акционерами, чтобы угодить, они делали это, чтобы оставаться конкурентоспособными с другими банками. Они все делали то же самое.

Положения правительства запретили Fannie и Freddie покупать ипотечные кредиты, которые не отвечали требованиям к оплате и кредитам. Это означало, что они купили, перепродали или гарантировали 50% ипотеки, но это была самая надежная половина. К 2007 году только 17% их портфеля были субстандартными или кредитами Alt-A. Но когда цены на жилье снизились, а домовладельцы начали дефолт, этот относительно небольшой процент субстандартных кредитов обеспечил 50% потерь.

Приобретение займов Fannie Mae было:

• 62% отрицательная амортизация
• Только 84% процентов
• 58% subprime
• 62% потребовали менее 10% авансового платежа.

Кредиты Freddie Mac были еще более рискованными, состоящими из:

• 72% отрицательной амортизации
• Только 97% процентов
• 67% subprime
• 68% требовали менее 10% -ного погашения.

Это было преобладание экзотических кредитов в дополнение к субстандартным заемщикам, что сделало покупки Fannie и Freddie's настолько токсичными.

Фанни и Фредди удерживали меньше ядовитых кредитов, чем большинство банков

. Важно понимать, что из-за правил они взяли менее этих кредитов, чем большинство банков.

По мнению нескольких аналитиков, они увеличили свое приобретение этих кредитов, чтобы сохранить долю рынка в том, что стало очень конкурентным рынком.

В 2005 году Сенат спонсировал законопроект, который искал (а): «Как вы думаете, Фанни и Фредди?», 2 октября 2008 года, Washington Post Fannie и Freddie стали горячей темой, 10 октября 2008 г.) чтобы запретить им удерживать ипотечные ценные бумаги в своем портфеле, поскольку они хотели снизить риск для правительства. В общей сложности два GSE принадлежали или гарантировали в общей сложности колоссальные 5,5 трлн долларов на ипотечный рынок в размере 11,2 трлн. долл. США < После того, как законопроект Сената потерпел неудачу, Фанни и Фредди увеличили свои рисковые ссуды, потому что они могли зарабатывать больше денег по кредитам с высокими процентными ставками, чем от сборов, полученных ими от продажи кредитов.

Опять же, они были стремясь поддерживать высокие цены на акции на очень конкурентном рынке жилья. (Источник: Barron's, Is Fannie Mae Next Government Bailout?, 10 марта 2008 г., IHT, Fannie and Freddie's error, 24 августа 2008 г.)

Как правительство -направленные предприятия, Fannie и Freddie заняли больше r чем они должны были иметь, поскольку налогоплательщикам в конечном итоге пришлось поглощать свои потери. Но они не вызвали спад в жилищном строительстве. Они не наводнили рынок экзотическими кредитами. Вместо этого они были примером, а не причиной ипотечного кризиса.

Деривативы помогли причиной падения Fannie's

В качестве GSE Fannie и Freddie не обязаны были компенсировать размер своего кредитного портфеля достаточным капиталом из продажи акций, чтобы покрыть его. Это было результатом как их лоббистских усилий, так и того факта, что их кредиты были застрахованы, поэтому они чувствовали, что им не нужно. Вместо этого они использовали производные инструменты для хеджирования процентного риска своих портфелей. Когда стоимость деривативов падала, то и их способность застраховать кредиты. (Источник: NYT, Fannie, Freddie and You, 14 июля 2008 г.)

Эта подверженность производным инструментам доказала их падение, как это было для большинства банков. Поскольку цены на жилье упали, даже квалифицированные заемщики оказались больше, чем дома. Если им нужно было продать дом по любой причине, потеряли бы меньше денег, разрешив банку выкупить. Заемщики в условиях отрицательной амортизации и займов с процентами находились в еще худшей форме.

Ликвидация Фанни и Фредди может уничтожить любое восстановление жилья

Некоторые законодатели предлагают устранить Фанни и Фредди. Другие полагают, что U. S. копирует Европу в использовании покрытых облигаций для финансирования большинства ипотечных жилищ.При покрытых облигациях банки сохраняют кредитный риск по своим ипотечным кредитам, но продают облигации, обеспеченные этими ипотечными кредитами, для внешних инвесторов, что снижает риск процентных ставок.

Ликвидация Fannie и Freddie резко снизит доступность ипотечных кредитов и увеличит стоимость. Банки не сделали этого и не захотят, чтобы гарантировать ипотеку. Исследования показали, что без Fannie и Freddie процентные ставки по ипотечным кредитам могут составить 9-10%. Это может нанести ущерб рынку жилья, прежде чем у него будет возможность восстановиться. (Источник: Баррон, «Жизнь после Старой Фанни и Фредди», 15 сентября 2008 г.)