Принятия предложения о покупке, которое может быть слишком высоким для оценки

На супер-горячих рынках недвижимости, которые состоят из ограниченного инвентаря, и многие покупатели часто соперничают за один и тот же дом, мотивированные покупатели жилья могут почувствовать необходимость предложить цену покупки, которая слишком высока, чтобы оправдать их оценщик кредитора. Это может привести к тому, что называется низкой оценкой. Тем не менее, продавцы не должны позволять возможности низкой оценки не дать им выбрать предложение, которое может быть выше, чем будет оценивать дом.

У продавцов есть варианты.

Давайте рассмотрим типичный пример того, что может произойти на рынке горячего продавца. Во-первых, дома, которые покупатели часто хотят сражаться, это те дома, которые:

• В лучшем состоянии
• Ценовое право
• В районе с высоким спросом, обычно расположенном в крайне желательном школьном округе.

Если дом, который вы хотите продать, обладает всеми этими качествами, и он был на рынке в течение короткого периода времени, это признак того, что вы, как счастливый продавец, могли получить больше, чем одно предложение. Особенно, если есть признаки высокого интереса и многих домашних показаний, о чем свидетельствует множество визитных карточек агента, оставленных на кухонном столе.

Какое многократное предложение за более высокую цену лучше всего принять?

Обычно продавцы очень волнуются, когда приходит куча предложений о покупке, все превышая цену по списку. Первое, что продавец, вероятно, подумает: «O h, черт возьми, мы оценили дом слишком мало », что логично, но не обязательно верно.

Как правило, получение нескольких предложений означает, что вы оценили дом в самый раз. Предложения по цене списка отражают волнение и решимость покупателя быть выбранным в качестве выигрышного предложения.

Остерегайтесь эмоциональных любовных писем, представленных с предложением о покупке. Есть много сайтов, где покупатели могут загружать и переписывать письмо, предназначенное для того, чтобы тянуть за сердца сердца продавца; некоторые из них верны, а некоторые нет.

Это оставляет цену продажи. Покупатели считают, что если они предлагают цену выше, чем любой другой покупатель, тогда продавец возьмет свое предложение, как свободные деньги, падающие с неба и подпишущие его. Но продавцы должны учитывать последствия того, что может произойти, если дом не оценит эту сумму. Если дом не будет оценивать цену покупки, это означает, что кредитор не согласится предоставить высокий ссудный баланс. Конечно, если предложение налично, то обычно нет никакой оценки.

Лучшее предложение принять - это предложение, которое, вероятно, закрывает торги. Это может быть не предложение с самой высокой продажной ценой.

Пример 3 Предложения за сверхценную цену, которая не может быть оценена

Предположим, например, что продавец прекрасного дома в очень желательном районе в Элк-Гроув, Калифорния, решает перечислить свой дом по цене 350 000 долларов США.Возможно, сопоставимые продажи в радиусе 1/2 мили предполагают максимальную продажную цену в 349 000 долларов, что делает его дом очень агрессивным. Однако из-за низкого запаса и высокого спроса продавец получает 3 предложения. Это:

• Предложение №1 от Jane Eyre : 360 000 долларов США от покупателя с первоначальным взносом 3,5% и кредитом FHA. В течение последних 5 лет у этого покупателя есть право выкупа. Джейн не будет преодолевать разрыв между кредитом и оценкой, но согласится заплатить на 1 000 долларов больше, чем любой другой покупатель.
• Предложение № 2 от Arlo Guthrie : $ 357 000 с 10% вниз и обычный кредит. Арло предлагает выплатить любую разницу между оценочной стоимостью и продажной ценой, максимум до 5 000 долларов США.
• Предложение № 3 от Джо Димаджо : 359 000 долларов США с 3,5% вниз и займом FHA. Этот покупатель представил другое предложение агенту по листингу на другое имущество с аналогичными условиями и просто надеется на лучшее. На самом деле это произошло, если вы можете в это поверить.

Как продавец, у вас может возникнуть соблазн принять предложение от Джейн Эйр. В конце концов, кто знает об оценщиках? Оценка - это мнение только одного человека о ценности, и оно может отличаться от оценщика до оценщика. Рынок постоянно меняется и меняется. Появились новые сопоставимые продажи, или оценщик мог бы дать больше возможностей для модернизации, чем другой оценщик. Между оцененными значениями существует много гибкости.

Или, возможно, вы захотите рассмотреть наихудший сценарий. В худшем случае сценарий будет стоить дома в 350 000 долларов. В этом случае Джейн Эйр отменит свой контракт. Не говоря уже о том, что такие предложения, как «Я буду платить 1 000 долларов больше, чем следующий покупатель», могут считаться не приемлемыми с точки зрения закона, поскольку нет реальной цены продажи. Это неоднозначно. Кроме того, возможно, что кредитор Джейн не может квалифицировать ее, чтобы купить какой-либо дом из-за ее потери права выкупа, поскольку это вариант андеррайтера.

Предложение о покупке от Джо Димаджо кажется бессмысленным, когда Джо готов купить следующий дом и, похоже, не стремится к этой конкретной покупке. Не говоря уже о том, что цена продажи Джо намного ниже, чем у других, и его кредит такой же, как у Джейн. Джо уже показал, что он не придерживается протокола, и считается неэтичным, если не против закона, написать предложение для более чем одного дома, когда покупатель не может позволить себе купить оба дома. Кроме того, какой агент покупателя отправляет два разных предложения для двух разных домов тому же листингу? Тревога написана во всем этом.

Единственное предложение в этом сценарии, которое имеет здравый смысл для продавца, - это предложение от Арло. Он чист, покупатель готов поместить свои деньги там, где его перо подписывает. Если дом оценивает только в 350 000 долларов, продавец получит дополнительно 5 000 долларов от покупателя.

На момент написания статьи, Элизабет Вайнтрауб, CalBRE # 00697006, является брокер-юристом в Lyon Real Estate в Сакраменто, Калифорния