Сложности Продажа двух домов для покупки дома

Когда я работаю с парой на начальных этапах продажи двух домов, чтобы купить их, я считаю, что они часто приписывают себя изначально неправильному плану игры, думая, что это должно быть так просто. Игровой план обычно заключается в покупке дома, а затем продаже двух других домов. Этот план имеет логический смысл для большинства людей. Для большинства из нас работает не продажа двух домов для покупки одного дома.

Вариант 1: покупка дома, за которым следуют продажи 2 домов

Первая проблема с таким планом - получить право на ипотеку.

Очевидно, что если два продавца продают дом с намерением купить один дом вместе в паре, а финансирование не задействовано, это намного проще. Продавцы с бесплатными домами или домами с достаточным капиталом для получения денег, чтобы купить дом прямо, имеют больше свободы следовать этому варианту. Но на самом деле большинство людей вынимают ипотеку, чтобы купить дом. Это означает, что сторонам, возможно, придется претендовать на ипотеку, чтобы позволить себе оплату ипотечного кредита в двух других домах.

После добавления нового платежа по ипотеке к двум существующим платежам по ипотечным кредитам эта доля пропорционально доходу может подтолкнуть обе стороны из диапазона к квалификации. Кредиторы используют коэффициенты, которые представляют собой процентные доли как для фронтальных, так и для внешних. Коэффициент внешнего охвата - это процентная ставка по ипотечным платежам в совокупный валовой ежемесячный доход. Коэффициент обратной связи - это процентная ставка по ипотечным платежам в сочетании с дополнительной задолженностью, такой как кредитные карты против совокупного валового ежемесячного дохода.

Если коэффициенты слишком высоки, стороны не будут иметь право владеть всеми тремя домами одновременно. Ага, можно сказать, но стороны могут преобразовать эти дома в аренду и использовать этот доход от аренды для компенсации ипотечных платежей, не так ли? Хотя это увеличило бы доход, что снизило бы соотношение, кредитор, скорее всего, не позволит использовать доход от аренды при расчете.

Большинство кредиторов придерживаются строгих правил относительно продолжительности времени, в течение которого дом должен был быть арендован для получения дохода от аренды при расчетах по ипотеке, и один месяц или два недостаточно.

Вторая проблема с покупкой дома, за которым следует продажа двух домов, является тот факт, что если первоначальный взнос за новый дом исходит от продажи двух других домов, то, вероятно, продавцам придется написать условное предложение. Контингентное предложение дает им выход, способ отменить покупку, и многие продавцы не любят условные предложения по уважительной причине, потому что они не всегда верны.

Если рынок не способствует условным предложениям, это может еще больше усложнить эту стратегию. Например, на рынке продавцов довольно сложно получить условные предложения.Если предполагаемая покупка - очень желательный дом, может быть несколько предложений, и условные предложения почти никогда не выигрывают в ситуации с несколькими предложениями.

Вариант 2: Продажа домов перед покупкой нового дома

Независимо от того, придется ли парам продавать как дома, так и один дом для объединения домашних хозяйств в новом доме, снова зависит от коэффициентов ипотеки. Возможно, можно продать только один дом, прежде чем покупать новый дом.

Ипотечный кредитор может лучше всего посоветовать в этой ситуации.

Однако, если необходимо продать оба дома, прежде чем покупать новый дом, тогда есть три основных варианта:

• Продать существующие дома с условным контрактом, позволяя продавцам определенный период времени покупать новый домой и заключить договор купли-продажи, или
• Продать существующие дома с опцией ренты после закрытия, чтобы дать продавцам время, чтобы найти новый дом для покупки и перемещения.
• Продавайте дома, переезжайте в другое место, а затем охотитесь за новым домом, который предполагает переезд дважды. Этот последний вариант является лучшим с финансовой точки зрения, потому что у продавца не будет никаких непредвиденных обстоятельств и он будет в более выгодном положении для переговоров о покупке нового дома. Но реалистично, большинство людей не хотят двигаться дважды. Перемещение один раз довольно сложно.

Если продавцы предпочитают писать контингентные предложения, если они продают на рынке продавца, легче будет диктовать условия покупателю, чем если они продают на рынке покупателя.

На рынке продавца покупатели часто гораздо охотнее ждут, когда продавец найдет дом для покупки, чем наоборот. Это безопасный способ для продавцов планировать покупку нового дома, потому что нет риска для продавцов, если они не могут найти новый дом для покупки.

Недостатком, конечно же, является то, что продавцы могут найти дом своей мечты, а затем не смогут - по разным причинам, которые могут варьироваться от цены до состояния до места - продавать свои существующие дома. Потеря дома мечты может быть болезненной. Опытный агент по недвижимости, который занимается этими видами транзакций, должен быть в состоянии помочь и сделать процесс незаметным.

На момент написания статьи, Элизабет Вайнтрауб, BRE # 00697006, является брокер-юристом в Лионской недвижимости в Сакраменто, штат Калифорния.