Общее обслуживание района (CAM) Плата за лизинг

Когда вы арендуете коммерческое пространство, вы платите больше, чем только фактические площади, которые вы будете занимать. Во многих коммерческих арендных договорах и, в частности, аренде в торговых и промышленных помещениях, дополнительные сборы часто упоминаются как плата за общее обслуживание территории (CAM). В непроизводственных помещениях вы можете услышать этот расход, называемый «Фактор нагрузки», который включает в себя оплату CAM.

Существует два основных расчета платы за CAM: переменная плата CAM, в которой сумма, которую арендатор должен вносить в счет взносов, зависит от ряда факторов; и плоские взносы CAM, где сборы являются фиксированной суммой.

Сборы CAM могут выплачиваться ежемесячно, ежеквартально, ежегодно или даже взиматься с временного времени, поскольку требуются капитальный ремонт здания или всего бизнес-парка.

Сборы CAM могут возрастать с другой ставкой, чем месячная арендная ставка, потому что они имеют тенденцию быть более переменными. Поэтому важно также, чтобы ваш лизинговый дифференциал между «переменными» и «фиксированными» ставками CAM и включал какую-то кепку, или, максимальная плата за CAM может быть увеличена с каждым годом. Этот темп роста должен быть отдельным соображением от того, насколько вы увеличиваете базовую ренту каждый год.

Большинство определений сборов CAM являются вводящими в заблуждение и слишком узкими

Существует множество онлайн-определений сборов CAM, которые определяют плату CAM в качестве арендатора, разделяющего часть прямых затрат на поддержание очень конкретных общих зон , Эти упрощенные определения не совсем точны, и арендодатель может включать в себя множество косвенных затрат, поскольку взносы CAM не столь очевидны.

Эта практика была горячо обсуждена среди профессионалов отрасли относительно того, является ли это этическим или даже юридическим. Короче говоря, вы никогда не должны подписывать договор аренды, не понимая, какие взносы CAM покрывают ваш уникальный коммерческий договор.

Цель сборов CAM: за что платят CAM?

Обе платы CAM и Load Factor служат одной и той же основной цели: потребовать от арендаторов помочь покрыть прямые расходы арендодателя на «общие районы». «Общие области могут включать как внутренние (коридоры, лифты, вестибюли, общественные ванные и т. Д.), Так и внешние расходы (автостоянки, ландшафтные зоны и т. Д.).

Обязательно перечислите в аренду то, что будет покрывать ваши расходы на CAM, как часто они должны быть оплачены, и сколько их можно увеличить каждый год. Если вам понадобится помощь в проведении капитальных ремонтов, таких как ремонт парковочных мест или любые структурные ремонты, сделайте это в письменной форме. Имейте список арендодателей, когда мы проводим последний ремонт, и когда они планируются или планируются в будущем.

Не все арендодатели потребуют от арендаторов помощи в таких расходах, как кровля, обслуживание парковочных мест и структурный ремонт, и на самом деле нет «стандарта», применимого к аренде, поэтому не полагайтесь на простое «вознаграждение CAM» в вашем аренде - убедитесь, что плата CAM объясняется.

Арендодатель может включать в себя широкий спектр расходов, которые просто перечисляются как «Сборы CAM» или «Административные сборы» на основании того, что это расходы, которые арендодатель оплачивает в интересах всех арендаторов. Если комиссия CAM не указана или не указана в лизинге, обязательно спросите, платите ли вы за любое из следующих действий:

• Системы безопасности или зарплаты или другие расходы, связанные с персоналом службы безопасности на месте.
• Разрешения, налоги, страхование или любые судебные издержки.
• Реклама, знаки или другие общие накладные расходы, понесенные арендодателем для эксплуатации или продвижения здания (то есть зарплаты или льготы для сотрудников на месте или даже за пределами участка).
• Ремонт и ремонт имущества, в том числе озеленение или редизайн, внешняя окраска, осветительная арматура для наружных или парковочных мест, тротуарная плитка или шлифовка, кровля или ремонт и модернизация до центральной сантехники, электроснабжения, канализации и ОВК системы.
• Утилиты, аренда или любые другие расходы на содержание отдельных офисных помещений лизинга как на внеочередном, так и на открытом воздухе.

Почему важно понимать Ровно Какие взносы CAM перечислены в вашем коммерческом лизинге

В 1989 году я арендовал промышленное пространство, чтобы открыть торговую партию и магазин хобби. Парк оказался в хорошем состоянии, а хозяин был другом семьи и отрезал ренту на треть в качестве вежливости. Это был первый промышленный лизинг, который я подписал, и не полностью оценил силу сборов CAM. Другими словами, я подписал обязательный юридический документ, не имея понятия о том, что я подписываю.

Я не знал, что такое Triple Net Lease, но я не должен его подписывать. Я спросил арендодателя, какой тип аренды я собирался подписать, и ни разу я не слышал термин «Triple Net». Вместо этого мне сказали, что мой лизинг имеет CAM и административные сборы. В то время я не понимал, что административные сборы включают налоги, страховку и целый ряд других очень дорогих расходов.

Только один месяц в аренду, владелец парка начал обширные обновления парка, в том числе перепроектировав передние подразделения, чтобы больше походить на торговые площади. Знаки были изменены, здание было перекрашено, а некоторые структурные изменения были сделаны на фронте индустриального парка.

Законопроект был разделен между всеми жильцами, и хотя у меня было очень маленькое подразделение, я застрял в счете за 5 000 долларов США - моя часть обновления парка, хотя моя часть была на стороне и никоим образом не помогла напрямую от любых улучшений. Другие арендаторы пострадали почти в 20 000 долларов США за ремонт. Если бы я более внимательно прочитал договор аренды, я бы знал достаточно, чтобы хотя бы спросить, запланированы ли какие-либо обновления в ближайшем будущем, и чтобы увидеть, что то, что я считал простой арендой, на самом деле было скрытой тройной сетью.

Резюме вознаграждений CAM

• CAM является аббревиатурой для «Общего обслуживания области».
• Расходы CAM распределяются арендаторам пропорционально: чем больше квадратных метров арендует арендатор, тем больше процент расходов на CAM он должен заплатить.
• Плата CAM оплачивается арендатором (арендатором) собственнику (арендодателю), чтобы покрыть расходы на накладные расходы и операционные расходы, а арендодатели могут попытаться включить в него самые разные расходы в качестве платы CAM.
• Общие области, как правило, включают доступ к космосу, используемые, используемые или разделяемые всеми жильцами, и почти всегда включают в себя коридоры, лифты и лестничные клетки, вестибюли и общественные туалеты.
• Сборы за CAM также могут взиматься за внешние пространства, например, за тротуары и парковочные места, а в некоторых случаях даже за места вне помещений.
• Административные сборы могут взиматься в зависимости от процентной ставки по ставке CAM за эксплуатационные и эксплуатационные расходы, связанные с неосновными областями или зарплатами - вещи, которые не являются действительно общими расходами и расходами, большинство арендаторов будут возражать против внесения взносов.
• Не все арендодатели взимают плату за CAM, но большинство по-прежнему делают это, особенно в коммерческом промышленном пространстве и розничной аренде.
• Независимо от того, какой арендодатель начисляет комиссионные, если вы платите за обслуживание, налоги и страховку, ваш лизинг - это Triple Net Lease - наименее благоприятный из всех договоров аренды для арендаторов.