Коммерческая недвижимость: определение, воздействие, REITs

Определение: Коммерческая недвижимость - это любое имущество, принадлежащее с целью получения дохода. В Соединенных Штатах существует коммерческая недвижимость площадью около 6 триллионов долларов. Вот пять крупнейших категорий коммерческой недвижимости.

• Розничная торговля включает крытые торговые центры, торговые центры на открытом воздухе и крупные розничные магазины. В него также входят продуктовые магазины и рестораны. Его стоимость составляет около $ 2. 1 триллион, или 36 процентов от общей стоимости коммерческой недвижимости. Он состоит из по меньшей мере 9. 5 миллиардов квадратных футов пространства торгового центра. Дополнительные сведения см. В разделе Что такое торговля?

• Отели включают мотели, роскошные курорты и бизнес-отели. Эта категория не включает дома, которые арендуют комнаты через Airbnb. Есть около 4. 4 миллиона гостиничных номеров стоимостью 1 доллар. 92 трлн.
• Офисные здания включают все от небоскребов Манхэттена до офиса вашего адвоката. Есть примерно 4 миллиарда квадратных футов офисных площадей, стоимость которых составляет около 1 доллара США. 7 триллионов, или 29 процентов от общей суммы.
• Жилые здания - это коммерческая недвижимость. Это потому, что компании владеют ими только для получения прибыли. Вот почему дома, арендованные их владельцами, являются жилыми, а не коммерческими. Некоторые отчеты включают данные по жилым домам в статистике жилой недвижимости вместо коммерческой недвижимости. Площадь аренды составляет около 33 миллионов квадратных футов, стоимость около 1 доллара. 44 трлн.
• Промышленное свойство используется для производства, распространения или складирования продукта. Это не всегда считается коммерческим, особенно в плане землепользования и зонирования. Есть 13 миллиардов квадратных футов промышленной собственности стоимостью около 240 миллиардов долларов.

Другие категории коммерческой недвижимости намного меньше. К ним относятся некоторые некоммерческие организации, такие как больницы и школы. Свободная земля - ​​это коммерческая недвижимость, если она будет сдана в аренду, а не продана. (Источник: «Признаки восстановления», «Wall Street Journal», 5 октября 2010 г. «Статистика о индустрии недвижимости», «Круглый стол по недвижимости».

«Индексы коммерческой недвижимости», Standard & Poor's.) >

Как коммерческая недвижимость влияет на экономику?

В качестве компонента ВВП строительство коммерческой недвижимости составляет 3 процента от объема производства в США. В 2016 году было построено строительство коммерческой недвижимости на сумму 516 млрд. Долл. США по сравнению с 507 млрд. Долл. США в 2015 году. Высокий рекорд составил 586 долл. США. 3 миллиарда в 2008 году. Низкий уровень составил 376 долларов. 3 миллиарда в 2010 году. Это сократилось с 4,1 процента до 2,6 процента ВВП.

Почему это потребовало строительства коммерческой недвижимости на два года дольше, чем пузырь на рынке жилья? Строительство коммерческой недвижимости просто занимает больше времени, чем строительство жилой недвижимости.Строители сначала должны убедиться, что есть достаточно домов и покупателей для поддержки новой разработки. Затем требуется время, чтобы собрать деньги у инвесторов. Строительство торговых центров, офисов и школ занимает несколько лет. Требуется еще больше времени для сдачи в аренду новых зданий. Когда в 2006 году рынок жилья разбился, проекты коммерческой недвижимости уже шли.

Обычно вы можете предсказать, что произойдет в коммерческой недвижимости, следуя взлетам и падениям рынка жилья. В качестве индикатора отставания статистика коммерческой недвижимости отслеживает тенденции в жилых домах через год или два.

Они не проявят признаков рецессии. Они обычно попадают в их низкую скважину после жилой недвижимости.

Как инвестировать в коммерческую недвижимость

Инвестиционный траст недвижимости - это публичная компания, которая разрабатывает и владеет коммерческой недвижимостью. Покупка акций в REIT - это самый простой способ для индивидуального инвестора получить прибыль от коммерческой недвижимости. Вы можете покупать и продавать акции REIT, как акции, облигации или любой другой вид безопасности. Они распределяют налогооблагаемую прибыль для инвесторов, как и дивиденды по акциям. REITs ограничивают ваш риск, позволяя вам владеть имуществом без выкупа ипотеки. Поскольку профессионалы управляют свойствами, вы экономите время и деньги.

В отличие от других публичных компаний, REIT должны распределять не менее 90 процентов своей налогооблагаемой прибыли акционерам. Это экономит их стоимость бизнес-налога, которая выплачивается акционером по ставке налога на прирост капитала.

REITs владеет 34 процентами собственного капитала на рынке коммерческой недвижимости. Это второй по величине источник собственности. Крупнейшим является частный акционерный капитал, которому принадлежит 43,7%. (Источник: «Масштабирование новых высот», Национальная ассоциация риэлторов, 2015 г.)

Плюсы и минусы REITs

Поскольку значения коммерческой недвижимости являются индикатором отставания, цены REIT обычно не растут и не падают с акциями рынок. Это делает их хорошим дополнением к диверсифицированному портфелю. REIT обладают преимуществом в отношении облигаций и дивидендов, которые обеспечивают постоянный поток доходов. Как и все ценные бумаги, они регулируются и легко покупаются и продаются. (Источник: «Что такое REIT?» REIT. Com)

Имейте в виду, что стоимость вашего REIT отражает не только базовую недвижимость. На это также влияет спрос на REITs как на инвестиции. Они конкурируют с акциями и облигациями для инвесторов. Поэтому, даже если стоимость недвижимости, принадлежащей REIT, повысится, цена акций может упасть в результате краха фондового рынка.

Когда покупать и продавать REITs

При инвестировании в REIT убедитесь, что вы знаете о бизнес-цикле и его влиянии на коммерческую недвижимость. Во время бума коммерческая недвижимость могла испытывать пузырь активов после того, как жилая недвижимость начинает снижаться. Во время рецессии, коммерческая недвижимость находится на низком уровне после жилой недвижимости.

REITS Versus Real Estate ETFs

Фонды с обменом валюты отслеживают цены акций REIT.Инвесторов привлекают ETF, потому что у них очень низкие комиссионные. Но поскольку они являются еще одним шагом, удаленным от стоимости базовой недвижимости, они более восприимчивы к рынкам бычьего и медвежьего рынка. (Источник: Джоанн Кливер, «За и против инвестиций в недвижимость ETFs», US News & World Report, 5 июня 2014 года.)

Коммерческая недвижимость во время финансового кризиса

Кредит на коммерческую недвижимость восстановился от финансового кризиса 2008 года. 30 июня 2014 года 6, 680 страховых банков FDIC в стране держали 1 доллар США. 63 трлн в коммерческих займах. Это на 2 процента выше пика в 1 доллар. 6 трлн. В марте 2007 года.

Первые признаки снижения коммерческой недвижимости произошли через три года после того, как цены на жилую недвижимость начали падать в 2006 году. К декабрю 2008 года коммерческие девелоперы столкнулись бы с кредитными дефолтами в размере от 160 до 400 млрд долларов, если они не смогли найти банки для их рефинансирования. Большинство из этих кредитов имели только 20-30% акций. Банкам сейчас требуется 40-50% акций.

В отличие от ипотечных кредитов, кредиты для торговых центров и офисных зданий имеют большие платежи в конце срока. Вместо того, чтобы погашать кредит, разработчики обычно рефинансируют. Если финансирование не доступно, банки должны отказаться.

Ожидалось, что потери по кредитам достигнут 30 млрд. Долл. США и уменьшат количество небольших банков. Они не так сильно пострадали от субстандартного ипотечного беспорядка, как крупные банки, но больше инвестировали в местные торговые центры, жилые комплексы и отели. Многие опасались, что крах в небольших банках может быть таким же плохим, как кризис сбережений и займов 20 лет назад.

Вашингтонская торговая ассоциация для разработчиков, «Круглый стол по недвижимости», подсчитала, что в 2008 году было погашено около 300 млрд. Краткосрочных кредитов на коммерческую недвижимость. Многие из этих кредитов могли испортиться, если они не были рефинансированы.

К октябрю 2009 года Федеральная резервная система сообщила, что банки только отложили $. 38 за каждый доллар потерь, который может достигнуть 45 процентов от $ 3. 4 триллиона непогашенных долгов. Из-за высоких вакансий торговые центры, офисные здания и отели обанкротились. Даже президент Обама был проинформирован о возможном кризисе его экономической команды.

Стоимость коммерческой недвижимости упала на 40-50 процентов в период между 2008 и 2009 годами. Владельцы коммерческой недвижимости пытались найти наличные деньги для осуществления платежей, поскольку многие арендаторы либо ушли из бизнеса, либо пересмотрели более низкие платежи. Владельцы пытались поднять наличные деньги, продавая акции новых акций. Поскольку они использовали средства для поддержки платежей по существующим объектам недвижимости, они не могли повысить ценность для акционеров. Они разбавили стоимость как существующим, так и новым акционерам. Новые акционеры, скорее всего, просто «бросали хорошие деньги после неудачи». (Источник: интервью с Джоном Кона из TARP Capital.)

К июню 2010 года уровень просрочки ипотечного кредитования для коммерческой недвижимости продолжает ухудшаться. По данным Real Capital Analytics, 4.17 процентов кредитов дефолт в первом квартале 2010 года. Это 45 долларов США. 5 миллиардов банковских кредитов. Это выше, чем 3,83 процента ставка в четвертом квартале 2009 года и 2,25 процента ставка год назад. Это намного хуже, чем 0. 58% ставка по умолчанию в первой половине 2006 года, но не так плоха, как 4 55% ставка в 1992 году.

К октябрю 2010 года, похоже, рента на коммерческую недвижимость начала стабилизировать , В течение трех месяцев арендная плата за 4 миллиарда квадратных футов офисных помещений упала в среднем на копейки. По данным исследовательской фирмы REIS, Inc., доля вакансий в национальной канцелярии стабилизировалась на 17,5%, что ниже показателя 1992 года в 18,7%.

Финансовый кризис оставил ценности REIT в течение многих лет. Зачем? Одна из причин заключалась в том, что было трудно увидеть исключенные свойства REIT, купленные во время кризиса. Во-вторых, владельцы коммерческой недвижимости перевернуты в своих ипотечных кредитах. С 2008 года их стоимость коммерческой недвижимости снизилась на 40-50 процентов, снизив стоимость REIT. (Источник: Mark Heschmeyer, «CRE Lending by Banks превосходит уровни до рецессии», CoStar News, 3 сентября 2014 года.)

Кредиты на коммерческую недвижимость почти вызвали второй спад. В 2013 году банки держали 991 доллар США. 2 млрд. Коммерческих кредитов, что на 3% больше, чем в 2012 году. Большинство из них предназначалось для многоквартирных домов. Около трети приходилось на период между 2015 и 2017 годами. Большинство из них были написаны в 2005-07 годах, когда стоимость имущества была высокой. Эти кредиты могут быть дефолтны, если цены на квартиры будут снижены. Вместо этого люди, которые потеряли свои дома, стали арендаторами, экономя кредиты от дефолта и экономики от очередной рецессии.