Могу ли я коротко продать инвестиционную недвижимость?

Вопрос: Могу ли я кратко продать свою инвестиционную недвижимость?

Читатель спрашивает: «Я чувствую, что сделал все по-другому. Я купил эту арендуемую недвижимость в разгаре рынка. Я рефинансировал ее два года спустя и добавил добавленную комнату, думая, что моя жена и однажды я уйду на пенсию. Ну, этот день наступил, и теперь это подводный дом. Я должен больше, чем это стоит. Могу ли я продать свою инвестиционную собственность? »

Ответ: Некоторые считают, что вариант короткой продажи ограничивается только личным местом жительства. Вероятно, они предполагают это, потому что у некоторых типов кредиторов много уловки по поводу того, что человек занимает дом или не занимает дома, но это мало связано с большинством коротких продаж. Даже руководящие принципы для традиционной продажи HAFA с февраля 2011 года допускают, что вакантное личное место жительства считается долгое время, когда дом не сидел в течение 12 месяцев или более.

В Калифорнии мы недавно продали многоквартирную многоквартирную квартиру для продавца без каких-либо проблем с недостатком и полного освобождения от ответственности. Значительная часть квалификации будет зависеть от следующих факторов:

• Тип кредита
• Ваш кредитор
• Государственные законы
• Тип собственности
• Причина трудностей

Не всегда необходимо иметь трудности - финансовые или иные - совершать короткие продажи. Некоторые кредитные учреждения, такие как Bank of America, например, очень непродолжительны.

В Bank of America есть несколько коротких программ продаж, которые практически не связаны с трудностями. Некоторые из этих программ платят вам за короткую продажу, но, как правило, не относятся к инвестиционной собственности.

Подготовка к короткой продаже по инвестиционной собственности

Первое, что нужно сделать, это написать письмо с трудностями.

Я понимаю, что просто сказал, что вам не всегда нужно проявлять трудности, и это правда. Но вы, возможно, все же должны будете написать письмо с трудностями. Возможно, вам потребуется запросить короткую продажу и раскладку, в которой вы нуждаетесь.

Вот другие документы, которые кредитор может запросить:

• Сравнительный анализ рынка. Ваш агент может подготовить CMA для доставки в банк для обоснования стоимости. Банк, скорее всего, все еще закажет свой собственный BPO. Однако CMA предоставит вам доверие к вашему запросу.
• Федеральная налоговая декларация. Все расписания и страницы. Если у вас есть другие инвестиционные свойства, которые отражаются в ваших налоговых декларациях, возможно, самое время подумать о короткой продаже всех из них за один раз.
• W2, 1099 или другие доказательства дохода. Это документы, которые сопровождают вашу налоговую декларацию.
• Оплаты для расчета заработной платы . Банк коротких продаж часто хочет увидеть доказательства вашего нынешнего дохода и его годовых номеров.
• Выписки со счета .Полные страницы за последние два месяца со всех банковских счетов, включая пенсионные фонды. Банку очень необычно запрашивать взнос продавца из пенсионных фондов.
• Листинг-соглашение. Это соглашение между вами и вашим агентом по недвижимости, чтобы продать вашу недвижимость.
• Договор купли-продажи. Договор купли-продажи будет содержать все условия, применимые к продаже вашей недвижимости, включая тип финансирования, если таковой имеется, первоначальный взнос и цену продажи.
• Доказательство покупателя и / или предварительное письмо. Ваш кредитор захочет увидеть, что покупатель имеет квалификацию и способен выполнить транзакцию.
• Предполагаемый заключительный оператор или HUD-1. Наибольшая чистая стоимость. Не типичные расходы, скорее всего, будут запрещены.

Преимущества короткой продажи инвестиционной собственности

Я заметил, что иногда кредиторы более снисходительны к продавцам инвестиционной собственности, чем к продавцам личного жилья. Вы бы подумали, что это будет наоборот, но это не так. Я подозреваю, что это связано с тем, что большинство инвестиций предназначено для денежного потока или потенциальной оценки. Таким образом, если имущество перевернуто, это, вероятно, не денежный поток и не считается инвестицией в глазах инвестора.

Если личное место жительства, однако, перевернуто, оно по-прежнему является вашим домом.

Многие люди не покупают дом для инвестиций, когда приобретаются в качестве основного места жительства. Поэтому банки учитывают другие факторы при короткой продаже жилья. Как правило, быть под водой недостаточно, чтобы коротко продать основное место жительства.

Продавцы, похоже, более охотно продают подводный дом, когда он больше не движется наличными и перевернут. Если банк действительно требует взноса продавца, инвесторы часто с большей вероятностью смогут заплатить, потому что они понимают, что платят отрицательный денежный поток.

Выполнение короткой продажи для инвестиционной собственности часто бывает быстрее и проще. Удар в кредитный отчет без суждения о недостатке, как правило, несколько меньше, чем динг, чтобы получить кредит с выкупа.

Pitfall для продажи инвестиционной недвижимости как короткой продажи

Как и при любой короткой продаже, обратитесь к юридическим и налоговым консультациям, прежде чем согласиться на короткую продажу. Поскольку дом не является вашей резиденцией, которая может получать льготное лечение, вы можете облагаться налогом на разницу между вашей базой и продажной ценой.

Вы также можете быть подвержены дефициту по кредиту, что является разницей между тем, сколько вы задолжали, и суммой, полученной банком. Большинство продавцов из Калифорнии, с которыми я встречался, которые наняли компетентных налоговых и юридических представителей, часто находят способы обойти эти две проблемы, но продавцы в других штатах могут оказаться не такими удачными.

_{На момент написания этой книги Элизабет Вайнтрауб, DRE # 00697006, является брокер-юристом в Лионской недвижимости в Сакраменто, штат Калифорния.}