Home Покупка с учетом существующего займа

Когда процентные ставки растут, субъект покупки внезапно начинает выглядеть очень привлекательным вариантом финансирования для покупателей жилья. Когда процентные ставки низки, покупатели жилья, как правило, избегают транзакций. Но процентные ставки - не единственный фактор, используемый для определения того, может ли покупатель совершить предложение о покупке с финансированием.

Что такое покупка?

«Покупка предмета» означает покупку дома с существующей ипотекой.

Это означает, что продавец не расплачивается с существующей ипотекой, и покупатель берет на себя платежи. Неоплаченный остаток по существующей ипотеке затем рассчитывается как часть покупной цены покупателя.

Почему покупка покупателем дома подлежит ипотеке?

Основной причиной покупки предмета является покупка существующей процентной ставки продавца. Если текущие процентные ставки составляют 7%, а у продавца 5% фиксированная процентная ставка, то разница в 2% может существенно повлиять на ежемесячный платеж покупателя.

• Ипотечный кредит в размере 200 000 долларов США с 5% -ной процентной ставкой амортизируется с выплатой 1 073 доллара США в месяц.
• Ипотечный кредит в размере 200 000 долларов США с 7-процентной процентной ставкой амортизируется с оплатой в размере 1 330 долларов США в месяц.
• Ежемесячная экономия для покупателя при этих обстоятельствах составляет 256 долларов США. 96 или 3 доллара США, 083. 52 в год.

Вторая причина: обычно покупатели не имеют права покупать дом при использовании предмета финансирования, если продавец не решит вытащить кредитный отчет покупателя.

Если продавец желает, даже покупатель с плохим кредитом может купить домашний предмет.

Три типа объекта для параметров

Субъект продажи не обязательно включает финансирование владельца, но он может. Независимо от того, продает ли продавец какой-либо вид финансирования, зависит от того, обертывает ли продавец ипотеку и / или сумму первоначального взноса по сравнению с покупной ценой.

• Прямая ставка по кредиту.

  Наиболее распространенным типом субъекта является то, когда покупатель платит наличными разницу между покупной ценой и существующим балансом кредита продавца. Например, если существующий остаток кредита продавца составляет 150 000 долларов США, а продажная цена составляет 200 000 долларов США, покупатель должен предоставить продавцу 50 000 долларов наличными.

• Прямой субъект с переводом продавца.

  Перевозка продавцов, также известная как финансирование продавца или собственника, чаще всего встречается в форме второй ипотеки. Перевозчиком продавца может быть также земельный контракт или инструмент продажи опционов аренды.

  Например, если цена продажи составляет 200 000 долларов США, существующий остаток по кредиту составляет 150 000 долларов США, а покупатель производит авансовый платеж в размере 20 000 долларов США, продавец будет нести оставшийся остаток в размере 30 000 долларов США на отдельной процентной ставкой и условиями, согласованными между сторонами.Покупатель соглашается сделать один платеж кредитору продавца и отдельный платеж с другой процентной ставкой продавцу.

• Обтекание.

  Обтекаемый субъект дает продавцу переоценку процентов, поскольку продавец зарабатывает деньги на существующем ипотечном балансе. Предположим, что существующая закладка имеет процентную ставку 5%. Если цена продажи составляет 200 000 долларов США, а покупатель отложит 20 000 долларов США, то перепродажа продавца составит 180 000 долларов США. По ставке 6% продавец составляет 1% от существующей ипотеки в размере 150 000 долларов США и 6% остаток в размере 30 000 долларов США. Покупатель заплатит 6% по цене 180 000 долларов США.

Разница между субъектом и доходом займа

В случае сделки ни продавец, ни покупатель не сообщают существующему кредитору, что продавец продал недвижимость, и покупатель теперь производит платежи. Покупатель не получил разрешения банка на получение кредита. Кредиторы вносят специальные формулировки в свои ипотечные и доверительные документы, которые дают кредитору право на ускорение кредита в случае отчуждения.

Банки называют эти кредиты причитающимися и подлежащими оплате при передаче? Это зависит. В некоторых ситуациях некоторые банки просто счастливы, что кто-то - кто-то - делает платежи. Но у банков есть право в силу положения об ускорении в ипотеке или договоре о доверительном управлении. Это делает его рискованной ситуацией для покупателя. Если покупатель не может погасить кредит по требованию банка, банк может инициировать выкуп.

Если покупатель делает предположение о займе, покупатель официально принимает кредит с разрешения банка. Это означает, что имя продавца удалено из кредита, и покупатель имеет право на получение кредита, как и любой другой кредит на покупку денег. Как правило, банки взимают с покупателя комиссионный взнос за обработку предположения о займе, но плата намного меньше, чем плата за получение обычного займа. Кредиты FHA позволяют предположить кредит, но большинство обычных кредитов нет.

_{На момент написания этой книги Элизабет Вайнтрауб, DRE # 00697006, является брокер-юристом в Лионской недвижимости в Сакраменто, штат Калифорния.}