Преимущества модификации кредита и короткой продажи

Вопрос: Должен ли я делать модификацию займа или короткую продажу?

Читатель спрашивает: «Ценность нашего дома упала с тех пор, как мы купили его 4 года назад. Вероятно, это составляет примерно половину того, что мы заплатили за это. Кроме того, я работаю для государства из Калифорнии и потеряли 15% моего дохода из-за истечения срока, установленного государством. Моя жена думает, что мы получим право на изменение кредита, но я слышал ужасные истории о них. Конечно, короткая продажа не намного лучше , это? Должен ли я сделать модификацию кредита или короткую продажу? »

Ответ: Это сложный вопрос. Если вы предпочитаете продление кредита за короткую продажу, это частично зависит от следующего:

• Ваше финансовое положение
• Готовность банка
• Ваше желание сохранить свой дом

Это становится еще более сложным, если банк отказывается рассматривать текущую рыночную стоимость вашего дома. Если вы действительно хотите остаться в своем доме, независимо от его стоимости, то вариант ссуды может быть лучшим вариантом.

Условия изменения кредита

Целью модификации кредита является уменьшение ипотечного платежа домовладельца и обеспечение доступности этого платежа. Это достигается путем реализации одного или нескольких из следующих действий:

• Снижение процентной ставки
• Продление срока кредита
• Добавление неоплаченных процентов к основному балансу
• Уменьшение основного баланса >

Управление Контролера Валюты (OCC), которое регулирует национальные банки, говорит, что многие модификации займов не уменьшают основной баланс.

Возможно, более тревожным является новость о том, что большое количество модификаций займов вскоре снова станет правонарушителем. Это часто просто временное решение, а не долгосрочное решение.

Модификации займов могут привести к увеличению платежа

Это может показаться странным для вас и вопреки тому, как должна работать смена кредита, но не каждый банк предлагает модификацию кредита, которая снижает стоимость ипотечного кредита домовладельца ,

Некоторые банки предлагают изменение кредита, которое увеличивает платеж.

Коэффициенты использования банка, часто ограничивающие определенный процент от вашего валового ежемесячного дохода, для определения нового платежа по ипотеке. Если финансовая ведомость гарантирует, банк может потребовать более высокую оплату.

Временные изменения кредита

Имейте в виду, что некоторые банки предлагают временную модификацию кредита. Это означает, что банк не согласится на изменение постоянной ссуды, но может предложить следующие условия:

Основной остаток остается неизменным.

• Домовладельцам предлагается внести новый льготный платеж.
• Срок для нового платежа установлен на срок от 3 до 6 месяцев.
• Подразумевается, что домовладелец делает новые платежи вовремя в течение срока действия временного ограничения срока кредита, банк может предоставить постоянную модификацию кредита.
• Однако в конце срока банк также может сказать:

«Большое вам спасибо за то, что дали нам немного денег, но ваш кредит теперь находится в дефолте». И банк может перейти в foreclose. Я слышал эту историю от нескольких клиентов Сакраменто, которых этот маневр был вынужден совершить в короткой продаже.

Банки не обрабатывают короткие продажи одновременно с модификацией кредита

Большинство банков не откроют одновременно два файла.

Вам нужно будет заранее решить, хотите ли вы продолжить модификацию кредита или короткую продажу. Вы должны преследовать того или другого.

Банк закрывает ожидающую короткую сделку продажи, если позднее домовладелец решает попытаться изменить кредит. Продолжительность обработки короткой продажи по сравнению с модификацией кредита примерно такая же. Некоторые модификации кредита занимают от 3 до 6 месяцев.

Это несправедливо по отношению к покупателю, который подал добросовестное предложение по короткой продаже и согласился дождаться одобрения короткой продажи, чтобы обнаружить, что у продавцов появились другие мысли и теперь хотят сделать модификацию кредита в середине короткая распродажа.

Мой совет - принять решение и придерживаться его. Более того, не нанимайте компанию, чтобы сделать для вас модификацию кредита, потому что вы можете запросить ее самостоятельно, не заплатив никому.

Многие компании, занимающиеся сменой кредитов, являются мошенниками.

Почему короткая продажа может быть предпочтительной по сравнению с изменением кредита?

Домовладельцы, которые предпочли бы выйти из под водой, могут предпочесть совершить короткую продажу вместо варианта ссуды. Короткая продажа означает, что банк примет уменьшенный выигрыш и освободит кредит. Если ваш дом стоит значительно меньше суммы задолженности, возможно, имеет смысл сделать короткую продажу и освободиться от обременительного долга.

Вот и другие факторы:

После 3 лет поддержания кредита, если цены остаются стабильными, домовладельцы могут претендовать на покупку другого дома после короткой продажи с ипотекой и доступного платежа.

• Как изменение кредита, так и короткая продажа могут повлиять на кредит. Но любое решение обычно лучше, чем выкупа.
• Многие изменения в кредитах требуют корректировки по ставкам, которые могут увеличиваться каждый год после того, как начальные 5-летние платежи по фиксированной ставке прошли.
• Большинство коротких списков продаж, которые я продаю в Сакраменто, привлекают продавцов, которым было отказано в модификации кредита.
• На момент написания статьи, Элизабет Вайнтрауб, CalBRE # 00697006, является брокер-юристом в Lyon Real Estate в Сакраменто, штат Калифорния.