Что делать, когда продается ваш ипотечный кредит

Когда вы готовитесь к покупке дома, вы проводите много времени, глядя на ипотеку, тарифы, затраты на закрытие и определяя, сколько всего будет стоить вам. Вы исследуете ипотечные компании, узнаете их репутацию и, как правило, соглашаетесь на тот, который имеет самые выгодные условия, самый низкий интерес и сильный финансовый фон.

И затем, когда-то после того, как дом и продажа прошли, вы заметите, что имя кредитора полностью отличается от компании, которую вы выбрали.

После всех этих исследований и обсуждения ваш ипотечный продукт был продан.

Это может быть сложным и немного нервирующим. Вот что вы можете ожидать.

Три части ипотеки

Когда вы подаете заявку на ипотеку, есть три аспекта этой ипотеки.

• Создатель кредита
• Кредитная компания
• Сервисная компания

Лицо, с которым вы будете иметь дело лично, является создателем кредита: они делают все документы, и они помогают вам подать заявку на получение кредита. Оригинатор отправляет заявку в кредитную компанию. Если вы встретите свои рекомендации, они одобрят кредит, и теперь у вас есть деньги, чтобы купить дом. Кредитная компания также может выступать в качестве обслуживающей компании, но, скорее всего, она продаст ее другой компании. Сервисная компания - это тот, на кого вы пишете ежемесячный чек, чтобы расплатиться с домом.

Почему ваш ипотечный кредит будет продан

Ваш заемщик кредита получает комиссию за каждую ипостась, которую он или она размещает.

Однако кредитору и обслуживателю приходится возвращать свои деньги медленнее, обычно в течение 15-30 лет.

Если кредитная компания обслуживала каждый кредит, который они финансировали, у них должно было быть много миллиардов долларов на руку, чтобы они имели наличные деньги для предоставления этих кредитов.

Большинство банков и учреждений будут быстро привязаны к наличным деньгам, если они будут обслуживать каждый кредит. Вместо этого они собирают их вместе (как правило, кучу займов с аналогичными уровнями риска) и продают их инвесторам (часто правительственные агентства, такие как Fannie Mae или Freddie Mac). Эти инвестиционные компании продают их как облигации (у вас может даже быть часть вашего портфеля, инвестированного в них). Продавая кредит, кредитная компания теперь имеет деньги, которые они могут предоставить другому потенциальному покупателю.

Что ожидать от вашей новой сервисной компании

Это распространенная практика, когда кредитор продает ипотеку, и совершенно законно для них делать это без вашего согласия. Тем не менее, что они должны сделать, вы предоставляете предупреждение о том, что ваш кредит будет обслуживаться другой компанией.

Как старый владелец кредита, так и новый владелец кредита должны отправить вам уведомление не менее, чем за 15 дней до передачи.Новый кредитор должен предоставить контактную информацию в течение 30 дней после завершения передачи, чтобы вы знали, куда отправлять платеж, и как связаться, если вам нужна помощь. И не беспокойтесь, если вы отправите платеж старому кредитору! Вы получаете 60-дневный льготный период, поэтому ваш кредит не будет просроченным, если вы совершите ошибку с первой проверкой, поступившей в новую компанию.

Как насчет деталей ипотеки? Ваш платеж останется неизменным (если у вас нет кредита ARM, и в этом случае проценты могут корректироваться). Ваш кредит будет продолжать функционировать так же, как и со старым кредитором, поэтому, если у вас осталось 19 лет, пока он не окупится, у вас все равно останется 19 лет. Единственное различие - это название компании, которую вы пишете на чеке (и адрес, куда вы его отправляете).

Одна вещь, которая может сильно повлиять на ваши финансы, - это условия для модификации кредита. Существуют программы, которые позволяют вам работать с вашим кредитором, чтобы изменить условия вашего займа, чтобы вам было легче оплачивать свои счета (процентная ставка может быть уменьшена, продолжительность кредита может быть увеличена или кредит могут быть преобразованы из переменной в фиксированную процентную ставку).

Если ваш кредит продается в течение времени, когда вы проходите процесс модификации, вам, вероятно, придется начинать все заново.

Как избежать покупки вашего ипотечного кредита

Но ведь после того, как вы найдете подходящую компанию, с которой хотите вести бизнес, есть ли что-нибудь, что вы можете сделать? Каковы ваши права в качестве заемщика, когда речь заходит о продаже вашего кредита?

Когда вы подписываете контракт на свой кредит, в большинстве из них есть статья, в которой говорится, что они имеют право продать ипотеку другой обслуживающей компании. Если вы получаете уведомление о том, что ваш кредит продается, у вас в основном есть два варианта: соглашайтесь с ним или рефинансируете с другой компанией.

Если вы еще не подписываете документы, есть способы, которыми вы можете гарантировать, что ваш кредит будет принадлежать и обслуживаться компанией-производителем. Все, что вам нужно сделать, это спросить. Часто крупные ипотечные кредиторы, такие как общенациональные банки, не будут выполнять это обещание. Но меньше и больше местных кредиторов, таких как кредитные союзы, будут. Если вы хотите избежать продажи ипотеки, начните поиск в местных банках и кредитных союзах.

Ипотека продается каждый день

Суть в том, что ваш ипотечный кредит, скорее всего, будет продан. Это помогает поддерживать конкурентоспособность процентных ставок, стимулирует экономику, и во всей действительности вряд ли можно увидеть какие-либо негативные последствия продажи. Но имейте в виду, что ошибки происходят. Процесс, как правило, является бесшовным, но возникают ошибки. Если вы заметили, что ваш платеж изменился, условия изменились или что-то просто не кажется правильным, начните с вызова новой компании по обслуживанию кредитов. Если это не поможет вам разобраться, вы можете подать заявку через Бюро по защите прав потребителей.