Home Акции: что это такое и как его использовать

Собственный капитал - это актив, который исходит от интереса домовладельца к дому. Чтобы рассчитать капитал, вычтите любые непогашенные сальдо по кредитам из рыночной стоимости недвижимости. Собственный капитал может увеличиваться со временем, если стоимость имущества увеличивается или ссудный остаток выплачивается.

Иными словами, домашний капитал - это часть вашей собственности, которую вы действительно «владеете». «Вы, безусловно, владеете своим домом, но если вы заимствовали деньги, чтобы купить недвижимость, у вашего кредитора также есть процент в собственности, пока вы не погасите кредит.

Домашний капитал, как правило, является самым ценным активом домовладельца. Этот актив можно использовать позже в жизни, поэтому важно понять, как он работает и как его использовать с умом.

Пример домашнего капитала

Самый простой способ понять справедливость - начать с стоимости дома и вычесть сумму, причитающуюся за любые ипотечные кредиты. Эти ипотечные кредиты могут заключаться в покупке займов, используемых для покупки дома или вторых ипотечных кредитов, вывезенных позже.

Предположим, что вы купили дом за 200 000 долларов США, сделали 20-процентный первоначальный взнос и получили кредит для покрытия оставшихся 160 000 долларов США. В этом примере ваш собственный долевой капитал составляет 20 процентов стоимость дома: дом стоит 200 000 долларов, и вы внесли 40, 000 или 20 процентов от покупной цены. У вас есть дом, но вы действительно только «владеете» стоимостью 40 000 долларов.

Ваш кредитор не владеет какой-либо частью дома - технически, у вас все есть - но дом используется в качестве залога для вашего кредита.

Ваш кредитор сохраняет свою заинтересованность, получая залог на имущество.

Теперь предположим, что значение вашего дома удваивается (маловероятно, но оно будет содержать простые числа). Если это стоит 400 000 долларов, и вы все еще должны только $ 160 000, у вас есть 60-процентный пакет акций. Вы можете рассчитать, что, разделив остаток кредита на рыночную стоимость и вычитая результат из одного (Google или любая электронная таблица вычислит это, если вы используете 1- (160000/400000), а затем вам нужно будет преобразовать десятичную дробь в в процентах).

Сальдо вашего сальдо не изменилось, но ваш домашний капитал увеличился .

Построение эквити

Как вы можете видеть, иметь больше эквити - это хорошо. Итак, как вы увеличиваете свой капитал?

Возврат кредита: По мере того, как вы выплачиваете остаток по ссуде, ваш капитал увеличивается. Большинство ипотечных кредитов являются стандартными амортизационными кредитами с ежемесячными ежемесячными платежами, которые идут как на ваш интерес, так и на основную сумму. Со временем сумма, которая идет на погашение основного долга, увеличивается, поэтому вы каждый год строите капитал с растущей скоростью.

Если у вас есть кредит с процентами или другой тип неамортизирующего кредита, вы не строите справедливость таким же образом. Возможно, вам придется внести дополнительные платежи для сокращения задолженности и создания собственного капитала.

Ценообразование: Вы также можете построить капитал, даже не пытаясь. Когда ваш дом получает прибыль (из-за проектов улучшения или здорового рынка недвижимости), ваш капитал увеличивается.

Подробнее см. В разделе «Содействие справедливости» (и ускорение процесса).

Использование домашнего капитала

Акционерный капитал - это актив, поэтому он является частью вашей общей чистой стоимости. Вы можете принести доход или единовременные изъятия из своего капитала когда-нибудь, если вам нужно, или вы можете передать богатство своим наследникам. Существует несколько способов заставить этот актив работать.

Купите свой следующий дом: Вы, вероятно, не будете жить в одном доме навсегда.

Если вы переедете, вы можете продать свой текущий дом и положить деньги на покупку своего следующего дома. Если вы все еще должны деньги на любые ипотечные кредиты, вы не сможете использовать все деньги от своего покупателя, но вы сможете использовать свой капитал.

Заимствовать средства: Вы также можете получить наличные деньги и использовать его практически для чего угодно, используя кредит на собственный капитал (также известный как второй ипотечный кредит). Домовладельцы часто используют эти средства для улучшения жилья, для финансирования высшего образования или для других целей. Тем не менее, разумно вкладывать эти деньги в долгосрочные инвестиции в ваше будущее - оплата ваших текущих расходов является рискованной.

Выход на пенсию в фонд: Вы также можете потратить свой капитал в свои золотые годы, используя обратную ипотеку. Эти кредиты предоставляют доход пенсионерам и не требуют ежемесячных платежей - кредит возвращается, когда домовладелец покидает дом.

Однако эти кредиты сложны и могут создавать проблемы для домовладельцев и наследников.

Кредиты на покупку собственного капитала

Кредиты на покупку собственного капитала являются заманчивыми, потому что у вас есть доступ к большому пулу денег - часто при относительно низких процентных ставках. Они также относительно легко квалифицируются, потому что кредиты обеспечены недвижимостью. Прежде чем брать деньги из своего дома, внимательно изучите, как эти кредиты работают и понимают риски.

Foreclosure: Основной риск использования собственного капитала заключается в том, что ваш дом служит залогом для кредита. Если вы не можете погасить кредит, ваш кредитор может взять дом в выкупа и продать его, чтобы вернуть свои деньги. Это означает, что вам и вашей семье нужно будет найти другое жилье - возможно, в неудобное время - и ваш дом, вероятно, не будет продаваться за верхний доллар.

Как занять: Чтобы получить кредит на собственный капитал, вы будете обращаться с кредиторами, как и с любым другим кредитом. Кредитор будет оценивать рыночную стоимость вашего дома, и они будут предлагать максимальную сумму, которую вы можете взять взаймы. В большинстве случаев кредиторы ограничивают кредиты до 80 процентов или менее от стоимости вашего дома (это известно как отношение к кредиту к стоимости). Это означает, что ваша первая (покупка) закладная плюс любые дополнительные займы, которые вы принимаете, должна составлять менее 80 процентов от оценочной стоимости. Кредиторы также оценивают ваш доход и вашу кредитную историю при утверждении займов.

Два типа кредитов для собственного капитала

Кредит на покупку собственного капитала - это единовременный кредит - вы получаете сразу все деньги, и вы платите с ежемесячной ежемесячной оплатой в ближайшие годы.Ваша процентная ставка обычно фиксируется.

Кредитная линия собственного капитала (HELOC) позволяет вам выделять средства по мере необходимости. Как и в случае с кредитной картой, вы можете брать только то, что вам нужно, когда вам это нужно, в период «розыгрыша» (пока ваша кредитная линия остается открытой). В течение этого времени вам нужно будет внести скромные платежи за свой долг. После нескольких лет (например, 10 лет) период окончания периода заканчивается, и вы перейдете в период погашения, когда вы более агрессивно погашаете весь этот долг. HELOC обычно имеют переменную процентную ставку.