Средняя короткая летняя распродажа - Руководство по покупке дома

Вопрос: Какова средняя временная шкала короткой продажи?

Читатель спрашивает: «Я заинтересован в короткой продаже, но я слышал ужасные истории о сроках. Некоторые люди, которых я знаю, делают короткую распродажу более года. Мне сказали что это может занять несколько лет, чтобы получить одобрение моей короткой продажи. Это кажется ужасно длинным без уважительной причины. Какова средняя временная шкала для короткой продажи? »

Ответ: Способ, которым большинство агентов короткой продажи предсказывал временную шкалу для вашей короткой продажи, сначала просматривает вашу кредитную информацию. Тип кредита, который у вас есть, и личность вашего кредитора, создадут основу для вашей короткой временной шкалы продаж. Возможно, вы не помните тип кредита, который вы изначально вывезли. Вы могли бы ссудить:

• Обычный кредит
• Кредит FHA
• Кредит VA
• Кредит Fannie Mae
• Кредит Freddie Mac

Кроме того, возможно, вы платите по двум или три кредита? Может быть, ваш кредит несет ипотечное страхование? Все эти условия влияют на ожидание короткого одобрения продажи и добавление наложений к вашей короткой продаже.

Базовая шкала времени для утверждения короткой продажи

Первым шагом короткой продажи является сбор всех ваших документов. Мне нравится собирать документы моего клиента заранее. Это состоит из следующих основных документов:

• Последние 2 года налоговых деклараций
• Последние 2 W2s / 1099s
• Последние 2 выписки из банковского счета
• Последние 2 окупаемости зарплаты
• Финансовая отчетность или 1126
• Форма 4506
• Письмо с личным письмом

Банки могут потребовать дополнительную документацию, но почти каждый банк запрашивает вышеуказанные документы. Я просматриваю эти документы в файл PDF, отмечая номер кредита на каждой странице.

Затем мы подписываем соглашение о листинге, раскрытие информации и стороннее разрешение, что позволяет мне говорить с банком (-ами) продавца.

Я снимаю фотографии дома, провожу визуальный осмотр своего агента и прикрепляю к нему ящик.

В моей области Сакраменто, с момента внесения листинга в MLS до момента приемлемого предложения, от 2 до 3 дней до 2 - 3 недель. Если дом находится в районе с высоким запасом, он может занять еще 60-90 дней, прежде чем мы получим приемлемое предложение.

Как только предложение будет получено и подписано, я отправлю его в банк вместе с коротким пакетом продажи продавца и подготовленным HUD. С этого момента до момента утверждения короткой продажи средняя временная шкала составляет от 60 до 90 дней.

Это означает, что 30 дней для продажи + 60 дней для утверждения + 30 дней для закрытия escrow = 4 месяца, в среднем.

Причины кратковременной задержки продаж на временной шкале

Одной из самых больших проблем, которые мы наблюдаем в краткосрочных продажах сегодня, являются покупатели, которые не привержены краткосрочному процессу продажи. Поскольку большая часть временной шкалы неизвестна, она может заставить покупателя чувствовать себя очень неуверенно.Агент по продаже коротких продаж может дать обоснованное предположение, но понимает ли агент покупателя, как работает короткая продажа, является дикой картой. Если агент покупателя не может управлять ожиданиями покупателя и не знает, как объяснить короткий срок продажи покупателю, этот покупатель может легко вырваться из-под контроля.

Это не вина покупателя.

Неконтролируемый и разочарованный покупатель - это покупатель, который собирается отменить сделку с короткой сделкой. Эти типы покупателей не хотят ждать утверждения в короткие сроки. Они будут отменены, а затем вступят в другую транзакцию короткой продажи, которая снова начнет отсчет часов. Заставляет вас задаться вопросом, почему.

Еще одна проблема - ожидание короткого периода продаж дает покупателям слишком много времени, чтобы подумать о покупке короткой продажи. Если бы они покупали традиционную продажу, к тому времени, когда они решили, что им не нравится дом, они ненавидели соседей и хотели, чтобы они никогда не смотрели на место, сделка будет закрыта. Но короткие продажи занимают так много времени, что у покупателей слишком много времени, чтобы рассмотреть все негативы и недостатки. Иногда у них развиваются холодные ноги.

У меня был продавец, который отказался от короткой продажи, которую она поклялась вначале - это дом ее мечты.

У нее было письмо с одобрением, и кредитор был близок к оформлению документов. Но оценка была на 20 000 долларов ниже, чем цена продажи, потому что в этом районе очень мало продаж. Оценщик должен был смотреть за пределы области для сопоставимых продаж. Он использовал продажи, которые не были действительно сопоставимыми продажами. Покупатель боялся, что стоимость дома упала во время ее 30-дневного периода условного депонирования на 20 000 долларов, и она испугалась.

Вместо того, чтобы быть в восторге от того, что банк был вынужден снизить цену своего дома на 20 000 долларов, покупатель отменил короткую продажу. Она не была готова купить дом. Не каждый покупатель готов купить дом.

Когда происходят эти события, и покупатель отменяет, график короткой продажи начинается. Вот почему самое главное, что вы можете сделать в короткой продаже, - информировать покупателя, заниматься и радоваться.

_{На момент написания этой книги Элизабет Вайнтрауб, DRE # 00697006, является брокер-юристом в Лионской недвижимости в Сакраменто, штат Калифорния.}