Что происходит в короткой продаже, когда у вас есть два займа?

Вопрос: Что происходит в короткой продаже, когда у вас есть два займа?

Читатель спрашивает: «Наш дом стоит меньше, чем мы должны против него. У нас есть первый ипотечный кредит в размере 85 000 долларов США и второй ипотечный кредит в размере 55 000 долларов. Наш агент говорит, что мы не получим больше $ 85 000, если мы попытаемся продать его. Что происходит со вторым кредитом в этом случае? »

Ответ: Выполнение короткой продажи достаточно сложно, откровенно говоря, но это еще сложнее, когда у вас есть два кредита - - это в два раза больше головной боли.

Я чувствую твою боль. Поскольку вам не только требуется сотрудничество первого кредитора, второй ипотечный держатель должен также выпустить этот кредит.

В вашем случае вы должны $ 140 000 на дом, который стоит $ 85 000. После выплаты первого кредитора вам все равно будет $ 55 000. Не говоря уже о стоимости закрытия.

Во-первых, давайте посмотрим, что происходит при обращении взыскания:

Позиции выкупа между кредиторами

Неважно, если вы выберете второй ипотечный кредит, чтобы помочь купить дом или если вы получили кредит на собственный капитал после этого факта. Второй кредитор всегда будет на втором месте, если только первый не захочет подчиняться. Обычно ипотечный кредитор, который находится на первом месте, не будет подчинять позицию.

Первое место занимает первое место в праве собирать с момента выкупа. Это означает, что, когда подано Уведомление о невыполнении обязательств, если второй кредитор хочет быть первым в очереди, чтобы получать поступления от аукциона или продажи или взять имущество, второй кредитор должен инициировать собственное производство по выкупу.

В большинстве районов страны это означает, что второй кредитор должен внести обратно платежи первому кредитору, оплатить стоимость первого кредитора, чтобы подать Уведомление о невыполнении обязательств и связанных с ним расходах, а затем подать свое собственное Уведомление о невыполнении обязательств. Если второй кредитор этого не делает, второй кредитор может быть уничтожен в результате потери права выкупа и ничего не получит, особенно если денег недостаточно, чтобы обойти.

Когда второй кредитор получает уведомление, в котором говорится, что первое лицо было отменено, после проверки стоимости дома многие второстепенные кредиторы не инициируют собственное производство по выкупу. Они берут эту позицию, потому что может быть недостаточно эквити, чтобы сделать затраты на выкупа выгодными для второго кредитора. Это недействительное действие оставляет второго кредитора в уязвимом положении.

Как короткая распродажа Затраты на оплату оплачиваются

Несмотря на то, что продавец, возможно, подписал листинговое соглашение с агентом по недвижимости, весьма вероятно, что кредитор пересмотрит комиссию. Кредиторы платят меньше, чем традиционные сборы, и стараются по возможности сократить расходы на транзакцию.

Чтобы еще больше сократить затраты на закрытие, есть также сборы, которые кредиторы обычно отказываются платить. Это:

• Планы домашней гарантии
• Инспекции в отношении вредителей и связанные с вредителями работы
• Сертификаты на крышу
• Инспекции канализации
• Ремонт, запрашиваемый покупателями, например, Запрос на ремонт
• Кредиты на закрытие Затраты покупателя

Согласование со вторым кредитором по короткой продаже

После определения того, что ваша ситуация подходит для короткой продажи, и вы выполнили все запросы кредитора - плюс, нашли желаемого и квалифицированного покупателя - вы еще не из леса.

Предположим, что ваши затраты на закрытие составляют 5% или 4 доллара США, 250. После вычета стоимости закрытия из продажной цены в размере 85 000 долларов у вас останется около 81 000 долларов. Теперь это становится перетягиванием каната между двумя кредиторами.

Как правило, первые переговоры состоят в том, чтобы предложить второму кредитору небольшую сумму, скажем, 1 000 долларов. Теперь это может показаться не очень похожим на второй остаток по кредиту в размере 55 000 долларов США, потому что вы просите кредитора теряют 54 000 долларов. С другой стороны, однако, если второй кредитор отказывается, он может в итоге не получить ничего.

Бывают времена, похоже, что младшие кредиторы, похоже, отрезали себе нос, чтобы звать их лица. Но именно здесь первый кредитор может отдать немного больше, чтобы сделка работала. По моему опыту, большинство кредиторов на первой позиции в восторге получают даже 90%, что означает кредит в размере $ 85 000, кредитор может согласиться взять $ 76 500.

Если чистая сумма составляет $ 81 000, после закрытия расходы, которые оставят $ 4 500, которые первый кредитор мог предложить второму кредитору. Второй кредитор должен согласиться на выпуск кредита. Если нет, короткой продаже будет отказано, и первый кредитор, скорее всего, завладеет имуществом в результате потери права выкупа, исключив второй кредит.

Продолжайте переговоры до достижения разрешения. Помните, что и первая, и вторая заинтересованы в выполнении короткой продажи.

ПРИМЕЧАНИЕ. Одна из причин, по которой младший залогодержатель в Калифорнии может отказаться от сотрудничества, заключается в том, что ссуда была ссудной ссудой, обеспеченной жильем от 1 до 4 единиц. В этом случае, если второй кредитор будет уничтожен во время потери права выкупа в результате продажи попечителя, этот второй кредитор может иметь право на принятие решения о недостатке. (Roseleaf Corp. v. Chierighino, 59 Cal. 2d 35 (1963).)

_{На момент написания статьи, Элизабет Вайнтрауб, BRE # 00697006, является посредником в Лионской недвижимости в Сакраменто, Калифорния ,}