Что такое сравнимые продажи для покупки или продажи дома?

Кто, по вашему мнению, больше заботится о сопоставимых продажах? Домашние покупатели или продавцы дома? Являются ли сопоставимые продажи более важными для продавца жилья или делают покупателей жилья более высоким уровнем важности для сопоставимых продаж?

Я считаю, что ответ - продавцы дома. Но этого не должно быть. Это должны быть домашние покупатели. Но покупатели редко получают сопоставимые продажи. Часть причины, по которой покупатели жилья, похоже, не очень заботятся о сопоставимых продажах, - это потому, что трудно получить доступ к этой информации.

На самом деле нет общедоступного веб-сайта, который обеспечивает такую ​​информацию чрезвычайно точно.

Другая причина - покупатели жилья не часто спрашивают о сопоставимых продажах. Когда домашний покупатель путешествует по домам, этот покупатель сравнивает дома для продажи с другими домами для продажи. Единственное, что знает покупатель, это то, насколько продавец с улицы просят аналогичный план этажа. Цены на продажу ничего не значат.

Что делает сравнимую распродажу?

Сопоставимые продажи - это цены продажи аналогичных домов, которые были проданы. Сопоставимые продажи не являются активными листингами или ожидающими продажи; хотя их можно сравнить, эти ценности не имеют такого же веса, как и дом, который уже продан. Сопоставимые продажи используются в качестве примера, чтобы оправдать, почему покупатель не хочет платить больше, чем последний парень, заплативший за аналогичный дом.

Вот основные компоненты сопоставимой продажи:

• Последние временные рамки продажи. Много лет назад оценщики обычно возвращались через 6 месяцев в публичные записи, чтобы вытащить сопоставимые продажи. С момента падения ипотечного кредитования в 2007 году этот временной интервал значительно ужесточился. В настоящее время оценщики обычно используют только последние 3 месяца сопоставимых продаж.
• Близость. В идеале исследователь будет рассматривать проданные статистические данные в определенном радиусе, обычно в пределах от ¼ до ½ мили объекта. Чем ближе, тем лучше. Помните поговорку: местоположение, местоположение, местоположение. Дом, выходящий на оживленную улицу, стоил бы меньше, чем дом с видом на озеро.
• Похожие квадратные метры. Вы не можете взять цену на 1 000 квадратных футов дома и удвоить ее, чтобы определить стоимость дома площадью 2 000 квадратных футов. Это связано с тем, что стоимость меньших домов на квадратные метры выше, чем стоимость квадратного метра на более крупный дом. В идеале, вы хотите сравнить дома в пределах 10% от площади вашего объекта недвижимости.
• Аналогичный возраст и конструкция. Вы услышите, как люди говорят: Они не строят дома, как раньше. Но это не обязательно означает, что более старые дома лучше, чем более новые дома. Значения, однако, различаются по характеру и привлекательности. Например, черепичная крыша может наслаждаться 50-летней жизнью в течение 25-30-летней жизни стандартного состава.
• Аналогичный размер лота. В некоторых новых домашних трактах вы можете найти сочетание размеров лотов. Например, линия с нулевой линией означает, что в доме действительно нет двора. Боковой или задний двор может быть очень маленьким, без травы или растительности, которые обычно не привлекают семьи с детьми. Многие области вычисляют размер лота на основе фактической площади, разделенной на 43, 560 квадратных футов. Акра 43, 560 квадратных футов. Четверть акра, или 10, 890 квадратных футов. 25 акра.
• Аналогичное условие. Если вы не работаете с специалистом по соседству, у которого есть глубокое знание состояния большинства домов в определенной области, может быть трудно определить состояние сопоставимой продажи. Урезанный дом выкупа, принадлежащий банку, который не хватает своих приборов и медной сантехники, стоит гораздо меньше, чем дом под ключ, обновленный новыми приборами, ковровыми покрытиями и краской.

  Если вам действительно повезло, и вы сравниваете дома в подразделении, вы можете найти точные дубликаты моделей для использования в качестве сопоставимых продаж.

Почему покупатель должен заботиться о сравниваемых продажах?

Продавец может использовать сопоставимые продажи, чтобы оправдать свою запрашиваемую цену покупателю. Однако, в конечном счете, покупатель будет платить сумму, которую, по мнению покупателя, является справедливой ценой. Вы, наверное, никогда не слышали, чтобы покупатель сказал: «Я должен был заплатить больше за этот дом. « Покупатели обычно хотят платить меньше.

Напротив, покупатели иногда опасаются, что они будут платить слишком много за дом. Особенно, когда они покупают на рынке недвижимости вниз. Ни один покупатель не хочет узнать дом, который он или она только что приобрел, стоит меньше его первоначальной цены.

Если покупатель получает финансирование, оценщик банка входит в картину. Банки также хотят защитить свои инвестиции и безопасность своих инвестиций. Вот почему банки нанимают оценщика за счет покупателя, чтобы определить и оправдать стоимость.

Однако оценки являются оценкой ценности. Оценка настолько же хороша, как опыт и знания человека, который его подготовил.

Если оценщик покупателя представляет низкую оценку, у продавца есть возможность снизить цену продажи. Если продавец отказывается, тогда покупатель может оспаривать оценку. Покупатели могут оспаривать оценку, отправляя сопоставимые продажи.

Хотя можно скорректировать оценку по невыясненным факторам, когда количество комков невелико и далеко друг от друга, наилучшими сопоставимыми продажами всегда будут те, у которых критерии, наиболее подходящие по сравнению с характеристиками объекта. Попросите вашего агента по недвижимости подготовить сопоставимые продажи.