Должен ли я исправить мой дом или попробовать продать как есть?

Вопрос: Должен ли я установить мой дом или попробовать продать как есть?

Читатель спрашивает: Я потратил много времени и денег на внешнее ремоделирование своего дома, а также значительное изменение мастерской. Тем не менее, остальная часть моего 22-летнего дома требует внимания внутри. Ванна наверху имеет сухую гниль и датирована. Кухня тоже такая, что и в 1980-х годах. У нас есть довольно новые приборы, но, вероятно, нужно заменить счетчики и шкафы. Должен ли я исправить свой дом или попытаться продать его, как есть?

Ответ: Это один из тех вопросов, когда ответ зависит от таких переменных, как состояние конкурирующих ресурсов, будь то горячий, холодный или нейтральный рынок недвижимости и вероятность возврата на инвестиций.

По моему опыту, многие продавцы вкладывают слишком много денег в ремонт своих домов для продажи. Они делают ремонт, покупатель может никогда не заметить или не будет платить дополнительно. Перед выполнением каких-либо ремонтных работ обратитесь к своему агенту и убедитесь, что ваш агент опытен и достаточно квалифицирован, чтобы обеспечить согласованные ответы, на которые вы можете положиться.

Продажа дома в состоянии как

Например, несколько лет назад прошлый клиент позвонил, чтобы сказать, что ее соседние соседи должны немедленно продать свой дом. Сказать, что это нужно, работа была преуменьшением.

Дом оказался обитаемым. У него были дыры в стенах до наружных и мокрых деревянных полов; большая часть электричества не работала, и ванночка ванной провалилась через балки.

Все смесители просочились, и в одной спальне я нашел кучу мертвых крыс, снесенных в кучу в центре пола.

Это не был дом, который можно было бы легко зафиксировать. Даже пальто краски не помогло бы продать это место. Мы оценили его достаточно низко, чтобы привлечь множество предложений и продать с нулевыми днями на рынке.

Только подрядчики и ласты сделали предложения по этому дому.

Ходят ли покупатели дома исправления или фиксированные дома?

Некоторые покупатели жилья хотят купить верхний дом для фиксаторов, но в целом эти покупатели хотят дом, который потребует легкого косметического ремонта. Покупатели, которые тяготеют к фиксаторам, - это те, кто либо не имеет права покупать более дорогой дом, либо тех, кто хочет получать прибыль, фиксируя сам дом.

Мне еще предстоит встретиться с новичком в первый раз покупателем дома, который говорит: «Дайте мне дом, который я могу снести до шпилек». Большинство покупателей-фиксаторов готовы сделать простой ремонт, например, покрасить стены, надеть новый ковролин или заменить светильники. Обычно они не хотят перестраивать фундамент или перемещать стены.

Покупатели Fixer-top будут снижать цену дома, чтобы позволить ремонт, а за неудобства - немного больше. Скажем, дом стоит 100 000 долларов, но ему нужна новая крыша.Новая крыша может стоить $ 10 000. Покупатель скорее всего не предложит $ 90 000 для этого дома. В противном случае они могли бы купить идентичный дом с новой крышей за 100 000 долларов и не испытывать хлопот.

Покупатель для этого типа дома может предложить $ 75 000 или даже меньше. В этом случае продавец будет умнее заплатить за новую крышу и продать дом за 100 000 долларов.

Кроме того, многие покупатели не будут покупать дом, которому нужна новая крыша. Они будут беспокоиться о том, что работа будет стоить дороже, чем ожидалось. Возможно, замена крыши потребует отторжения обшивки и ремонта стропил, что может добавить к стоимости. Большинство покупателей хотят дом, который находится в состоянии перехода. Не производя ремонт, вы ограничите количество покупателей, которых можно привлечь в ваш дом.

Перед тем как исправить свой дом

Умные продавцы будут взвесить стоимость предлагаемых улучшений по сравнению с рыночной стоимостью дома после завершения ремонта или модернизации. Если обновление не вернет инвестиции, такое улучшение может не оправдаться. Прежде чем вы решите снять крышу и установить световые люки в мастер-люкс, поймите, что кухни и ванны несут самую высокую отдачу.

Прежде чем приступить к выполнению конкретных ремонтных работ перед перепродажей, примите во второй половине дня, чтобы совершить поездку по другим домам по соседству с вашим агентом.

Обратите внимание на состояние и удобства в этих домах. Сравните эти дома с вашими. Если, например, большинство домов на рынке имеют улучшенные кухни, вы должны сосредоточиться на фиксации кухни.

Это не означает, что вам нужно покупать дизайнерские приборы и вырывать шкафы. Но небольшая переделка кухни может быть хорошей инвестицией. Иногда просто окрашивание дубовых шкафов более темного цвета и установка обновленного оборудования могут придать вашей кухне совершенно новый вид.

Составьте список всего дефектного, сломанного или изношенного. Если у покупателей возникают проблемы или неисправные системы, они могут задаться вопросом, что еще в доме было пренебречь. Покупатели, которым я показал 1 доллар. 5 миллионов долларов дома в Fab 40 в Сакраменто прошли в этом доме из-за небольшого недосмотра продавцов. Ковер на входе имел большой разрыв в центре его шва, и он был оборван. Этот коврик произвел плохое впечатление на покупателей до такой степени, что они были убеждены, что продавцы не заботятся о продаже своего дома.

Вот 10 минимальных улучшений, которые нужно сделать перед продажей вашего дома:

• Патч-отверстия и трещины в стенах и потолках.
• Исправить все неисправные устройства и системы ОВК.
• Ремонт негерметичных кранов.
• Замените изношенный или окрашенный ковер.
• Перекрасить темные или омраченные стены нейтральной краской (не белой).
• Заменить сломанное оконное стекло.
• Ремонт крыши.
• Измените любые устаревшие светильники / потолочные вентиляторы.
• Замените старые шторы и оконные покрытия.
• Исправить ошибки кода.

Если ваш рынок недвижимости очень жаркий - рынок продавца - вы можете уйти с меньшим количеством исправлений перед продажей; однако дом, нуждающийся в ремонте, по-прежнему будет предлагать более низкую цену.На медленных рынках - на рынке покупателя - покупатели могут даже не смотреть на дом, который нуждается в работе, если только это не REO. Обратитесь к своему агенту за советом.

На момент написания статьи, Элизабет Вайнтрауб, CalBRE # 00697006, является брокер-юристом в Lyon Real Estate в Сакраменто, штат Калифорния.