Инвестирование в недвижимость через REITs

До начала промышленной революции богатство и власть измерялись главным образом с точки зрения количества земли, принадлежащей человеку или семье. Хотя в ХХ веке рост секьюритизации и, как следствие, увеличение доли владения акциями и облигациями, инвестиции в недвижимость все еще могут оказаться выгодным вариантом для тех, кто активно участвует в программе распределения активов или просто хочет диверсифицировать свой текущий портфель.

Инвестиционные трасты недвижимости, или REIT, могут быть удобным способом для среднего инвестора получить прибыль без хлопот прямого приобретения недвижимости. Вот почему мы включили этот всеобъемлющий эссе в «Руководство для начинающих по инвестированию в недвижимость».

До 1960 года только богатые люди и корпорации имели финансовые ресурсы, необходимые для инвестирования в значительные проекты в области недвижимости, такие как торговые центры, корпоративные парки и медицинские учреждения. В ответ Конгресс принял Закон о доверительном управлении недвижимостью 1960 года. Законодательство освобождало эти компании специального назначения от корпоративного подоходного налога, если был определен определенный критерий. Была выражена надежда на то, что финансовый стимул заставит инвесторов объединить свои ресурсы вместе, чтобы сформировать компании со значительными активами недвижимости, предоставляя такие же возможности среднему американскому, как и доступным для элиты. Три года спустя был сформирован первый REIT.

Однако исходное законодательство имело некоторые существенные недостатки, поскольку требовало от руководителей, отвечающих за дело, привлекать третьих лиц для предоставления услуг по управлению и имущественному лизингу. Эти ограничения были отменены в Законе о налоговой реформе от 1986 года. Тринадцать лет спустя, в 1999 году, был принят Закон о модернизации REIT.

Закон позволяет REIT создавать налоговые филиалы для предоставления специализированных услуг арендаторам, которые обычно выходят за рамки инвестирования в недвижимость. Хотя закон по-прежнему имеет некоторые ограничения в отношении видов услуг, которые могут быть предложены, ожидается, что качество обслуживания в свойствах, управляемых REIT, значительно улучшится в результате его прохождения.

Требования к статусу REIT

Согласно Ральфу Блоку в Investing in REITs: Инвестиционные трасты недвижимости, каждый REIT должен проходить эти четыре теста ежегодно, чтобы сохранить свой специальный налоговый статус:

«REIT должен распределять не менее 90 процентов годового налогооблагаемого дохода, за исключением прироста капитала, в качестве дивидендов для своих акционеров.
REIT должен иметь не менее 75 процентов своих активов, вложенных в недвижимость, ипотечные кредиты, акции других REIT, наличные деньги или государственные ценные бумаги.
REIT должен получить не менее 75 процентов своего валового дохода от арендной платы, процентов по ипотеке или прибыли от продажи недвижимости.И по крайней мере 95 процентов должны поступать из этих источников вместе с дивидендами, процентами и прибылью от продажи ценных бумаг.
REIT должен иметь не менее 100 акционеров и должен иметь менее 50 процентов размещенных акций, сосредоточенных в руках пяти или менее акционеров. «

В дополнение к предотвращению двойного налогообложения, REIT предлагают множество других преимуществ, которые включают в себя:

Профессиональное управление

В большинстве случаев инвестор, покупающий арендуемую недвижимость, остается на своих собственных устройствах. REIT позволяют инвестору иметь свою собственность, управляемую профессиональной командой по недвижимости, которая знает отрасль, понимает бизнес и может воспользоваться возможностями благодаря своей способности привлекать средства с рынков капитала. Выгоды не ограничиваются финансовым успехом управленческой команды. Владельцы REIT не получат телефонные звонки в три раза. м. исправить переполненный туалет.

Ограничение личных рисков

REIT могут значительно ограничить личный риск. Как? Если инвестор хотел приобрести недвижимость, вполне вероятно, что он возьмет на себя долги, заимствуя деньги у друзей, семьи или банка.

Часто он должен будет лично гарантировать средства. Это может привести к тому, что он подвергнется потенциально разрушительной ответственности в случае неудачи проекта. Альтернативой является получение значительных сумм капитала путем перераспределения его других активов, таких как акции, облигации, паевые инвестиционные фонды и полисы страхования жизни. Ни одна из альтернатив не может быть идеальной.

Приобретение REIT, с другой стороны, может быть сделано всего за несколько сотен долларов, поскольку цены акций часто бывают низкими, если не ниже, чем акции. Инвестор, который хочет инвестировать 3 000 долларов в недвижимость, получит такие же награды на про-номинальной основе, как те, кто хочет инвестировать 100 000 долларов США; в прошлом просто невозможно было получить такую диверсификацию в классе объектов недвижимости без привлечения партнеров или использования рычагов.

Ликвидность

В отличие от прямого владения недвижимостью REIT предлагает ликвидность и ежедневные ценовые котировки. Многие инвесторы ошибочно принимают это за повышенный риск. После того, как средний инвестор недвижимости приобрел дом, жилой дом или блок хранения, он становится в первую очередь заинтересованным в будущих перспективах дохода от аренды, а не потенциальной продажной стоимостью актива, если он вернет его на рынок. Действительно, если инвестор владеет собственностью в течение двадцати лет, он, вероятно, пережил значительный бум и спады в цикле недвижимости. В большинстве случаев можно с уверенностью предположить, что из-за отсутствия ежедневной котируемой стоимости перепродажи инвестор никогда не переставал считать, что его недвижимость колеблется так же, как и любые обыкновенные акции (хотя и в гораздо меньшей степени). В этом случае , недостаток цитируемой цены ошибочно принимается за стабильность. Как сказал Бенджамин Грэм в своем выпуске 1970 года Интеллектуальный инвестор :

«Тогда [во время Великой депрессии] было психологическое преимущество в владении деловыми интересами, которые не имели рыночного котирования.Например, люди, которые владели первыми ипотечными кредитами на недвижимость, которые продолжали выплачивать проценты, смогли сказать себе, что их инвестиции сохранили свою полную ценность, и рыночные котировки не указывают на иное. С другой стороны, многие перечисленные корпоративные облигации с еще более высоким качеством и большей базой способствовали серьезным упадкам в их рыночных котировках, в результате чего их владельцы полагали, что они значительно выросли. На самом деле владельцы были лучше с перечисленными ценными бумагами, несмотря на низкие цены на них. Ибо, если бы они хотели или были вынуждены, они могли бы хотя бы продать проблемы - возможно, обменять их на более выгодные сделки. Или они могли так же логично игнорировать действия рынка как временные и в основном бессмысленные. Но самообман, чтобы сказать себе, что вы не пострадали от стоимости только потому, что у ваших ценных бумаг вообще нет котируемого рынка. «

Другими словами, несмотря на то, что котируемая цена REIT может колебаться ежедневно, экономическая реальность прямого инвестирования в недвижимость ничем не отличается. По сути, это как если бы владелец REIT просто не взял бумагу и рассмотрел цену, предложенную ему г-ном Маркетом. Принимая это еще на один шаг, этот ощущаемый недостаток на самом деле является одним из преимуществ владения REIT. В отличие от прямых объектов недвижимости, они представляют собой ликвидный актив, который можно продать довольно быстро, чтобы поднять наличные или воспользоваться другими инвестиционными возможностями.

Отличные инструменты для выхода на пенсию или доходы для расходов на жизнь

Значительная часть прибыли, приписываемая инвестированию в REIT, объясняется большими денежными дивидендами. Поскольку распределение дивидендов такого рода облагается налогом по ставкам личного подоходного налога, которые исторически составляли 39,8% (благодаря сокращению налогов в Буше этот показатель был снижен до 35%), дядя Сэм может серьезно укусить свою прибыль , Один из способов противостоять этому - удерживать свои инвестиции в недвижимость в свою IRA или другие пенсионные счета. Десятилетия без уплаты налогов могут привести к увеличению на сотни тысяч долларов в пенсионных сбережениях.

REITs также особенно подходят для пенсионных портфелей, поскольку денежный дивиденд не только обеспечивает доход, на котором можно жить, но и создает фантомный пол для цены акций. Например, при свободном падении рынка дивидендная доходность в конечном итоге станет достаточно привлекательной для предотвращения дальнейших распродаж (при условии, что основной бизнес не находится под угрозой). Это может привести к большей стабильности в периоды рыночных кризисов.

Термин справедливость REIT относится к юридическому лицу, которое занимается приобретением, управлением, строительством, обновлением и продажей недвижимости. Этот тип инвестиционного доверия недвижимости предлагает наибольший потенциал вознаграждения и, как правило, предпочитают профессиональные менеджеры денег. Рейтинги REIT часто работают в определенной области знаний. Некоторые примеры включают в себя:

Резиденты REITs
Розничные REIT
Офисные и промышленные REIT
Здравоохранение REITs
REIMs для самообслуживания
Отели и курорт REITs

Жилые REITs

Этот тип REIT специализируется на многоквартирных домах и / или других жилых объектах, арендованных для частных лиц.Самая большая опасность для жилых реактивов - это строительство в пределах определенной географической области в условиях ухудшающейся экономической ситуации. В таких случаях, когда предложение растет по мере снижения спроса, команда управления вынуждена сокращать арендную плату, чтобы поддерживать уровень занятости.

Пример жилого REIT: сообщества Avalon Bay
Согласно Reuters, Avalon Bay Communities (AVB), известная своими роскошными квартирами, «является инвестиционным доверием в сфере недвижимости, которое фокусируется на разработке, перепланировке, приобретении, владения и эксплуатации квартирных сообществ на рынках с высоким барьером на входе в Соединенные Штаты. На 27 февраля 2004 года Компания владела или имела прямую или косвенную долю участия в 131 операционном жилом сообществе, в котором находилось 38, 504 жилых дома в 10 штатах и в округе Колумбия, из которых две общины, содержащие 1 089 жилых домов, находились в стадии реконструкции , Кроме того, на эту дату AvalonBay владела или имела прямую или косвенную долю участия в 11 строящихся сообществах, которые, как ожидается, будут иметь совокупность из 3 493 жилых домов по завершении. Он также владел прямой или косвенной заинтересованностью в правах на разработку дополнительных 40 общин, которые, если они будут разработаны в соответствии с ожидаемым ожиданием, будут содержать, по оценкам, 10 070 квартир.

Retail REITs

В области розничных REIT есть несколько специальностей, включая торговые центры и торговые центры. Особое преимущество для первого заключается в том, что затраты на строительство значительны; измеренный в десятках или сотнях миллионов долларов. Эта высокая стоимость барьеров на входе помогает держать контроль под контролем, делая излишнее предложение меньшим беспокойством.

Пример розничной торговли REIT: Regency Realty Corp.
«Regency Centers Corporation - это инвестиционное доверие в сфере недвижимости, которое владеет и управляет торговыми центрами, базирующимися на продуктах в Соединенных Штатах. По состоянию на 31 декабря 2003 года портфель инвестиций в недвижимость Компании включал 265 торговых центров в 22 государствах с 30. 3 миллиона квадратных футов валовой арендованной площади (GLA) и составил 92. 2% арендовали. Географически 19. 6% GLA находится во Флориде, 19. 5% в Калифорнии, 16. 8% в Техасе, 6. 6% в Грузии, 6. 3% в Огайо и 31. 2% распространяются на 17 других состояния. Regency владеет и управляет своими торговыми центрами через свое действующее партнерство Regency Centers, L. P. (RCLP), в котором Компания владеет 98% единиц операционного партнерства. RCLP обычно осуществляет деятельность, деятельность и инвестирование в Regency. »- Резюме бизнеса Reuter

Офисные и промышленные REITs

Офисный сектор рынка инвестиционных инвестиций в недвижимость исторически был самым большим. Основным недостатком является тот факт, что офисные арендные платы обычно имеют гораздо более длительные сроки аренды, что означает, что во время снижения арендной платы и более низкой занятости те арендаторы, которые подписывают договор аренды, будут иметь более низкие, менее выгодные ставки, установленные в течение многих лет. Это также может быть благословением, однако, если собственность заполняется в течение короткого времени и высокого спроса.Офисные REIT, как можно себе представить, очень цикличны. С другой стороны, промышленные REIT имеют тенденцию генерировать устойчивый, предсказуемый денежный поток благодаря высоким ставкам продления аренды и низким капитальным расходам и требованиям к обслуживанию.

Пример офисного и промышленного REIT: Trustpoint CenterPoint Trust
«CenterPoint Properties Trust - это инвестиционный траст недвижимости, который владеет и управляет прежде всего складом и другими промышленными объектами в столичном районе Чикаго, штат Иллинойс. CenterPoint стремится создать ценность акций благодаря управляемому клиентом управлению, инвестициям, развитию и перепланировке складских, распределительных, легких, авиационных и железнодорожных объектов. Компания также разрабатывает многопрофильные промышленные парки, которые стратегически расположены вблизи автомагистралей, аэропортов и железных дорог. На 31 декабря 2003 года инвестиционный портфель операционного склада и других промышленных объектов Компании состоял из 187 объектов недвижимости общей площадью около 34,4 миллиона квадратных футов, с разнообразной базой около 284 арендаторов, занятых различными предприятиями. На 31 декабря 2003 года CenterPoint накопила контроль над крупным земельным портфелем, превышающим 3000 акров, на котором могут быть разработаны 50,1 миллиона квадратных футов складских и других промышленных объектов. »- Резюме бизнеса Reuter

Здравоохранение REITs

Здравоохранение REITs строят, приобретают и арендуют специализированные здания, такие как больницы, дома престарелых, медицинские здания и вспомогательные жилые помещения. Этот сектор REIT невосприимчив к рецессии, хотя они в значительной степени зависят от финансового состояния лизингополучателя, которые, в свою очередь, полагаются на медицинское возмещение, предоставленное правительством США. Федеральное изменение политики в области здравоохранения, очевидно, окажет значительное влияние на РИТЭ здравоохранения.

Пример медицинского обслуживания REIT: Health Care REIT, Inc.
«Health Care REIT, Inc. - это инвестиционный траст недвижимости (RIET), который инвестирует средства в медицинские учреждения, прежде всего квалифицированные сестринские и вспомогательные жилые помещения в Соединенные Штаты. Компания также инвестирует средства в специализированные учреждения по уходу. В течение года, закончившегося 31 декабря 2003 года, Компания имела инвестиции в 328 объектов, расположенных в 33 штатах и управляемых 47 различными операторами. Портфель включал 219 вспомогательных жилых помещений, 101 квалифицированную медицинскую помощь и восемь специализированных учреждений по уходу. В октябре 2003 года Компания продала свои инвестиции в Atlantic Healthcare Finance L. P. »- Краткое описание бизнеса Reuter

REALs для самообслуживания

Сектор REMS для самостоятельного хранения несколько устойчив к рецессии. Более удивительно тот факт, что корпоративные клиенты составляют значительную часть аренды хранилищ. Барьеры для входа значительно ниже, чем другие типы REIT из-за меньшего объема капитала, необходимого для строительства хранилища.

Пример самообслуживания REIT: Sovran Self Storage, Inc.
«Совран Self Storage, Inc. - это самоуправляемое и самоуправляемое доверие к инвестициям в недвижимость, которое приобретает, владеет и управляет собственными хранилищами.По состоянию на 1 марта 2004 года у него было 265 принадлежащих и / или управляемых объектов самохранения, состоящих из приблизительно 15,5 млн. Чистых арендуемых квадратных футов, расположенных в 21 штате в восточной и средней части Соединенных Штатов, Аризоны и Техаса. Компания Sovran Self Storage управляет 11 из этих объектов для Locke Sovran I, LLC, неконсолидированного совместного предприятия, которое на 45% принадлежит Компании. По состоянию на 1 марта 2004 года все, кроме двух его свойств, занимались бизнесом под торговой маркой «Self-Storage» дяди Боба. Объекты самообслуживания Компании предлагают недорогие, легкодоступные, закрытые складские помещения для жилых и коммерческих пользователей ежемесячно. Все объекты имеют менеджер по недвижимости на месте в рабочее время. Клиенты имеют доступ к своим складским помещениям в рабочее время, а некоторые коммерческие клиенты получают 24-часовой доступ. »- Краткое описание бизнеса Reuter

Hotel and Resort REITs

В мире инвестиций в недвижимость, гостиничный и курортный сектор является наиболее тесно связанным с общей экономикой. Когда времена плохие, люди путешествуют меньше для бизнеса и удовольствия, переходя прямо к сути нижних линий этой компании. В результате инвесторы в гостиничных REITs должны заботиться не только о перестройке, но и об экономических перспективах как географического района, в котором расположен отель или курорт, так и всей страны.

Пример отеля и курорта REIT: LaSalle Hotel Properties
«LaSalle Hotel Properties - это самоуправляемый и управляемый собственностью инвестиционный траст недвижимости, который покупает, владеет и арендует в первую очередь высококлассные и роскошные отели с полным спектром услуг, расположенные в конвенции, курорты и крупные рынки городского бизнеса. По состоянию на 31 декабря 2003 года Компания принадлежала интересам в 17 отелях с примерно 5 600 номерами / люксами, расположенными в 10 штатах и округом Колумбия. Независимые гостиничные операторы управляют гостиницами. В основном все активы Компании находятся в собственности, и все ее операции осуществляются через LaSalle Hotel Operating Partnership, LP. Компания является единственным генеральным партнером действующего партнерства с приблизительно 98. 3% владения на конец финансового года 31 октября 2003 года. Остальные 1,7% принадлежат другим ограниченным партнерам. «Краткое описание бизнеса Reuter

Почему REITs Sell Properties

Если цель REIT заключается в приобретении и прибыли от инвестиций в недвижимость, почему некоторые управленческие команды предпочитают продавать недвижимость? Как и в случае с наиболее хорошими предприятиями, REIT рекомендуется периодически пересматривать свой портфель активов и решать, какие активы, вероятно, будут генерировать денежные потоки меньше среднего, в будущем. Вырученные средства от продажи этих объектов могут быть реинвестированы в возможности с более высокими перспективами или использованы для укрепления баланса (например, сокращения задолженности) или увеличения богатства акционеров посредством программы выкупа акций. Инвесторы должны понимать, что основной целью любой успешной корпорации должно стать увеличение богатства акционеров, а не просто бездумно продолжать вести бизнес.

Использование REIT для диверсификации и программ распределения активов

Инвестирование в недвижимость предлагает привлекательную альтернативу обычным инвестициям в акции, облигации и взаимные фонды. Тем не менее, инвесторы с учетом диверсификации должны помнить, что недостаточно просто купить несколько REIT и назвать ваш портфель разнообразным. Вместо этого инвестор должен убедиться, что REIT, который он приобретает, представляет собой географическую и секторальную разнообразную группу свойств. Для защитного инвестора гораздо безопаснее владеть несколькими квартирами, офисами, производственными, складскими и медицинскими REIT из Нью-Йорка в Калифорнию под руководством различных управленческих команд, чем было бы покупать только компанию по самообслуживанию на базе Пенсильвании.

Ипотечные REITs

Ипотека REIT - это компания, которая специализируется на андеррайтинге, приобретении и хранении долговых обязательств, гарантированных недвижимостью. Ипотечные REIT - это, по сути, кредитные портфели в отличие от владения активом, как в случае с их коллегами по акциям.

Hybrid REITs

REIT называется гибридом, когда у него есть как акционерные, так и ипотечные компоненты. Несмотря на то, что инвестиционные консультанты не так сильно одобрены инвестиционными консультантами, они по-прежнему привлекательны для инвестиций.

Резюме: Преимущества инвестирования в недвижимость через REITs

избежание двойного налогообложения, что позволяет увеличить капитал инвестора.
Профессиональная, специализированная управленческая команда, ответственная за повседневную работу бизнеса, предоставляя инвестору знания за пределами своей собственной базы знаний.
В отличие от недвижимости, непосредственно принадлежащей инвестору, REIT являются ликвидным активом, который можно продать довольно быстро, чтобы получить наличные или воспользоваться другими инвестиционными возможностями.
Используя REIT, инвесторы с доступной лишь несколькими тысячами долларов могут разнообразить свои запасы между различными географическими районами и специализациями собственности. В случае прямого владения недвижимостью это было бы невозможно в финансовом плане, если бы инвестор не воспользовался чрезмерным рычагом или деловыми партнерами.
REIT могут использовать рынки долга и капитала и привлекать средства для использования возможностей, когда они возникают.
REITs имеют более низкую корреляцию с акциями, чем многие другие классы активов, обеспечивая стабильность портфеля для тех, у кого есть стратегия активного распределения активов.
Высокие денежные дивиденды по отношению к рынку, как правило, устанавливают фантомные дни для возврата цен на акции, часто удерживая их от падения до обыкновенных акций на медвежьих рынках.

Заключительное предупреждение о REITs

Инвестор должен всегда помнить, что REIT не просто представляют собой кучу объектов недвижимости. Они сами по себе являются бизнесом для непрерывного бизнеса и должны оцениваться и анализироваться как таковые.