Видео: Как купить квартиру без денег и потом продать ее с прибылью? Новая бизнес идея с новостройками 2024
Есть много способов инвестировать в недвижимость. Инвестирование в недвижимость может быть как краткосрочной прибылью, так и долгосрочной денежной наличностью. Многие люди хотели бы быть инвесторами в недвижимость, но им не хватает наличных средств для авансовых платежей и считают, что покупка и покупка или покупка и перелистывание - это единственные способы заработать деньги. Это неверно.
Стратегии инвестирования в недвижимость без наличных денег
Существуют стратегии для инвестирования в недвижимость без наличных средств.
Вы можете начать с всего лишь за несколько сотен визитных карточек. Это не статья о «легких деньгах». Хотя есть способы начать инвестирование в недвижимость только с вашим желанием и некоторой работой, это непросто, но это может превратиться в наличные деньги в кармане за короткий промежуток времени.
Есть гуру везде, по телевизору, в печати и в Интернете, которые учат всем этим методам. Вы можете многому научиться на сайтах по инвестированию в недвижимость, но будьте осторожны с оплатой очень дорогого курса или наставничества. Другие усердно изучили, что, независимо от того, насколько инструктор знает и учит вас, вам все равно, чтобы выйти и реализовать его.
Некоторые из методов, которые позволят вам зарабатывать деньги на недвижимости без каких-либо наличных денег, включают:
- Птичья собака
- Задания
- Варианты аренды
- Сэндвич-лизинг
- Задние закрытия
В этой статье я расскажу вам об этих методы, как они работают, и как некоторые инвесторы в недвижимость используют их для денежных доходов на раннем этапе своего инвестиционного бизнеса.
1. Bird Dogging
Прежде чем вы сможете по-настоящему оценить ценность, которую птица может предоставить инвесторам в недвижимость, давайте посмотрим, кто эти инвесторы. Первое, что приходит на ум, - это «флиппер», покупка домов, их исправление и быстрое сбывание для получения прибыли. Тогда есть долгосрочный инвестор, который покупает дома в качестве сдачи в аренду недвижимости, реализуя денежный поток и оценку с течением времени.
Любая из этих стратегий инвестирования в недвижимость может быть очень выгодной. Какую стратегию выбирает инвестор - это их цели, темперамент и терпимость к риску.
Есть много других из этих инвесторов, чем большинство людей думают, особенно долгосрочные арендаторы. Кто они? Лишь немногие - это тип высокого профиля, который вы видите по телевизору. Подавляющее большинство - это люди, которых вы видите каждый день. Они могут иметь еще один успешный бизнес и иметь наличные деньги, которые они хотят инвестировать в недвижимость. Для их бизнеса требуется большая часть времени, и они склонны полагаться на традиционные ресурсы, такие как агенты по операциям с недвижимостью, чтобы помочь им найти сделки с инвестиционной недвижимостью. Они обычно платят больше, чем они должны для этих сделок, поскольку агенты по недвижимости работают из инвентаря Multiple Listing Service (MLS).В ценообразовании не так много гибкости, особенно с комиссиями в сделке.
Многие из этих инвесторов покупают несколько объектов. Какова была бы их реакция, если бы с ними связался кто-то, кто сказал, что они могут принести им домашние покупки на 10-40% меньше денег, чем то, что они в настоящее время покупают? Ответ прост, так как они в этом зарабатывают деньги.
Чем меньше они платят за дом, тем лучше их доход от инвестиций (ROI) из денежного потока, и чем раньше они будут иметь фиксированный капитал.
Они захотят, чтобы этот человек приносил им сделки. Этот человек известен как птица. Это немного похоже на оптовый торговец. Благодаря работе, исследованиям и расследованиям, птица-собака находит домовладельцев, которые должны продавать и не иметь возможности или домовладельцев с ипотечными трудностями или выкупа до их внесения в список.
Это птица, и она не требует никаких денег, чтобы начать, просто визитные карточки и много усилий. Тем не менее, он может превратить недвижимость в бизнес для среднего человека со слишком большим объемом долга и не так много денег.
Они там ищут дома агентов по недвижимости не перечисляют. На самом деле, у некоторых птиц есть агенты по продаже недвижимости, которые их кормят, когда проблемный домовладелец не смог продать. Птичий пёс поставляет выгодные инвестиции инвестору, а сборы могут работать от $ 2000 до $ 10 000 за сделку, когда она закрывается.
2. Задания
Еще один способ заработать деньги на инвестировании в недвижимость без использования ваших собственных денег - использовать задания. Это не сложный процесс, но он требует, чтобы ваш покупатель выстроился в очередь, прежде чем запереть себя в договор купли-продажи. Вы действительно сделаете сделку с продавцом и напишите договор купли-продажи. В контракте указывается, что Покупатель является «Ваше имя и / или назначает».
Это позволяет вам назначить контракт другому лицу, вашему покупателю, без какого-либо дальнейшего согласия продавца. Они должны быть покупателем наличных денег, но обычно это так, когда вы делаете такие сделки. Продавец будет проинформирован о том, что ваш покупатель теперь является покупателем и что сделка будет действовать в соответствии с условиями договора купли-продажи.
Еще одно соображение при назначении сделок - это залог, который вы даете продавцу. Эти деньги депонируются с титульной компанией, занимающейся закрытием, и вы не получите этого возмещения. Он перейдет к вашему покупателю. Таким образом, вы захотите сохранить эту сумму как можно ниже, так как есть еще некоторый риск того, что сделка не будет закрыта.
Если вы регулярно работаете с инвесторами-инвесторами, вы можете фактически получить свою комиссию, когда выполняете уступку с ними, и не нужно ждать до закрытия. Однако вам может быть выплачено, когда сделка закрывается. Конечно, если вы хорошо согласны с определенными покупателями и можете описать сделку с ними и получить вербальное обязательство, вы также сможете получить заработанные деньги перед тем, как запереть дом.
3. Варианты аренды
Основными компонентами стратегии опционов аренды являются аренда с ежемесячными арендными платежами и возможность покупки недвижимости в конце периода аренды.Давайте рассмотрим пример, чтобы проиллюстрировать, как это работает. Вы - инвестор, который хочет владеть домом как арендным имуществом, но вы не сидите на достаточном количестве наличных денег для первоначального взноса. У вас может даже быть кредитная оценка, которая слишком затягивала бы заимствования.
Благодаря маркетингу с бандитскими знаками, газетами и объявлениями Craigslist или просто рефералом из уст в уста, вы обнаруживаете высокомотивированного домовладельца, который не смог продать свой дом. Давайте посмотрим на гипотетический пример. Предположим, что домовладельцы были в списке, но не смогли продать. Дом стоит 100 000 долларов США на текущем рынке, их ипотечный баланс составляет 70 000 долларов США, а их платежи составляют 525 долларов США в месяц с налогами и страхованием. Один из супругов был уволен с работы, а другой нашел лучшую работу, поэтому им нужно скоро двигаться. Вот что делает наш инвестор:
- Предложения сдавать внаем свой дом на 3 года с лизинговыми платежами, равными их домашним платежам.
- Оплачивает им 1 500 долларов США в качестве невозмещаемого лизингового варианта оплаты, чтобы иметь право, но не обязательство, приобрести дом в конце аренды за 80 000 долларов США.
- С устным соглашением инвестор использует маркетинг или другие методы для размещения арендатора для дома, который готов заплатить 750 долларов США в месяц за аренду. Они подпишут договор аренды минимум на один год.
- В течение 3-летнего лизинга налоги и страховка будут оставаться в зависимости от того, как будет происходить оплата этих предметов.
- Выплата: $ 525 x 3 за первые и последние месячные арендные платежи и залог = $ 1, 575 + $ 1, 500 за опцион аренды = $ 3, 075.
- Наличные деньги: $ 750 x 3 для первого, последний и гарантийный депозит = $ 2, 250.
Это худшая ситуация с наличными деньгами, у инвестора из кармана $ 825. Тем не менее, они могли бы договориться лучше с продавцом и отложили гарантийный депозит или полностью покончили с ним, отбросив сумму, из которой они были бы из кармана, до примерно 300 долларов США. Это неплохо контролировать этот дом и блокировать прибыльную покупку в конце. Это уже стоит больше, чем цена, которую нужно заплатить, и, вероятно, оценят ее во время трехлетней аренды. Положительный денежный поток в размере 250 долларов США в месяц составит 9 000 долларов США за 3-летний период. Таким образом, даже если инвестор не использует свой вариант для покупки дома, они принесли хорошую прибыль, учитывая крошечную сумму наличных денег, которую они вложили.
4. Сэндвич-лизинг
Сэндвич-лизинг точно так же, как следует из названия: два варианта аренды с инвестором посередине. В этой ситуации инвестор хочет иметь возможность приобрести недвижимость со скидкой в конце периода аренды, и они хотят найти арендатора, который хочет купить дом, но не может из-за проблем с кредитами или отсутствия наличными для первоначального взноса. Большинство людей в этой ситуации, которые хотят владеть, счастливы найти правильный дом, который они могут купить с возможностью аренды, имея время улучшить свой кредит и получить первый взнос.
Мы будем использовать предыдущий пример, но вместо обычного арендатора инвестор найдет того, кто хочет взять в аренду или арендовать собственный дом.Все номера совпадают, за исключением случаев, когда покупатель-арендатор хочет владеть домом в конце трехлетнего периода аренды. Покупатель-арендатор теперь не только оплачивает первый, последний и гарантийный депозит авансом, но также и вариант аренды невозвращаемого платежа за право купить дом в конце аренды. Кроме того, покупатель-арендатор соглашается с тем, что, если они действительно купят дом, цена будет составлять 110 000 долларов. Теперь денежный поток для инвестора выглядит следующим образом:
- То же самое, что и 3 доллара, 075 для продавца для первого варианта аренды ,
- $ 750 x 3 = $ 2, 250 + $ 1, 500 лизинговый вариант оплаты от покупателя арендатора, входящего в = $ 3, 750.
- Инвестор мог также потребовать более высокий вариант оплаты аренды, но был доволен положительным денежным потоком в 675 долларов США когда обе сделки подписаны.
- Продавец делает $ 675 вперед, $ 250 / месяц за 34 оставшихся месяца (первая / последняя выплаченная) и валовая прибыль в размере 30 000 долларов США, продавая дом за 110 000 долларов, но заплатив всего 80 000 долларов США.
- прибыль составляет $ 39, 175 с нулевыми долларами от их вложенных денег.
Еще одно преимущество этой стратегии заключается в том, что покупатель-арендатор надеется владеть домом и будет лучше заботиться о нем. Фактически, некоторые инвесторы ведут переговоры об аренде, в соответствии с которой арендатор должен заплатить первые 100 долларов или более за любой ремонт. Поскольку страхование и налоги выплачиваются в первоначальной оплате ипотечного кредита, расходы минимальны.
Если инвестор хочет охватить все базы, они могут напрямую оплатить платежи по ипотечным кредитам, не допуская, чтобы продавец попал в положение, в котором они могут по умолчанию.
Варианты аренды и сэндвич-лизинг - это стратегии, которые часто используют инвесторы в недвижимость для добавления свойств в свой портфель и создания ежемесячного денежного потока.
5. Back-to-Back Closings
Жилищный и ипотечный беспорядок, который начал разворачиваться в 2007 году, вызвал большие изменения в сфере кредитования и сделок с недвижимостью. Титульные компании, которые раньше делали двойное закрытие и финансировали одну сделку с поступлениями от другого, в настоящее время почти не найдены. Тем не менее, существует возможность оптовой продажи и перевертывания свойств с помощью закрытых закрытий без использования собственных денег.
Конечно, первое требование заключается в том, что у вас есть выгодная оптовая флип-сделка. У вас должно быть первое имущество, приобретенное по правильной цене, и готовый инвестор, чтобы купить его у вас с хорошей прибылью. Прибыль должна быть достаточной для покрытия гонорара, который потребуется для того, чтобы вы могли использовать деньги других людей, чтобы первая сделка была закрыта, чтобы вы могли закрыть вторую продажу своему инвестору.
Транзакционное финансирование - это процесс получения очень краткосрочного кредита для финансирования одной сделки с последующим закрытием для продажи имущества в тот же день или в течение 24 часов. Транзакционный кредитор разместит средства с титульной компанией, которая необходима для закрытия первой сделки. Как только эта сделка закрывается, вы переходите ко второй сделке, обычно запланированной прямо за ней. Заключительное заявление для этой сделки будет отражать платеж трансакционному кредитору за сумму, которую они предоставили взаймы по первой сделке, плюс их пошлина.Обычно это минимум 2 500 долларов США, а также может быть рассчитано на процент от суммы кредита. Вы получаете баланс и свою прибыль.
4 Советов для максимизации наличных денег для металлолома и наличных денег для лом автомобилей
How вы можете получить больше всего за металлолом и металлолом? Вот четыре подсказки, которые помогут вам извлечь максимальную выгоду из ваших усилий по переработке.
Как начать инвестирование, в основном без денег
Использовать эти услуги и инвестиционные счета, чтобы начать инвестировать , даже если у вас есть всего несколько долларов, чтобы выйти на рынок.
Уклонение от уплаты налогов и уклонение от уплаты налогов - в чем разница?
Разница между уклонением от уплаты налогов и уклонением от уплаты налогов, примерами уклонения от уплаты налогов и как избежать обвинений в уклонении от уплаты налогов при проведении аудита IRS.