Как создается Агентство в сфере недвижимости

Экспресс-агентство

Экспресс-агентство создается либо устным, либо письменным соглашением между директором и агентом. Это указывает на их явное намерение для этого репрезентативного статуса.

В недвижимости агентство обычно создается либо письменным листинговым соглашением с продавцом, либо агентством покупателя с покупателем. Некоторые государства допускают устные соглашения, но большинство из них этого не делают.

Предполагаемое агентство

Также возможно создать агентские отношения по действиям сторон.

Если агент по недвижимости принимает на себя обязанности, которые обычно принадлежат агенту, но не подписал агентское соглашение, она все равно может считаться агентом через неявное агентство. Точно так же, если клиент обратится к агенту за консультацией или действиями, которые обычно относятся к агентству, тогда может быть создано неявное агентство.

В некоторых штатах создано специальное законодательство, в котором говорится, что никакое агентство не может существовать без письменного соглашения агентства. Это помогает избежать случайного подразумеваемого агентства.

Не становитесь нераскрытым двойным агентом

В штатах, которые не исключили подразумеваемого агентства, если у вас есть статус представительства агентства с вашим клиентом листинга, будьте осторожны, что вы делаете, если работаете с покупателем заинтересованы в этом перечислении. Во-первых, вам нужно будет раскрыть статус агентства покупателю, а затем не брать на себя обязанности, которые означают, что вы также являетесь их агентом.

Как это делается сегодня

Моя лицензия висит в Нью-Мексико, но в прошлом я также имел лицензии на брокеры в Техасе и Колорадо.

В настоящее время во многих штатах имеются документы и раскрытия, которые поддерживают «брокерские операции» или называются другими именами, представление покупателя или продавца без «агентства». Термин агент по недвижимости редко означает, что больше в эти дни.

Итак, я могу взять листинг и не быть агентом для продавца, и это именно то, что я всегда делал.

Единственный раз, когда вопрос агентства когда-либо возникал с покупателем или продавцом, был, если я работал с адвокатом или судьей. По какой-то причине я привлек их своим сайтом. Они не хотели, чтобы я был их агентом из-за субсидиарной ответственности.

Викарная ответственность ставит клиента агента под угрозу для деятельности своего агента. Итак, если бы я сделал что-то неправильно или допустил ошибку, мой клиент также нести ответственность. Эти законные люди знали, что они не хотят этого риска, хотя они знали, что я внимательно слежу за правилами.

Когда я работал с покупателями, я всегда работал брокером транзакций, никогда не был агентом. Они почти никогда не спрашивали, и наша форма раскрытия штата четко излагала мои обязанности перед моим клиентом. Здесь они прямо из закона:

А. честность и разумная забота, изложенная в положениях этого раздела;

B.соответствие местным, государственным и федеральным законам о справедливом жилье и борьбе с дискриминацией, лицензионное право на недвижимое имущество в Нью-Мексико и правила комиссии по недвижимости, а также другие применимые местные, государственные и федеральные законы и правила;

С. выполнение любых письменных соглашений с клиентом или клиентом;

D. помощь клиенту или клиенту брокера при совершении сделки, если иное не согласовано в письменной форме клиентом или клиентом, в том числе:

1. представление всех предложений или встречных предложений своевременно; и
2. помощь в соблюдении условий контракта и с завершением сделки; если брокер в транзакции не предоставляет услуги, рекомендации или помощь, описанные в пунктах (1) и (2) подраздела D от 16. 61. 19. 8 NMAC, клиент или клиент должны письменно подтвердить, что брокер не ожидается предоставление такой услуги, консультаций или помощи, а брокер должен раскрывать наличие такого соглашения в письменной форме другим брокерам, участвующим в сделке;

E. подтверждение брокером о том, что могут возникнуть вопросы, связанные с транзакцией, которые находятся за пределами знаний или опыта ассоциированного брокера или квалифицирующего брокера, и что ассоциированный брокер или квалифицирующий брокер предложит, чтобы клиент или клиент обращались за консультацией экспертов по этим вопросам;

F. оперативный учет всех денег или имущества, полученных брокером;

G. письменное раскрытие их клиенту или клиенту и другим брокерам, участвующим в сделке по любому потенциальному конфликту интересов, который имеет посредник в сделке, включая, помимо прочего:

1. любые письменные брокерские отношения, которые брокер имеет с любыми другими участниками транзакция или;
2. любые материальные интересы или отношения делового, личного или семейного характера, которые имеет брокер в сделке;
3. варианты других брокерских отношений, доступные в Нью-Мексико;

Н. письменное раскрытие любых неблагоприятных существенных фактов, фактически известных ассоциированным брокером или квалифицирующим брокером о собственности или сделке, или о финансовых возможностях сторон сделки для совершения сделки; неблагоприятные существенные факты, требующие раскрытия информации, не включают информацию, охватываемую федеральными законами о справедливом жилье или Законом о правах человека в Нью-Мексико;

I. ведение любой конфиденциальной информации, полученной в ходе любых предварительных агентских отношений, за исключением случаев, когда раскрытие информации осуществляется с согласия бывшего клиента или требуется по закону;

J. если иное не разрешено в письменной форме, ассоциированный брокер или квалифицирующий брокер не должны раскрывать своему клиенту или клиенту в ходе транзакции, что продавец или клиент своего продавца ранее указывали, что они согласятся с продажной ценой меньше запрашивающей или указанной цены имущества; что покупатель или клиент своего покупателя ранее указал, что они будут платить цену, превышающую цену, представленную в письменном предложении; мотивация их клиента или клиента на продажу или покупку недвижимости; что их продавец или клиент или клиент или клиент своего покупателя согласятся на другие условия финансирования, кроме предложенных; или любую другую информацию, запрошенную в письменной форме ассоциированным брокером или клиентом или клиентом квалифицируемого брокера, чтобы оставаться конфиденциальной, если законом не предусмотрено раскрытие информации.

Это заботится о любых проблемах, которые могут возникнуть у моих клиентов.