Двойное или единое агентство отношений в сфере недвижимости

Покупатели и продавцы недвижимости часто путаются о роли агентов по недвижимости, которые представляют агенты и отношения агентства недвижимости. Многие штаты требуют, чтобы агенты предоставляли покупателям и продавцам форму раскрытия информации для подписания.

Эта форма, которую мы используем в Калифорнии, например, не является соглашением; это раскрытие. В нем раскрывается различная природа возможных агентских отношений, и важно, чтобы все стороны прочитали ее, чтобы она была лучше подготовлена ​​к выбору желаемого отношения к агентству.

Единое агентство

Покупатели, представляющие покупателей, работают в едином агентстве в качестве агента покупателя. Агентские агенты, которые представляют продавцов, работают в едином агентстве в качестве агента по листингу.

Агенты, представляющие клиентов под единым агентством, обязаны фидуциарной ответственности перед клиентом. Они не могут делиться конфиденциальной информацией с другой стороной или агентом другой стороны. Агентские агенты должны проявлять осторожность и должную осмотрительность для выполнения обязанностей, раскрывать все существенные факты и быть честными.

Агенты покупателя и покупатель обычно подписывают договор брокера покупателя, в котором излагаются обязанности и обязанности агента. В некоторых штатах, если покупатели не подписывают договор посредника покупателя с агентом, этот агент не представляет покупателя, а вместо этого становится суб-агентом продавца. Суб-агенты обязаны выполнять те же обязанности перед продавцом в качестве листингового агента.

Агенты продавца и продавец подписывают договор о листинге, в котором также излагаются обязанности и обязанности агента.

Листинговые агенты и агенты покупателя каждый обязаны лояльностью, конфиденциальностью и подотчетностью клиента.

Многие агенты работают как агент покупателя с покупателями и как агент продавца с продавцами. Однако некоторые агенты работают исключительно как агенты эксклюзивного покупателя и никогда, никогда не берут листинг. Другие агенты работают исключительно с продавцами и никогда не демонстрируют собственность.

Работа со специализированными агентами над основными агентами может предоставить клиентам более целенаправленную и культивированную точку зрения.

Двойное агентство с двумя агентами

Поскольку все агенты по недвижимости лицензированы под брокером по недвижимости, можно работать с одним агентом, который имеет лицензию того же брокера, что и агент по листингу. Эта ситуация создает двойное агентство. Агенты могут работать в отдельных офисах и быть чужими друг к другу, но поскольку они лицензированы брокером, они все еще действуют под двойным агентством, когда один агент представляет покупателя, а другой представляет продавца.

Начиная с агента, агент, возможно, создал единое агентство отношений с покупателем, но когда покупатель выбирает дом, указанный брокером этого агента, отношения агента с покупателем меняются.Не все отдельные агенты отмечают различие. В реальном мире большинство этих двойных агентов говорят о двойном агентстве, но продолжают ходить по одноагентному представлению.

Двойное агентство должно быть согласовано в письменной форме между сторонами. Законы варьируются от штата к штату. В Калифорнии, например, эксклюзивные соглашения о брокере покупателя содержат словосочетание, которое допускает двойное агентство, поэтому большинство покупателей не понимают, что брокер своего покупателя может быть подвержен двойному агентству.

Только агенты эксклюзивного покупателя и агенты листинга, чья практика сосредоточена исключительно на листингах, никогда не являются двойными агентами.

Двойное агентство с тем же агентом

Агент по продаже недвижимости, который также представляет покупателя, является двойным агентом. Двойные агенты не могут работать в фидуциарных отношениях с любой из сторон и должны одинаково относиться как к продавцам, так и к покупателям. Они не могут делиться конфиденциальной информацией, но не могут предоставлять конфиденциальные советы.

Двойной агент в Калифорнии был предъявлен иск от продавца, потому что она сказала покупателю попросить у продавца оплату за ковровое покрытие. Очень сложно получить самую высокую и лучшую цену для продавца, когда агент также представляет покупателя. Двойной агент не может консультировать по цене и условиям жилья и не вести переговоры от кого-либо.

Некоторые покупатели говорят, что предпочитают работать исключительно с листинговыми агентами, потому что они знают, что агент получает оба конца комиссии, то есть комиссию по листингу и комиссию агента покупателя.

Они считают, что листинговый агент «мотивирован», когда покупатель делает предложение о покупке, чтобы принять это предложение. Хотя я был бы упущен, если бы не сказал, что некоторые агенты действуют таким образом, факт больше всего этого не делает. Если бы покупатель подошел ко мне с таким видом мышления, как будто я сделал бы что-нибудь для комиссии, я бы счел это оскорбительным.

Они могут также попросить двойного агента продолжить переговоры с комиссией по недвижимости, чтобы увеличить прибыль продавца на предложение с низким шаром.

Агенты транзакций

Чтобы избежать двойного представительства, некоторые агенты будут работать как агенты транзакций. Агенты транзакций не представляют ни одну из сторон и не защищают интересы продавца или покупателя. Они просто облегчают транзакцию.

Агент транзакции помогает выполнить обязательства по договору купли-продажи и предоставляет необходимые документы для каждой стороны. Это освобождает часть ответственности, понесенной, когда агенты берут двойное агентство и дополнительно удаляют агента из лояльности.

На момент написания статьи, Элизабет Вайнтрауб, CalBRE # 00697006, является брокер-юристом в Lyon Real Estate в Сакраменто, штат Калифорния.