Преимущества и недостатки «Аренда в собственность»

Аренда для собственных сделок выглядит и чувствует себя подобно стандартным продажам дома, и они являются альтернативой традиционным жилищным кредитам. Как покупатели, так и продавцы могут извлечь выгоду из этих договоренностей, но важно, чтобы все знали, какие риски перед началом работы.

Эта страница посвящена аренде на собственные операции с участием дома, но есть и другие типы программ.

Что такое аренда?

Сдача в аренду - это способ покупать или продавать что-то со временем, предоставляя покупателю «опцион» для покупки в какой-то момент в будущем.

При традиционной покупке и продаже покупатель и продавец совершают покупку более или менее сразу после согласования условий (при закрытии), но аренда для собственных отличается.

В соответствии с договором аренды, покупатель и продавец согласны с возможностью продажи в какой-то момент в будущем. В конечном счете, арендатор / покупатель решает, действительно ли сделка будет иметь место. В то же время покупатель производит платежи продавцу, а часть этих платежей (как правило) сокращает деньги, необходимые для покупки дома на более поздний срок.

Зачем покупать с арендой?

Аренда собственных программ может быть привлекательной для покупателей, особенно тех, кто рассчитывает на более сильное финансовое положение в течение нескольких лет.

Купить с плохим кредитом: Покупатели, которые не могут претендовать на получение ипотечного кредита, могут начать покупать дом с арендной платой для собственного согласия. Со временем они могут работать над восстановлением своих кредитных баллов, и они могут получить кредит, когда наконец придет время купить дом.

Заблокировать покупную цену: На рынках с растущими ценами на жилье покупатели могут получить согласие на покупку по сегодняшней цене (но покупка будет проходить через несколько лет в будущем). Покупатели имеют возможность отступить, если цены на жилье упадут, хотя независимо от того, имеет ли это финансовое значение, будет зависеть от того, сколько они заплатили по соглашению.

Тест-драйв: Покупатели могут жить в доме, прежде чем совершать покупку недвижимости. В результате они могут узнать о проблемах с домом, соседи по кошмару и другие проблемы, пока не стало слишком поздно.

Переместить меньше: Покупатели, которые привержены дому и соседству (но не могут купить), могут попасть в дом, который они в конечном итоге купят. Это уменьшает стоимость и неудобство перемещения через несколько лет.

Собственный капитал: Технически арендаторы не строят справедливость так же, как это делают домовладельцы. Однако платежи могут накапливаться и предоставлять значительную сумму, которая должна быть направлена ​​на покупку дома. Покупатели также могут просто сэкономить деньги на сберегательном счете и использовать эти средства вместо этого (избегая ловушек аренды, чтобы они могли владеть, и предоставляя возможность купить любой дом ).

Зачем продавать с арендой?

Продавцы также могут воспользоваться арендой для собственных аранжировок.

Больше покупателей: Если у вас возникли проблемы с привлечением покупателей, вы также можете продавать арендаторам, которые надеются купить в будущем. Не все имеют хороший кредит и могут претендовать на получение кредита, но всем нужно место для жизни.

Заработать доход: Если вам не нужно продавать право и использовать деньги за другой авансовый платеж, вы можете получить доход от аренды, двигаясь к продаже недвижимости.

Более высокая цена: Вы можете запросить более высокую продажную цену, когда предлагаете аренду. Вы предоставляете возможность, за которую люди готовы платить. У арендаторов также есть «возможность» купить дом, который они никогда не могут использовать, и гибкость всегда стоит лишней.

Инвестированный арендатор: Потенциальный покупатель с большей вероятностью будет заботиться о собственности (и ладить с соседями), чем арендодатель без кожи в игре. Покупатель уже инвестирован в недвижимость и заинтересован в его сохранении.

Как это работает

Все можно договориться: Арендная плата за собственную транзакцию, также известную как вариант аренды, начинается с договора. И покупатель, и продавец соглашаются на определенные условия, и все условия могут быть изменены в соответствии с потребностями каждого. В зависимости от того, что важно для вас (будь то покупатель или продавец), вы можете запросить определенные функции перед подписанием соглашения.

Например, вы можете запросить более крупный или меньший авансовый платеж, если это будет полезно для вас.

Совет имеет важное значение: Обязательно просмотрите любой контракт с адвокатом недвижимости, поскольку эти транзакции могут быть сложными, и есть много денег. Аренда для собственных сделок особенно рискованна для покупателей. Несколько мошенников используют людей с плохим кредитом и большие надежды на покупку дома. Даже с честным продавцом можно лишиться больших денег, если все пойдет не так, как планировалось.

Вариант для покупки: В начале любой аренды для собственной транзакции покупатель оплачивает продавцу опцию , что часто составляет около пяти процентов от стоимости Окончательная цена покупки (хотя она может быть выше или ниже). Этот платеж дает покупателю право или «опцион», но не обязательство - купить дом в какой-то момент в будущем.

Без возмещения: Первоначальный страховой платеж не подлежит возврату, но он может быть применен к цене покупки (если покупатель когда-либо покупает дом, ей не придется приносить столько наличных денег). Большие опционные платежи являются рискованными для покупателей: если сделка не проходит по какой-либо причине, нет способа вернуть эти деньги. Продавец обычно получает какие-либо премиальные платежи после сдачи в аренду для собственных транзакций.

Цена покупки: Покупатель и продавец установили цену покупки для дома в своем контракте. В какой-то момент в будущем (обычно от одного до пяти лет, в зависимости от переговоров), покупатель может купить дом по этой цене - независимо от того, какой дом действительно стоит.Когда вы устанавливаете цену, цена, которая выше текущей цены, не является необычной (в противном случае продавец лучше продает сегодня). Если дом вырос быстрее, чем ожидалось, все будет работать в пользу покупателя. Если дом теряет ценность, арендатор, вероятно, не будет покупать дом (отчасти потому, что это может не иметь смысла, а отчасти потому, что арендатор не сможет претендовать на крупный кредит с высоким соотношением кредитов к стоимости). Покупатели обычно обращаются за ипотекой, когда придет время купить дом.

Ежемесячные платежи: Покупатель / арендатор также ежемесячно производит платежи продавцу. Эти платежи выступают в качестве арендных платежей (поскольку продавец все еще владеет этим имуществом), но арендатор обычно платит немного дополнительно каждый месяц. Дополнительная сумма обычно зачисляется на окончательную покупную цену, поэтому она уменьшает сумму денег, которую покупатель должен придумать при покупке дома. Опять же, дополнительная «премиальная» плата за аренду не возмещается - она ​​компенсирует продавцу возможность ждать, чтобы увидеть, что сделает покупатель (продавец не может продать собственность кому-либо еще, пока соглашение с арендатором не закончится).

Техническое обслуживание: Всем участвуют преимущества ухоженного дома, но кто должен платить? В вашем соглашении должно быть указано, кто несет ответственность за текущее обслуживание и капитальный ремонт. В некоторых соглашениях говорится, что ответственность за покупателя составляет не более 500 долларов, но местные законы могут усложнять ситуацию (арендодатели могут потребовать предоставления определенных удобств, даже если в вашем соглашении указано иное).

Аренда для собственных ловушек

Ничего не идеально, и это включает в себя аренду собственных программ. Эти транзакции сложны, и покупатели, и продавцы могут получить некоторые неприятные сюрпризы. Ниже приведены несколько примеров, но список вещей, которые могут потенциально пойти не так, намного длиннее. Только местный адвокат по недвижимости может дать вам хорошее представление о том, что поставлено на карту в вашей ситуации, поэтому обязательно посетите один, прежде чем подписывать что-либо.

Риски для покупателей

Изъятие денег: Если вы не купите дом - по какой-то причине вы потеряете все лишние деньги, которые вы заплатили. Продавцы, которые легко соблазняются, могут затруднить или непривлекательность для вас.

Медленный ход: Возможно, вы планируете улучшить свой кредит или увеличить свой доход, чтобы получить право на получение кредита, когда опция закончится, но ситуация может не сработать, как планировалось.

Менее контроль: У вас еще нет собственности, поэтому у вас нет полного контроля над ним. Ваш арендодатель может прекратить платежи по ипотечным кредитам и потерять имущество путем выкупа, или вы не можете отвечать за решения по основным пунктам обслуживания. Аналогичным образом, ваш арендодатель может потерять решение или отказаться от уплаты налога на имущество и в конечном итоге получить залог на имущество. Соглашение должно охватывать все эти сценарии (и арендодателю не разрешается продавать, пока у вас есть выбор на имущество), но законные битвы всегда являются главной болью.

Падение цен: Домашние цены могут падение , и вы, возможно, не сможете пересмотреть более низкую цену покупки.Затем вы остаетесь с возможностью лишения всех ваших опционных денег или покупки дома. Если ваш кредитор не одобрит крупный кредит, вам нужно будет принести дополнительные деньги для закрытия для первоначального взноса.

Поздние платежи пострадали: В зависимости от вашего соглашения, если вы не платите арендную плату вовремя, вы можете потерять право на покупку (вместе со всеми вашими дополнительными платежами). В некоторых случаях вы сохраняете свой вариант, но ваш дополнительный платеж за месяц не «засчитывается», и он не добавит к сумме, которую вы накопили для возможной покупки.

Домашние проблемы: Возможно, могут возникнуть проблемы с свойством, о котором вы не знаете, пока не попытаетесь его купить (например, проблемы с заголовком). Рассматривайте арендную плату за покупку как «реальную» покупку - получите инспекцию и поиск по названию перед погружением.

Мошенничество: Аренда для собственных атак - привлекательный способ получить крупные суммы денег от людей, которые не являются в финансово безопасном положении.

Риски для продавцов

Без уверенности: Ваш арендатор может не купить, поэтому вам нужно начинать все заново и находить другого покупателя или арендатора (но по крайней мере вы получите дополнительные деньги).

Медленные деньги: Вы не получите большую единовременную сумму, которую вам, возможно, потребуется приобрести в следующем доме.

Отсутствует признательность: Обычно вы фиксируете цену продажи, когда подписываете договор аренды, чтобы иметь собственное соглашение, но цены на жилье могут расти быстрее, чем вы ожидали. Вы могли бы лучше арендовать место и получить соглашение о продаже в будущем (или вы не можете).

Падение цен на жилье: Цены на дома могут упасть, и если ваш арендатор не купит, вам лучше продать недвижимость.

Обнаружение недостатков: Покупатели могут обнаружить недостатки, которые вы никогда не знали об использовании дома по-разному, и они могут решить не покупать. Может быть, сантехника может обрабатывать пару, но не семью из пяти человек, и никто не мог знать об этой проблеме. Вы никого не пытаетесь обмануть - это дефект, который никогда не возникал при предыдущем соглашении жить, но теперь это проблема, и вам придется раскрыть ее будущим покупателям (или исправить).