Как пройти квалификацию для короткой продажи

Короткие продажи - это горячая фраза, но не каждый продавец имеет право на нее. Некоторые продавцы, которые решают, что их дом не будет продавать по цене, которую они себе представляли, часто начинают задаваться вопросом, должны ли они делать короткую продажу. Короткая продажа не всегда решает проблемы, но она, безусловно, может создавать проблемы. Короткие продажи также не всегда являются «спасительной грацией», которую хотели бы верить некоторым продавцам жилья.

Что такое короткая распродажа?

Краткая продажа происходит, когда кредитор замыкается на ипотеке, то есть кредитор принимает меньше, чем общая сумма.

Если ваш залог составляет 100 000 долларов США, но ваш дом стоит, скажем, $ 90 000, вы стоите на 10 000 долларов США, не считая затрат на закрытие продажи, таких как комиссии по недвижимости, плата за регистрацию или залог и сборы за условное депонирование , Возможна короткая продажа, если ваш ипотечный баланс соответствует продажной цене, потому что все еще остаются затраты на закрытие, что приведет к продаже на «короткую» территорию.

Иногда, чтобы избежать просрочки выкупа, кредитор санкционирует кратковременную продажу, позволяя покупателю приобрести дом за меньшую сумму, чем ипотечный остаток, в то время как дом находится в стадии предварительного выкупа. Стадия предварительного выкупа является одним из трех этапов выкупа.

Вот пример шагов короткой продажи:

• Продавец подписывает договор листинга с агентом по недвижимости, который продается в качестве короткой продажи с одобрением сторонней стороны (банка).
• Агент находит покупателя, который делает предложение исходя из рыночной стоимости, что часто меньше суммы ипотеки.

• Продавец принимает предложение о покупке покупателя.
• Кредитор продавца принимает предложение о покупке покупателя.
• Транзакция закрывается, когда покупатель поставляет средства, кредитор освобождает залог, а продавец передает документ.

В сказочной стране все живут счастливо. Кроме продавца. Есть последствия.

Квалификация для короткой продажи

Прежде чем вы с нетерпением ходите на борт короткой распродажи, рассмотрите следующее, чтобы определить, можете ли вы претендовать на короткую продажу. Если вы не можете ответить да на все четыре требования, вы не можете претендовать на короткую продажу.

• Рыночная стоимость дома упала.

  Прочный сопоставимый объем продаж должен подтвердить, что дом стоит меньше, чем невыплаченный остаток за счет кредитора. Этот неоплаченный остаток может включать штраф в размере предоплаты.

• Ипотека находится в состоянии или по умолчанию по умолчанию.

  Раньше было, что кредиторы не рассматривали бы короткую продажу, если бы платежи были текущими, но это уже не так. Понимая, что другие факторы способствуют потенциальному дефолту, многие кредиторы стремятся избежать будущих проблем на перевале. Не всегда нужно быть в дефолте.

• Продавец упал в трудные времена.

  Продавец должен представить письмо с лишением права, которое объясняет, почему продавец не может оплатить разницу, возникшую в результате продажи, включая то, почему продавец имеет или прекратит ежемесячные платежи.

  Несколько примеров, которые НЕ составляют трудности:

  1. Плохие решения о покупке. Выдувание вашей зарплаты в системе домашнего кинотеатра с объемным звуком не квалифицируется как трудность.
  2. Недовольны соседями. Даже если каждый дом на вашем блоке превратился в растущие дома в горшках, это не будет квалифицироваться как трудность.
  3. Покупка другого дома. Кредитору все равно, решите ли вы, что дом больше не подходит для вас или вашей семьи, и на самом деле, если вы купили еще один дом, вы не можете претендовать на короткую продажу.
  4. Беременность. Увеличение размера вашей семьи или создание семьи не считается трудным.
  5. Переезд в квартиру. Если вы решите покинуть свой дом, это образ жизни, а не очень хорошая причина отказаться от вашего дома.
  Примеры трудностей:
  1. Безработица
  2. Развод
  3. Медицинская неотложная / внезапная болезнь
  4. Банкротство
  5. Смерть
• Продавец не имеет активов

  Кредитор, вероятно, захочет увидеть копию налоговых деклараций продавца и / или финансовую отчетность. Если кредитор обнаруживает активы, кредитор не может предоставить короткую продажу, потому что кредитор будет чувствовать, что продавец может заплатить ограниченную разницу. Продавцам с активами все равно может быть предоставлена ​​короткая продажа, но может потребоваться погасить дефицит.

  Например, если у продавца есть денежные средства на сберегательном счете, он владеет другой недвижимостью, акциями, облигациями или даже счетами ИРА, кредитор, скорее всего, определит, что у продавца есть активы. Тем не менее, кредитор может уменьшить сумму, которую продавец должен заплатить.

  Многие компании получают прибыль от коротких продаж, но нет никакой прибыли от продажи короткой продажи.

Последствия короткой продажи

Краткая продажа зависит от покупателя, делающего предложение о покупке.

Если вы не получили предложение, вы не сможете получить короткую продажу. Поэтому, даже если вы встретите все другие критерии, возможно, что никто не купит короткую продажу. Он также зависит от кредитора, принимающего предложение покупателя. Если кредитор отклоняет предложение, короткая продажа не состоится.

• Налоговые последствия

  Если кредитор соглашается на короткую продажу, кредитор может иметь право выдать вам 1099 за короткую разницу из-за положения в коде IRS о списании долга. Многие ситуации освобождаются от прощения долга в соответствии с Законом об облегчении долгового бремени по ипотечным кредитам в 2007 году.

  Вам следует поговорить с юристом по недвижимости и налоговым бухгалтером для определения суммы краткосрочных налоговых последствий для продажи и можете ли вы позволить себе платить налоги, если таковые имеются.

• Отложенный кредитный отчет

  Пока короткая продажа не будет отображаться в вашем кредитном отчете, статус кредита будет. Для тех, кто по умолчанию, это предварительная выкупа, которая была погашена, что часто сообщается как Оплачено в полном объеме за меньшее, чем согласовано .Короткие продажи влияют на кредитные рейтинги. В то время как повреждение вашего кредитного отчета может показаться вам не столь плохим, как выкупа, кредиторы могут не делать различия.

Сказав все это, всегда есть исключения для квалификации для короткой продажи. Есть несколько типов коротких продаж, в зависимости от рекомендаций кредитора, которые не имеют никакой квалификации.

Всегда ищите адвоката, прежде чем пытаться провести короткую продажу. Агент по недвижимости не может дать вам юридическую консультацию.

_{На момент написания этой книги Элизабет Вайнтрауб, DRE # 00697006, является брокер-юристом в Лионской недвижимости в Сакраменто, штат Калифорния.}